[ 农力 ]——(2013-12-3) / 已阅9950次

　　小产权房不被社会认同，但仍有巨大的潜在市场，必然它的积极意义。首先，小产权房是在房地产市场的价格压力与需矛盾的双重作用下孕育而生的，它的价格低廉、交易简单，从而以更好的平抑房价。房屋的供应量与房价是成反比的，供应量增大房价就会下滑，小产权房增加了住房的供应量，有利于平抑快增长的房价，同时也减轻政府调控房价的压力。其次，促进新农村建设。社会主义新农村建设是国家重点发展方向，在农村建设小产房，可以吸引更多的城市居民，从而提高了农村的整体素质，有于新农村建设，为农村带来新的发展机遇，加快农村向城市化迈进步伐和新农村建设的步伐。再次，缓解了城市住房压力。由于社会障性住房的利润空间较小，开发商常常不愿意开发，迫于国家的宏政策，虽然开发了一部分，但对于巨大的社会需求仍然是杯水车薪社会保障性住房的供求矛盾也是导致房价上涨比较严重的原因。小产权产权房如果在交纳一定的土地出让金或部分税费后，可以转化为会保障性住房，会在一定程度上弥补政府职能的缺位[7]。

　　（二）小产权房存在的消极意义

　　1、小产权房会浪费大量的资源。

　　小产权房的开发会不利于节约经济资源，主要体现在利用集体土地使用权修建大量的豪华别墅。另一方面由于小产权房的价格低廉，就是因为小产权房在建设土地、建筑材料以及施工技术等方面没有政府有关部门的监管，质量难免会偷工减料，甚至减少小区的配套设施建设。最为根本的是，由于小产权房的不合法性，极可能在将来会面临被拆除的窘境，造成不必要的经济资源浪费。

　　2、对房地产市场的造成冲击

　　扰乱房地产市场秩序。小产权房比商品房的价格低了很多，对房地产价格造成巨大的冲击。这些低价小产权房在很大程度上会对本已岌岌可危的房地产市场造成更大的影响，比如已建成的商品房很有可能会面临被迫空置的局面。一旦商品房出现空置卖不出去的问题，就会导致房地产开发企业资金回笼出现问题，继而引发房地产开发企业的倒闭的可能。而开发商在开发、建造房屋时的资金很大程度上是来源于银行的，这又会使得银行业产生大量坏账。这种多米诺效应是十分可怕的。

　　3、不利于保护小产权房购房者

　　首先，小产权房由于自身不具备相关的产权证，不能公开合法的转售。由于小产权房没有完整的物权，购买者在转售住房时难以公开上市交易。其次，购买者在购买二手的小产权房之后很可能面临一些产权纠纷问题，而小产权房又没有在相关部门登记注册，这会导致购买者得不到法律的有效保护。

　　五、解决小产权房问题的措施与途径

　　（一）完善我国小产权房的法律制度

　　小产权房的困境根源在于我国目前的城乡二元土地制度不合理，该制度严重落后于时代发展的要求。因此，必须对我国土地管理法律制度实行改革，构建与市场经济相适应的土地法律制度。我国新颁布的《物权法》是规范财产关系的基本法，对我国农村集体土地进行了概括性的规定，需要土地管理法规进一步细化。我国《宪法》规定了农村集体土地使用权可以依法转让，《宪法》是我国根本大法，该条规定是我国农村集体土地法律制度改革的基础。《土地管理法》应该以《宪法》为基础，对与保护我国农民集体土地权益相矛盾的法律条款作相应修改，对《土地管理法》规定的农村集体土地所有权行使的各种不合理限制予以取消让我国广大农民享有农村集体土地非农化进程中的土地所有权、收益权、发展权和处分权等各种权益，逐步实现《土地管理法》的体系修改[8]。

　　（二）完善土地征用法规，保障农民土地财产权

　　正当公平、公正、合理的行政征用补偿原则是现代市场经济国家普遍遵循的原则。而现实中在一些地区一些部门以“公共利益需要”为旗号低价征用农民土地后再转让获取增值收益，实际上保护了一些企业、单位甚至个人的利益群体的小团体利益。不是以工补农以城促乡，而是以农补、以乡补城。因此，应明确界定公共利益、完善征地程序，确保在征用农民土地过程中土地权利人有充分的知情权和参与权，把征用农民土地的过程变成一个平等财产权利主体交易的过程，合理分配政府、开发商、农民的利益，保障农民在征地过程中应获得的增值收益。

　　（三）构建合理、有序的农村土地流转机制

　　在产权明晰的前提下，按照市场经济规律进行农地合理流转，是建立现代商品化农业以及进行农业规模经营的需要。为此，一方面应通过政策 法规的调整，较少对农地流转的种种限制；另外应加快农地流转的市场化进程，根据各地区的不同情况采用租赁等不同的形式的流转方式，建立合理的价格机制和补偿机制，减少目前农地流转过程中国家和地方政府的行政性色彩，培育从事农地流转的专门性中介机构建设，大力加强流转所需的各项经济、法律环境建设[9]。

　　（四）尽快解决现存的小产权房问题

　　1、严格禁止新开发建设小产权房

　　在新的法律和政策出台之前，必须严格禁止新的小产权房开工建设，以确保现行法律的有效落实。如果一边解决现存问题，一边又出现新的小产权房，那么这一问题将永远解决不了，只有政府态度鲜明地执行现有法律，才会有效遏制小产权房的继续泛滥。

　　2、针对不同形式的小产权房屋，分类审视，核发不同的产权证书

　　如果购买小产权房屋的购房者的条件经过核实符合国家有关经济适用房或者限价房的购买规定时，可由相关部门相应的核发经济适用房或者限价房所有权证书。对于此类房屋在日后使用中的出租、转让也依照国家有关经济适用房或者限价房的相关规定进行；如果小产权房屋的购买人补缴了土地出让金及相关税费，那就应当核发普通的房屋所有权证书。此时的房屋转变为普通的商品房。购房人可以自由合法的居住、出租、转让。房屋通过市场流通转让也不再受任何限制；如果该小产权房屋既不符合国家有关经济适用房和限价房的有关规定，购房者也不补缴土地出让金和相关税费的，由发证机关核发特殊房屋所有权证。持有此类房屋所有权证书的购房人可以自己居住，但在未来房屋的所有人变更时，应当补缴土地出让金和相应的税费[10]。

　　3、对于严重违法的小产权房屋谨慎拆除

　　如果开发建设的小产权房屋非法侵占了基本农田，致使耕地遭受破坏的，可以考虑强制拆除，恢复耕地原状。此外，对于影响防洪泄洪、危害国防安全、严重破坏生态环境而修建的小产权房屋，也应予以拆除。

　　总之，小产权房是在特殊的市场环境下产生的经济现象，说它合法，它不具备合法的特征；全盘否定，它在平抑房价疯涨，解决市场供需矛盾上起了一定的积极作用。因此，只有在完善相关的法律体系和土地所有权制度后，才能对它进行正确的界定。笔者对小产权房看法是：本着“以人为本、和谐发展”的理念，尽快使小产权房走入正确轨道。

　　注释

[1] 刘挺、张雷仝、徐喆：“小产权房法律研究及解决对策”，《法学之窗》，2011年5月。

总共3页　　[1] 2 [3]

上一页　　　　下一页