[ 陈召利 ]——(2011-11-4) / 已阅12271次

【现行规定】
《婚姻法解释（三）》第十一条 一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。
夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。
【律师解析】
根据我国《物权法》第一百零六条的规定，无论是动产，还是不动产，只要符合下列条件，均可以适用善意取得：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
因此，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，只要符合上述三个条件，同样适用善意取得。存在争议的是，如何认定受让人受让该不动产时是善意的，也就是买受人有没有义务审查出卖人是否结婚、房屋是否为夫妻共同财产。最高人民法院认为，依照不动产登记的公示公信力，只要不动产登记在转让人名下，如第三人有理由相信转让人有权处分房屋的，从保护交易安全出发，买受人没有义务审查出卖人是否结婚、房屋是否为夫妻共同财产，应当认定房屋买卖合同有效。如果第三人已取得物权，应予保护；如果第三人未取得物权的，可向出卖人主张违约赔偿。当然，如买受人明知登记在转让人名下的不动产为夫妻共同财产，仍与之交易，则不受善意取得制度保护。
此外，一方未经另一方同意出售夫妻按份共有的房屋（参见《婚姻法解释（三）》第七条），是否适用善意取得？笔者认为同样适用。

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