[ 钟建林 ]——(2011-12-31) / 已阅7877次

“可预见规则”在合同纠纷案件审理中的运用
——张三诉甲公司房屋买卖合同纠纷案

钟建林


【问题提示】
在合同纠纷案件审理中，如何正确理解和运用“可预见规则”？
【要点提示】
“可预见规则”的立法目的在于公平合理地平衡合同当事人之间的利益关系。在具体运用中，需要考虑合同当事人订立合同时依照日常生活经验应有的真实意思表示，结合合同的缔约过程及具体内容，遵循公平原则，进行综合认定。
【案件索引】
一审：湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2011）芙民初字第XXXX号民事判决书，2011年8月10日。
二审：湖南省长沙市中级人民法院（2011）长中民三终字第XXXX号民事判决书，2011年12月5日。
【案情】
原告张三。
被告甲公司。
湖南省长沙市芙蓉区人民法院经审理查明：2006年11月20日，张三（买受人）与甲公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（编号为200651471018），向甲公司购买位于长沙市芙蓉区浏正街158号七彩丽都（丽都公寓）第1幢10层XXXX号房。合同约定：房屋建筑面积33.99平方米；房屋用途为住宅；房屋单价为4365.64元，总金额计148388元；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；付款方式为银行按揭，首付30%为48344元；交房日期为2007年12月31日前；合同第十五条是“关于产权登记的约定”，内容为：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：1、…；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、因买受人未及时提供办证所需证明材料或逾期支付房款及费用或因登记机关审批房产面积测绘等原因造成出卖人无法在合同约定的期限内完成权属登记备案手续的，出卖人办证时间顺延且不承担违约责任”。双方还对其他事项进行了约定。
合同签订后，张三如约履行了付款义务。2007年10月8日，甲公司收取张三200元的代为办理国土证的费用200元并开具收据。2007年12月20日，甲公司向张三开出金额为149479元的《销售不动产统一发票（自开）》。2008年10月30日，XXXX号房屋的房屋产权证得以下发，权证号码为长房权证芙蓉字第708056802号，登记房屋所有权人为张三，登记面积为34.24平方米。
2008年10月5日，张三与案外人李四签订一份《购房定金合同》，约定：李四拟购买张三的XXXX号房屋；定金合同签订后三日内李四给付张三定金3万元；2009年1月31日前XXXX号房屋已经办出产权证，包括小产证和分户土地证时，双方签订正式房屋买卖合同，并办理过户手续。2008年10月6日，李四给付张三购房定金3万元。此后到了2009年1月31日，由于XXXX号房屋的分户土地证尚未办出，李四未与张三签订正式的房屋买卖合同并过户房屋产权。且就是否应当双倍返还房屋定金发生争议。经协商不成，李四向上海仲裁委员会申请仲裁。2011年5月27日，上海仲裁委员会作出（2011）沪仲案字第XXXX号《裁决书》，裁决张三给付李四定金罚款3万元，并承担仲裁费3050元。2011年6月2日，张三履行仲裁裁决，给付李四33050元（含李四预缴的仲裁费3050元）。
张三认为甲公司未及时办理XXXX号房屋的分户国有土地使用证，导致自己被他人追索购房定金罚款造成经济损失，向甲公司索赔。甲公司认为土地证暂时未能办下来，不是自己的原因造成的，因此不同意张三的要求。双方因此协商不成，酿成纠纷，形成诉讼。
另查明：由于XXXX号房屋所在楼盘的“七彩丽都业主”向长沙市市长信箱发信咨询“（七彩丽都）办不了土地证，开发商说政府还要收他们几千万”的问题。长沙市国土资源局于2011年6月27日书面回复意见为：“来信中关于分户土地证办理问题，查阅电子流程，开发商未向我局提出申请。根据长沙市城乡规划局于2004年对长沙源丰实业有限公司下达《规划设计条件》，项目容积率为7.0。经初步测算，约需补交全额楼面地价14032457元。具体金额，需根据开发商已办的房产证统计资料进行计算才能得出。如果实际用途、容积率与原出让合同不一致，分户发证前需修改出让合同，按现行政策补交全额楼面地价。”
2011年8月1日，张三自愿撤回要求甲公司退还房价款100元、赔偿契税损失10元的诉讼请求。
以上事实，有经庭审质证的《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票（自开）》、《收款收据》、房屋产权证书、裁决书、收条、《长沙市国土资源局承办市长信箱信件回复意见》以及当事人的陈述等证据证实，足以认定。
原告张三诉称：2006年11月20日，张三与甲公司签订《商品房买卖合同》（编号为200651471018），向甲公司购买位于长沙市芙蓉区浏正街158号丽都大厦XXXX号房屋（以下简称XXXX号房屋）。双方就房屋建筑面积、购买单价、交房期限、房屋权属证书的办理、公共面积分摊、违约责任等事项进行了明确约定。合同签订后，张三依约付清了全部购房款。甲公司依约于2007年12月31日前交付了房屋，但一直未予办理XXXX号房屋的分户国有土地使用证。
