[ 仇少明 ]——(2013-1-16) / 已阅10353次

第三，优先续约/承租条款。
鉴于承租方与出租方在权利实现过程中容易出现失衡状态，再加上人类理性的有限性，致使承租方较于出租方的天然弱势愈加明显。本着减少冲突、促进社会稳定的宗旨，在法律尚无明文规定的情况下，依据法学原理与立法精神，通过当事人合意赋予承租方优先续租的权利，并不违反公平合理的基本原则，而且在现实中该做法业已被广大人民群众所认同和接受。
优先续租权（或优先续约权、优先承租权），就是租期届满后，若租赁房产继续对外出租，同等条件下，原承租方享有优先于其他承租方的承租权利。
1. 适用条件。
首先从优先续租权的一般适用条件入手，只有明白在何种条件下可以行使该权利，才能在合同中约定对承租方行之有效的优先续租条款。
（1） 基础因素——当事人之间签订合法有效的房屋租赁合同。
若该合同被确认无效或被撤销，根据“皮之不存，毛将焉附”的质朴原理，优先续租当然无从谈起。
（2） 前提因素——租期届满后，该房产继续对外出租。
若出租方收回房产自用或不再出租，承租方一般不得强行要求出租方必须继续租赁。
（3） 限制因素——须在同等条件下行使（注意，不是“更优条件”）。
所谓“同等条件”，就是出租方欲与其他方建立房屋租赁关系时所达成的租赁条件（主要条件），包括但不限于租金价格、租赁期限、付款方式等，承租方亦应以此条件继续与出租方的房产租赁关系。
（4） 主体因素——行使主体仅限于原承租方。
大家都明白，枝叶必须依托树干本身才得以存续，树干营养丰富则枝叶茂盛，树干枯竭而亡则枝叶不复存在。同理，优先续租权附属于特定的基础法律关系，其产生与消灭皆从属于该基础法律关系，原承租方死亡后，基础法律关系归于消灭，则优先续租权亦随之消灭，而不能继承。同时，优先续租权也不能单独转让，只能随承租权的变更而变更。权利人与义务人之间的基础法律关系以及身份关系，仅应且只能维系在特定当事人之间，身份资格不具有独立转让性。
2. 对“同等条件”的理解。
鉴于出租方对其房产享有当然的占有、使用、收益及处分的权利，而优先续租权在一定程度上干涉了出租方的意思自治，限制了出租方的处分自由，但若以“同等条件”继续租赁，对出租方的权益并不会造成实质性的影响。因为无论出租对象系何人，在以经济利益为基础的房产利用关系中，只要能够满足出租方的心理经济预期，对出租方而言有何不公？
同时，这也并未剥夺其他方欲承租的机会，因为其他方仍然可以参与租赁询价与谈判，如果原承租方不能提供或满足同等条件时，则根据价高者或条件优厚者得市场的原则，出租方可以决定与其他方建立租赁关系。
故设定“同等条件”完全符合公平合理的原则，能够充分发挥租赁房产使用价值，平衡出租方和承租方的合法权益。
看到这里，各读者不禁要问，此处“同等”该如何理解与判断？
（1） 若采用“绝对相同”的标准，即各项交易条件必须一毫不差，虽操作起来便捷，敢问这种“版版六十四”的绝对标准，如何应对这千娇百媚的世间万象？
（2） 若采用“相对同等”的标准，即条件大致相等即可，试问这种伸缩自如的弹簧标准，在实践操作中如何准确化解矛盾，对原承租方而言难道不是“雾里看花，水中望月，你能分辨这变幻莫测的世界吗”？
（3） 若采用仅指“价格同一”即可的标准，未免太过单薄，如同一件的确良衬衣如何耐过漫漫严冬，根本不符合租赁经营行为的基本现状，也背离了设计该权的初衷。
鉴于制度价值具有多元性，其所追求的社会效果或欲达到的社会功能决定了多元性的内容。因此，结合我国目前司法实践，笔者认为，在法律法规无另行规定并尊重多元性的情况下，“同等”的标准可关注以下内容：
（1） 首先体现在租金价格上。承租方行使优先续租权而不损害出租方装钱的口袋和对金钱渴望的心灵，最直接有效的方法就是保持价格条款的同等，用数字来说话具有说服力。
