[ 张学伟 ]——(2016-2-3) / 已阅11645次

【案例探讨】丈夫偷偷把房卖了，妻子能要回来吗？
张学伟，江苏金华星律师事务所律师
【案情】
张某在未征得妻子黄某同意的情况下擅自出卖了房屋，而买受人对此并不知情，支付了合理价格并完成了不动产过户登记，但黄某认为丈夫张某出卖房子存有恶意并主张买卖房屋合同无效，要求取回房屋。
【评析】
第一种观点认为：构成善意取得，房屋归善意的买受人所有。根据《物权法》第一百零六条的规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产的所有权，构成善意取得。一是受让人受让不动产是善意的，二是以合理价格转让，三是转让的不动产已经登记。上述案件完全符合善意取得的构成要件，因此受让人依法取得房屋所有权。至于夫妻非出卖方的权益，是通过其向夫妻出卖方请求赔偿损失的方式予以保护。
第二种观点认为：夫妻非出卖方事前不同意出卖，事后也没对出卖事实进行追认，买卖房屋的合同无效，房屋应归夫妻双方共有。根据《合同法》第四十八条的规定，行为人超越代理权订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月之内予以追认，未作表示视为拒绝追认。本案中黄某并无追认合同效力，因此该房屋买卖合同无效。
第三种观点认为：此案构成表见代理，房屋归买受人所有。根据《合同法》第四十九条的规定，行为人超越代理权以被代理人名义签订合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。上述案件符合表见代理构成要件，受让人善意，有理由相信配偶一方有代理权，且买卖合同已经满足成立和生效的要件，因此代理行为有效，房屋买卖有效。
笔者赞同第三种观点。善意取得需要满足无权处分这个构成要件。而无权处分是指无处分权人处分他人的财产，但夫妻一方出卖房屋，属于共有人处分共有财产，处分的是自己的财产，并非他人的财产，因此上述房屋买卖合同不属于无权处分合同，也就不属于善意取得制度的适用范围。对于第二种观点，即使被代理人未追认，处分人具有恶意，因买受人是善意无辜的，如果合同已经履行并已办理所有权过户登记的，法院不宜否定合同效力。如果要求买受人交回房屋，势必要损害买受人利益，损害市场交易安全，而且难以执行。其实，出卖人擅自出卖共有房屋侵害配偶的利益，可以在离婚诉讼中解决。需要强调的是，如果买受人知道出卖人是恶意，即买受人知道出卖人在闹离婚，其出卖房屋可能是隐瞒配偶、意图离婚时独占共有财产，即使合同已经履行并办理过户登记，仍要认定买卖合同无效。此时，买受人已经与夫妻出卖一方存在恶意串通损害夫妻非出卖方利益的嫌疑，并非善意，不仅不构成表见代理，还符合了《合同法》第五十二条合同无效的情形。
（所引案例来源：江苏法制报，转摘自江苏高院微信公众号︱作者：莫斯敏 徐良俊）
【律师观点】
表见代理，是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。根据学界通说，表见代理的构成要件如下：
（1）具备有代理权的外观。具备有代理权的外观事实，是适用表见代理的基础和前提。也就是说，撇开行为人是否具有代理权这一内在要件，从行为人的行为外观来看，完全符合有权代理的特征。无权代理人与第三人所为的民事行为，合于法律行为的一般有效要件和代理行为的表面特征。
（2）交易相对人为善意。所谓交易相对人为善意，是指交易相对人有理由相信行为人拥有代理权，此时，交易相对人应就其善意负担举证责任。如果第三人不是善意，也就是指第三人明知或者应该知道行为人不具有代理权而仍然与其进行法律行为，此时不构成表见代理，而应该属于狭义的无权代理，被代理人不须承担行为人与第三人为法律行为的后果。
根据上述表见代理的构成要件进行判断，本案中，因所述案情较为简略，并未看出张某具有代理权的外观。根据我国婚姻法的规定，对于家庭重大财产的处分，应征得夫妻另一方的同意。而张某的行为显然已经超出了家事代理权的范畴。本律师并不认同前文作者“夫妻一方出卖房屋，属于共有人处分共有财产，处分的是自己的财产，并非他人的财产”的观点。夫妻财产在未分割前属于共同财产，共有人对属于他人潜在的份额，并无擅自处分权。不能因张某与黄某为夫妻关系，即推定张某具有表见代理权。
其次，若买受人在明知为该房屋为张某夫妻共同财产的情况下，应当征求黄某的意见，或者有证明符合表见代理的充分证据。反之，作为买受人，在未尽到必要的谨慎注意义务的情形下，不能认定为善意。如其不知为夫妻共同财产，则张某的行为只属于狭义的无权代理，应适用《物权法》第一百零六条善意取得制度的规定，而非采用《合同法》第四十九条关于表见代理的法律条款。
综上，本律师认为，前文作者认为构成表见代理的观点并不成立。此外，案例中，第二种观点因与《物权法》第106条的规定相违背，故也不成立。
（作者：张学伟，江苏金华星律师事务所律师）