[ 张婷婷 ]——(2013-7-8) / 已阅19899次

　　由于增设停车位是在法定停车位己经基本满足小区内的业主需要时再建造的，所以我们应当视小区业主己经授权开发商代为处理。所以开发商既可以将增设停车位交由小区业主使用，也可以将其交由小区业主以外的第三人使用，所得之收入，亦应归小区业主所有。

　　允许建设增设停车位的意义在于：其一，它使得小区的土地得到充分的利用，增加了资源的合理分配，避免了土地的闲置；其二，增设停车位在将其出租给小区业主之外的第三人使用时所得的收益，可以用来分摊开发商建造车库的成本，既可以使得开发商较容易地收回成本，也使得业主分摊的费用降低，可谓一举两得。

　　3、公共事业停车位

　　台湾的奖励停车位的一个功能，就是给一些诸如撒水车、邮政车、消防车、救护车等公共用车预留车位，以便这些车在开进小区时有固定的停放位置。笔者认为在我国，特别是在诸如北京、上海、重庆都特大型且人口稠密的城市，设定这样的车位也是非常有必要的。 正如上文所说，我国的小区停车位呈现供不应求的特点。而这些公共用车一般驶入住宅小区时都是执行公务，如果还需要为寻找一个合适的或者是可以停车的位置而耽搁时间，其消极影响是显而易见的。所以我们需要在小区为这些特殊的车辆寻找一个固定的停车位置，以便它们方便快捷地停放。这就决定了公共事业停车位只供专门的车辆停放，即便平时闲置时，也不应允许任何车辆占用和使用。

　　（三）小区业主共有的停车位的费用分摊及利益归属法律地位也应做出规定

　　地面停车位，一般开发商都将购买土地使用权的费用分摊在业主的购房费用中，因此应当明确规定采取由全体业主按照其各自购买房屋的面积予以分摊的形式；地下停车位，前文己经分析过了，仍然应当采取全体业主根据各自房屋面积予以分摊的办法。并且法律应当做出强制性的规定，不允许采取其他的办法，以免开发商重复收取费用；首层架空停车位，有需要车位的住户进行分担；楼顶停车位，由本单元的业主根据各自住房面积予以分摊。此外，在小区车位取得的利益这一问题上，应当明确归属小区业主共同所有。至于分摊到具体业主的份额，那是业主之间的问题，绝对不允许开发商将利益归为己有，或以所谓“代为管理”以及其他的非法名目划至自己名下。

　　（四）关于约定的问题，应当做出更加详尽的规定

　　物权法规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　笔者认为，应当将其根据停车位的不同类型加以细化，即对于地面和地下停车位，有关车位的使用权，不允许开发商与业主约定，应一律归业主所有；但对于对外出租所获得的收益，应当允许开发商与业主约定，可以先由开发商代为收取，作为开发商回收建造停车位的成本之用；对于首层架空停车位，其所有权一律归单元所有业主所有，但可以允许开发商与业主约定，由开发商享有占有、使用、收益的权利。这样使得开发商可以在首层架空位过多闲置时，对外将其出租。获得的收益，亦可以作为其回收成本之用；对于楼顶停车位，约定应当只存在于建筑物区分所有权人之间，即对专有权的约定，而不能由开发商的介入。

　　（五）应对小区停车位转让给区分所有人以外的第三人进行限制

　　有一些学者认为，如果允许开发商将停车位卖给小区业主以外的人，则在现代社会的情况下，必然出现停车位的买主剥削小区业主，向其收取高额租金的情况。因此，即便在小区的停车位不可避免地归属开发商所有的情况下，也要规定开发商不可将其卖给小区业主以外的人，或将专有使用权出租给小区业主以外的人。关于停车位是否可以转让给小区业主外的第三人的问题，根据我国台湾地区“民法”的规定，法定停车位属于法定停车空间以及紧急避难的空间，属于建筑物的共同所有部分，附属于建筑物，不得单独转让，任何转让协议都是无效的。但如果已经转让给业主，可以认为该转让并不妨碍这种停车位的附属性质，所以转让又是有效的。

