[ 章建国 ]——(2012-10-23) / 已阅14993次

房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销 售商品房。 　　
房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商 品房。
商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。
三十一、商品房买卖合同内容
商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房 买卖合同。　 　　
商品房买卖合同应当明确以下主要内容： 　　（一）当事人名称或者姓名和住所； 　　（二）商品房基本状况； 　　（三）商品房的销售方式； 　　（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； 　　（五）交付使用条件及日期； 　　（六）装饰、设备标准承诺； 　　（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公 共设施的交付承诺和有关权益、责任； 　　（八）公共配套建筑的产权归属； 　　（九）面积差异的处理方式； 　　（十）办理产权登记有关事宜； 　　（十一）解决争议的方法； 　　（十二）违约责任； 　　（十三）双方约定的其他事项。

三十二、计价方式和面积种类
商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。 　　商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面 积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、 法规的规定对其享有权利，承担责任。 　　
按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注 明建筑面积和分摊的共有建筑面积。
三十三、销售明示相关规定
房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明 示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；
预售商品房的，还 必须明示《城市商品房预售管理办法》。
三十四、规划、设计变更的条件
房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商 品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。 　　
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构 型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品 房质量或者使用功能情形的，　房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内， 书面通知买受人。
三十五、变更后买受人的权利
买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在 通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引 起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有 权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
三十六、按期交付及通知
房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商 品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。 　　
因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产 开发企业应当及时告知买受人。
三十七、样板房的说明
房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际 交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的 商品房应当与样板房一致。
三十八、测绘及相关资料报送
房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房 产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋 权属登记。 　　
房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的 办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。 　　
房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权 登记手续。
三十九、主体结构质量 不合格的后果
商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可 以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。
经核验，确属主体结构质量 不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法 承担赔偿责任。
四十、住宅质量保证书
《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，房地产开发企业应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。
商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。
住宅质量保证书内容
《住宅质量保证书》应当包括以下内容：1、工程质量监督部门核验的质量等级；2、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；3、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供次期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部件、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。4、用户报修的单位，答复和自理的时限。
四十一、住宅使用说明书

住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：1、开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；2、结构类型；3、装修、装饰注意事项；4、上水、下水、电、燃气、热气、通讯、消防等设施配置的说明；5、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；6、门、窗类型，使用注意事项；7、配电负荷；8、陌生墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；9、其他需说明的问题。

四十二、两书提供日期
《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》应在住宅交付用户的同时提供给用户。
住宅使用说明书重要提示
房地产开发企业在《住宅使用说明书》中对住户合理使用住宅应有提示。
因用户使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题，开发企业不承担保修责任；因住户使用不当或擅自改结构，造成房屋质量受损或者其他用户损失，由责任人承担应责任。
四十三、契税收取依据和范围
根据《中华人民共和国契税暂行条例》，结合本省实际，制定本办法。

在本省行政区域内转移土地、房屋权属，承受的单位或者个人为契税的纳税人，应当依照本办法的规定缴纳契税。
四十四、转移土地、房屋权属概念
本办法所称转移土地、房屋权属，是指下列行为：

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