2008年10月5日，张三与案外人李四在上海签订一份房屋买卖的定金合同，拟将XXXX号房屋卖给李四；双方约定购房定金3万元；张三应当于2009年1月31日之前办出XXXX号房屋的房产证，包括国有土地使用证，然后双方签订正式的房屋买卖合同并办理房屋产权过户；否则张三应当双倍返还李四购房定金6万元。此后，由于XXXX号房屋的国有土地使用证一直没有办好，不能满足2009年1月31日之前办好XXXX号房屋国有土地使用证的定金合同条件，致使张三在与李四的定金合同中构成违约。经上海仲裁委员会仲裁，张三向李四给付定金罚款3万元，并承担了仲裁费3050元。2008年10月30日，XXXX号房屋的房屋所有权证下发。2011年1月19日，长沙市政府市长信箱答复信访表示，XXXX号房屋所在建筑物丽都大厦的容积率超过批准的数值，因而甲公司一直未向土地管理机关申请办理分户的国有土地使用证。为维护张三的合法权益，请求法院判决：1、甲公司为张三办理好XXXX号房屋的国有土地使用证；2、甲公司赔偿因未及时办理XXXX号房屋国有土地使用证而给张三造成的经济损失33050元；3、甲公司退还张三购房款100元；4、甲公司赔偿张三契税损失10元。
被告甲公司辩称：双方签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，合法有效，应当履行。甲公司已经履行了自己的合同义务，包括交付房屋、办理房屋产权证等。至于附随义务及国有土地使用证的办理，虽因政策变化的原因暂时没有办理好，但甲公司并不存在违约。所谓的政策变化是指甲公司于2004年取得丽都大厦项目用地的国有土地使用证之后，长沙市的土地使用政策发生变化，要求按新的政策交纳土地出让金，大大增加了甲公司的成本，而这些成本并没有分摊到每一个购房人身上。甲公司到国土部门申请办理分户的国有土地使用证，政府国土部门却不接受分户办证申请，所以国有土地使用证的办理也就搁置下来。尽管这样，甲公司也还是一直在争取尽快把国有土地使用证办下来。张三要求赔偿经济损失33050元没有法律依据，因为不符合《合同法》规定的“可预见规则”。张三要求退还房价款100元及赔偿契税损失10元，没有事实根据，因为没有证据支持。总之，请求法院依法裁判，依法驳回张三的不当诉讼请求。
【审判】
湖南省长沙市芙蓉区人民法院一审审理认为：
张三与甲公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人均应遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。
本案中，张三作为房屋买受人，已经按照合同的约定履行了支付购房款的义务。甲公司作为出卖人，则应当按照合同约定的期限履行自己为张三办理XXXX号房屋权属证书所应当履行的义务。双方合同第十五条中约定的“房地产权属证书”应当包括房屋产权证和国有土地使用证。如今甲公司只是为张三办理了房屋产权证，而没有办理好国有土地使用证，因此甲公司作为出卖人的义务没有履行完全。张三要求甲公司继续办理XXXX号房屋国有土地使用证的诉讼请求合法合理，应予支持。
对于张三要求甲公司赔偿因没有及时办理国有土地使用证而导致与案外人订立的购房定金合同不能顺利履行而产生定金罚款3万元及仲裁费损失3050元的诉讼请求，法院认为：一方面，根据《合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，张三主张的该项经济损失不属于甲公司在签订《商品房买卖合同》预见到或应当预见到的因违反合同可能给张三造成的损失，因为《商品房买卖合同》中约定了XXXX号房屋的用途为住宅，而非商业用房。另一方面，张三在XXXX号房屋的房地产权属证书没有完全办理到位的情况下就与他人签订《购房定金合同》以买卖房屋，以至于因国有土地使用证未办好而被他人依定金法则罚款3万元，其对自己不谨慎的房屋买卖行为有可能产生的损失也未尽到充分预防和避免的注意义务。因此，张三在本案中主张索赔的经济损失33050元与甲公司无关，应当由张三自行承担。
张三自愿放弃有关退还房款100元、赔偿契税损失10元的诉讼请求，系张三行使其处分权利的行为，不违反法律法规的规定，法院予以准许。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款的规定，判决：一、甲公司于判决生效之日起90天内将办理张三名下的长沙市芙蓉区浏正街158号丽都大厦XXXX号房屋的国有土地使用证需要由甲公司提供的资料报长沙市国土资源局备案，并协助张三办理好该房屋的分户国有土地使用证；二、驳回张三要求甲公司赔偿经济损失33050元的诉讼请求。
张三不服一审判决，向湖南省长沙市中级人民法院提起上诉称：一审判决适用法律错误，因为甲公司的违约才致使张三向案外人李四承担定金责任，张三的33050元损失应该由甲公司承担。
甲公司答辩上诉称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