（2） 不可忽视支付方式。金额的“同等”要最终落到实处，当然需要支付方式来体现。比如，其他方愿意一次性付清整年租金而原承租方仅同意季付的方式，虽不能评以“美女与野兽”的区别，但“租金就在那里，不增不减”，如何更快地将租金放进口袋以达到出租方的心理经济预期，我想各位读者早已心知肚明。
（3） 其他交易条件的同等。房产租赁关系中，交易条件当然不仅仅只是租金价格和支付方式这般简单，还应包括其他对出租方而言具有实质意义的因素，比如商业经营类房产租赁中所涉及的租期长短、楼板加固费用的承担、电增容的办理及费用支付、楼体广告位等。因其他交易条件所涵盖的内容较为广泛，需结合当事人的具体情况以及房产现状来评议和处理，在此也就不一一赘述了。
3. 条款设计构想。
结合以上分析，对于优先续约条款的设计，建议承租方务必从交易条件入手，就租期届满后，承租方与出租方就房产租赁关系的继续发展，所达成共识的实质性交易条件有哪些均应明确约定：
（1） 费用方面。每年租金价格是多少？该价格能否调整？每年能够调整的次数与幅度多大？调整基数及参考标准是什么？（物业费、推广费等租赁合同项下的费用亦可采用相同方法进行约定）
（2） 期限方面。每次可续多久？一共可延长几次？
（3） 程序方面。是书面告知续约意向后双方另签协议加以确认？还是只要一方书面通知后即可续约？须提前多久告知对方拟续约的意向？告知方式有哪些？办理手续包括什么？
（4） 其他方面。这类要求一般是仁者见仁智者见智，结合具体情形加以考量为宜。
笔者并不建议采用轻描淡写或不痛不痒地方式对优先续约事宜进行约定，比如，“协议期满后，除出租方将租赁房产收回自用外，承租方享有在同等条件下优先续约的权利”，仅寥寥数字，实际上已将日后具有续约意向的天真的承租方提前掩埋在险恶的房产租赁市场中。因为现实中不乏有此现象，即出租方可能先作出不再继续出租房产的意思表示，而是将房产收回自用，待一段时间风平浪静后再将房产出租给他人，从而明目张胆地剥夺承租方的优先续约权。虽说“世间烦恼是浮云”，明知这是出租方的规避行为，但鉴于条款未做严格限制，此时承租方能奈何？“自是人间长恨，水东流”啊。
与其后悔不已，不如做到自己的权利要争取，对优先续约的条款内容约定全面、详尽、合理。提供如下一例，供各读者参考：
“本合同租赁期限届满前或各次续约期限届满前，承租方有权于任何时候（此处也可调整为“于租期或各次续约期限届满前提前60日”）书面通知出租方是否延长租赁期限，出租方不得以任何理由拒绝；该书面通知送达出租方之日起，双方同意此续约合意即生效。续约次数不限，每次延长的期限为【】年，延长后的累计租赁期限不得超过20年；每次续约所对应的该次续约期间的租金上浮标准为上年度租金总额的【】%”。
当然，有些读者会认为用此类条款打倒出租方是不可能的，出租方当然会为其权益而拼死力争。笔者虽为法律人士，并非纯正的商业人士，但结合以往参与的商业谈判，笔者打心里认为：一旦各方坐到谈判桌前，谈判即成为彼此的尊重，各方的智勇较量是在此基础上进行的。谈判的最终目的不是谁压倒谁，也不是想法设法置对方于死地，而是一幕幕精心策划的戏剧，融合着不断地调整和妥协，以最终获得与满足己方要求并达到双方一致的结果。建议承租方本着尊重、相容、理解、明确和连续的心态，去对待同出租方的每一次谈判，包括此类优先续约条款的争取。
结语
笔者从承租方的立场出发，在《租赁合同起草中需注意的问题系列》上中下三篇文章中，客观地向读者描绘了一张房产租赁条款风险图，承载并传递了笔者处理相关案件的真实感受和经验教训。从哲学角度而言，这也是我们认识客观规律，能动利用客观规律并改造社会的必然结果。当然，仅通过文章的寥寥数笔就熟练掌握驾驭之术是具有较大难度的，但相信睿智的承租方会善于从他人的实践中总结并汲取经验教训，分析成败得失以及成败得失背后的原因，从而避免自己重蹈他人覆辙。
同时欢迎各位读者来信来邮来电，指出笔者的疏漏错误之处，提出不同看法。
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