[ 王克先 ]——(2014-6-24) / 已阅13745次

2、为未成年人利益的承诺流于形式
处分未成年人房屋是否为未成年人利益的审查，《房屋登记办法》的规定及各地房屋登记机构的实际做法都停留在形式上，并不作实质审查。房屋登记机构只是要求未成年人的监护人作出书面保证，而这种保证是否能够被遵守，则无人监督，也没有相应的机构对违反承诺的监护人进行处理。这个书面保证即使经过公证，仍是流于形式。公证处对为未成年人利益的书面保证出具公证书，不可能进行深入调查，也只是审查相关资料。
因此，这些规定对于保护未成年人利益的意义不大。但是，这些规定对防止监护人私自处分未成年人房屋具有一定的控制作用。
六、未成年人房屋处分登记的完善
房屋登记机构的登记模式是形式审查。在办理监护人处分未成年人房屋而申请的登记时，只要求监护人提供其处分房屋行为是为未成年人利益的书面保证即可，监护人实际上是否为未成年人利益，登记机构不作实质审查。这种形式审查模式仅仅依据一份“为未成年人利益的书面保证”就可以进行处分未成年人财产有失谨慎，应予完善：
1、监护人对“为未成年人利益”作出书面承诺，并由第三人作出保证
监护人因处分未成年人房屋申请登记的，应当提供为未成年人利益的书面承诺，并同时提交第三人为此作出的保证书。
2、对提交的财产凭证、合同、证明等进行真实性、合法性审查。
监护人申请处理未成年人房屋还应当提交其他证明材料，以证明其确为子女利益而为处分行为
如监护人出售未成年人房屋是为改善未成年子女的住房条件，应提交未成年人为买方或买方之一的新购房合同，新房屋价值大于原房屋或新房屋条件优越于原房屋条件的证明。
如未成年子女出现重大疾病，父母确无能力承担等需要出售其房屋的情况，应提交未成年人的病历和医院出具的确需大笔医疗费用，相关部门出具的父母确无能力的证明等。
3、认真听取未成年人本人意思表示
《未成年人保护法》第14条规定，父母或者其他监护人应当根据未成年人的年龄和智力发展状况，在作出与未成年人权益有关的决定时告知其本人，并听取他们的意见。处理未成年人房屋应该把听取十周岁以上的未成年人本人意思表示作为必经程序。
4、让当事人自由选择是否公证
法律并未对赠与、继承、遗赠等法律行为或事实强制要求公证，但房屋登记中却规定强制性公证，可能是考虑让公证处分担房屋登记机构审慎审核义务和登记错误时的责任，对于当事人而言没有任何益处。因此，保证书是否公证，房屋登记机构应让当事人自由选择。
（说明：本文根据不同的语境使用了父母、监护人；未成年子女、被监护人；处理、处分等，为同一意思）

参考文献
[01]《中华人民共和国民法通则》（1986年4月12日第六届全国人民代表大会第四次会议通过，1987年1月1日起施行；2009年8月27日，第十一届全国人民代表大会常务委员会第十次会议修改）；
[02]《中华人民共和国婚姻法》(1980年9月10日第五届全国人民代表大会第三次会议通过，1981年1月1日起施行；2001年4月28日第九届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议修正)；
[03]《中华人民共和国继承法》（1985年4月10日第六届全国人民代表大会第三次会议通过，1985年10月1日起施行）；
[04]《中华人民共和国未成年人保护法》（1991年9月4日第七届全国人民代表大会常务委员会第21次会议通过1992年1月1日起施行；2006年12月29日第十届全国人民代表大会常务委员会第25次会议第一次修订；2012年10月26日第十一届全国人民代表大会常务委员会第29次会议第2次修正）；
[05]《中华人民共和国担保法》（1995年6月30日第八届全国人民代表大会常务委员会第十四次会议通过，自1995年10月1日起施行）；
[06]《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》（法（民）发〔1985〕22号，1985年9月11日公布实施）；
[07]《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（试行）（1988年1月26日最高人民法院审判委员会讨论通过，1988年4月2日颁布实施）；
[08]《房屋登记办法》（2008年1月22日建设部第147次常务会议讨论通过，自2008年7月1日起施行）；
[09]《浙江省国有土地范围内房屋登记实施细则》（2008年8月5日起施行，浙江省住房和城乡建设厅）；
[10]卢小英：《对08房屋登记办法(建设部令168号)第十四条内容的若干思考》，http://www.sxsgzc.com/news_page.asp?id=893；
[11]姚彬、李丰：《未成年人房产买卖中的疑难问题研究》，http://www.boomstarlaw.com/showtheory.asp?id=207。

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