湖南省长沙市中级人民法院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
湖南省长沙市中级人民法院二审审理认为：
本案的诉争焦点为：上诉人张三在与案外人李四的房屋买卖合同纠纷中承担的33050元损失是否应当由甲公司承担的问题。2006年11月20日，张三与甲公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且无法定的无效情形，因此，该合同合法有效，双方应按合同的约定履行义务和行使权利。张三与甲公司签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、…；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；3、…该款对出卖人不能按期提供资料报产权登记机关备案的违约责任进行了约定。《合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”上诉人张三与案外人李四订立的购房定金合同因甲公司未及时办理国有土地使用权证不能履行而产生的定金30000元罚款及仲裁费损失3050元，不属于双方当事人在签订《商品房买卖合同》时能预见到或应当预见到的因违反合同可能给张三造成的损失，故张三要求甲公司赔偿其33050元的损失缺乏事实和法律依据，法院对此不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，依法应予维持。上诉人张三的上诉理由均不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
【评析】
本案双方当事人的争议焦点是，张三被李四依定金罚则处罚定金造成的经济损失是否应当由甲公司承担违约赔偿责任。这涉及到对限制合同违约赔偿责任的“可预见规则”的理解和适用问题。
“可预见规则”是限制违约损害赔偿范围一种手段。《合同法》第一百一十三条是违约损害赔偿适用“可预见规则”的依据。该条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”《合同法》之所以作出如此规定，是因为法律虽然要惩罚违约行为，但也要预防违约方因自己的违约而承担过重的赔偿责任，同时也要预防发生守约方因违约方的违约而获取不应有利益的道德风险。这也是《合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”规定精神的具体体现。
立法上是明确规定了“可预见规则”，但关键还是司法实践中如何具体运用。这涉及到可预见性判断标准的认定问题。
一般而言，通常是以客观标准进行的，也就是说以一个抽象的“理性人”、“常人”之类的标准来进行判断。司法实践中作出这种判断时，不可避免地要诉诸法官的“一般观念”，因此赋予了法官一定程度的自由裁量的空间。又基于适用“可预见规则”的灵活性要求，在适用时不仅应考虑规则的一般性，还要充分考虑合同自身的特点、缔约过程等因素，以避免适用“可预见规则”的僵化。
一方面，这里的“一般观念”，既应包括《民法通则》、《合同法》规定的“自愿、公平、等价有偿、诚实信用”观念，也应包括一个“理性人”、“常人”的日常生活观念。本案中，张三与甲公司签订《商品房买卖合同》购买商品房，约定房屋性质为住宅。住宅是带有民生保障性质的不动产，而非以投资获利为价值导向的动产。故根据日常生活经验可知张三的合同目的是占有居住该房屋，而非通过转售房屋以获利。甲公司在与张三签订房屋买卖合同时，对此预见到或应当预见到的也就只应是张三购房是为了居住而非投资转售以牟取房价升值利益，因此双方约定了关于逾期办理产权证的违约赔偿金的计算办法，即“买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。如今张三以甲公司逾期办理国土证为由，要求甲公司赔偿张三因不能顺利售房而被案外人定金处罚产生的经济损失，如此要求明显超出了甲公司在与张三签订合同时预见到或应当预见到的损失范围，对甲公司而言则有失公平。
另一方面，正如上文所言，“可预见规则”的适用还要考虑“合同自身的特点、缔约过程等因素”。个人通过合同出售商品房，必须房产证、国土证“两证齐全”。本案中，张三在国土证尚未办好的情况下，就与案外人李四签订房屋买卖合同，明显违反了上述标的房屋必须“两证齐全”的房屋买卖合同的根本要求。而从张三与李四的缔约过程来看，张三在国土证尚未办好的情况下，就与李四缔约卖房，最后因没有国土证而被李四罚款定金3万元。在这一缔约过程中，张三对于被李四定金罚款3万元的损失的发生，也明显存在疏忽大意的过失，因此该损失也应当由张三自行承担。相反，如果该损失由在缔约时没有预见到和不可能预见到的甲公司来承担，那么对甲公司而言明显是不公平的。
综上所述，本案一审、二审法院运用不“可预见规则”裁判，驳回张三对甲公司关于赔偿定金罚款损失33050元的诉讼请求，是正确的。


注：参阅文献：《作为违约损害赔偿范围限制方式的可预见规则》，作者：王卫国，来源：北大法律信息网。

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