　　但《物权法》没有规定法定停车位的问题，现实中已经出现了开发商将停车位转让给业主之外的第三人现象，这样做产生了一系列问题。首先，因为转让给第三人，造成小区物业管理的困难，也给全体业主的生活带来不便，尤其给治安带来消极影响；其次，由于将车位转让给第三人，造成小区业主使用车位紧张，最终影响到小区的生活质量；此外，如果允许小区车位转让给第三人，这样就会使小区车位进入市场机制，势必造成车位的价格上涨，甚至有人认为，自然转让将会使小区以外的其他人控制车位的资源，进而向业主收取高额垄断资金，这样也会对小区生活质量造成严重影响。

　　笔者认为，小区的停车位本质是小区的整体环境内容，是附属于小区居住的便利而建造的，其应服从于小区的购买专有部分的利用，其也是整个小区成员权的组成内容[8]。对于车位的自由转让也应该在法律上做出严格的限制，即车位可以在小区业主之间自由转让，但是不能随意向小区以外的其他人进行转让。不过，在我国没有设定法定停车位的情况下，一方面可以引入法定的优先购买权机制，在提供同样价格的情况下，业主优先于业主之外的第三人享有优先购买的权利。因此，开发商在出售停车位的时候，约定通知业主购买，没有通知而将车位卖给业主以外的第三人，将导致买卖合同无效。另一方面，对非小区业主购买停车位进行一定的限制，原则上在尽可能不影响小区物业管理的前提下出租，毕竟车位也是个人财产，停车位所有人享有收益的权利。

　　四、结语

　　现实中业主和开发商纠纷不断，都是因为权属不明而产生的。科斯定律[9]认为，产权清晰是交易的前提，能减少交易成本，促进社会整体利益的增长。在产权清晰的基础上，产权归甲或乙并不会造成利益的不平衡，因为当事人的协商会调整责任的分摊，从而自发形成利益平衡[10]。只要法律确定了车位的权利归属原则，业主和开发商便会形成稳定的预期，并切实地采取相应的对策。

　　小区停车位法律纠纷的产生，是人类社会向前发展，人民生活水平不断提高，私家车拥有量增多的必然结果。要实解决其法律纠纷，必须先搞清楚不同类型停车位的产权归属。小区停车位的法律归属问题之所以显得复杂，关键原因在于各种观点在讨论此问题时，总是片面地从某个角度出发，企图得出唯一的结论，这种思路是值得商讨的。

　　《物权法》一定程度上代表了立法的进步，但仍有其不足。要想真正解决城市住宅小区的停车位问题，需要相关制度的配合，需要相关的法律法规加以完善。希望本文提出的法律对策能够为解决因小区停车位而引发的纠纷提供帮助，相信随着立法的不断完善，公民素质的不断提高，住宅小区停车位的法律纠纷问题会得到切实的解决。

　　【参考文献】

　　 [1]朱俊峰:《公寓小区停车位法律问题研究》，载《清华大学学报》2006年第4期。

　　[2]梁慧星，陈华彬:《物权法》，法律出版社2005年版，第243页。

　　[3]“物权法时代”的停车位之争:法无详解、争议仍存.http://www.soufun.com,2007年11月27日来源CCTV。

　　[4]“上海物权法第一案宣判业主成功拿回车位购买费”http://news.xinhuanet.com/legal/2007-11/06/content 7019374.htm, 2007年11月06日。

　　[5]小区停车难《物权法))难断车位归属.http://news.tj.soufun.com/2007-07-18/1141269.htm。

　　[6]王效贤，刘海亮.物权法总则与所有权制度.知识产权出版社.2005:174。

　　[7]谢在全.民法物权论.中国政法大学出版社.1999: I 22-125。

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