[ 孙可 ]——(2011-8-13) / 已阅21742次

王先生与罗女士2001年结婚，二人婚后购得一处房产，并分别于2006年3月和2007年5月取得了房屋所有权证及土地使用证。2008年9月，王先生与陈某签订了购房协议书，王某将此房以60万元的价格出售给陈某，双方约定了付款方式及办理房屋所有权证及土地使用证等变更登记手续的日期及费用的承担，但罗女士未签字，也不在场。协议签订后，陈某分两次付给王先生购房款，但房屋一直未交付。罗女士知道王先生卖房后，提出了异议，导致双方发生纠纷，使协议未能继续履行。2010年10月，陈某一纸诉状将王先生告上法庭，要求王先生继续履行协议。后罗女士以有独立请求权的第三人身份参加诉讼，要求法院确认该购房协议无效。
一方主张继续履行，一方主张合同无效，购房协议是否有效？
【判决】
法院审理后认为，陈某、王先生及罗女士诉争之房屋为王先生和罗女士共同共有，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，应为无效。法院遂判决陈某和王先生所签订的购房协议无效，王先生返还陈某所付房款60元及相应利息。
【评析】
婚姻法解释（三）第十一条：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。
夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”
根据《婚姻法》第十七条规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”《房地产管理法》 第三十八条规定：“共有房地产未经其他共有人书面同意的，不得转让。”因此，若夫妻一方明知所处分的房屋为夫妻共同财产，在未征得共有人同意的情况下擅自处分该房屋，事后也未征得共有人的追认，其处分行为应为无效。民事行为被确认无效后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。
但2007年开始施行的《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”因此，此次婚姻法解释（三）与《物权法》的规定相衔接，更加注重保护善意购买第三人的利益，即第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方以未经同意出售房屋、主张追回该房屋的，人民法院不予支持。而对于保护夫妻另一方的利益，婚姻法解释（三）规定在离婚时另一方可以追讨，有权请求赔偿损失。

五、以父母名义购买的房改房属于谁？
【案情】
孙先生与兰女士婚后一直居住在孙先生父亲位于市内的福利房里。1997年孙父单位进行房屋改革，孙先生夫妻两人不是该单位职工，便出资3万元，以孙父名义购买了该房的产权。后来孙先生因想出国深造，夫妻双方协商离婚。在财产分割上，兰女士提出，该房是夫妻共同财产，因房产现已升值至30万元左右，她要孙先生支付15万元补偿费。孙先生则认为，该房仍在其父名下，离婚时不应分割。随后，兰女士向法院提出了离婚，要求分割房屋。
一方认为属于夫妻共同财产，一方认为属于父亲个人财产，房屋归谁所有？
【判决】
法院经审理后认定，我国实行不动产物权的登记公示主义，在一般情况下，房屋产权登记在谁的名下，该房屋的产权归谁所有，除非其他人能提出相反证据足以推翻这种推定。即以一方父母名义购买的房改房已经过户到夫妻双方或一方名下的、符合上市交易条件且与父母签有书面的委托购买合同、虽然没有书面的委托购买合同但父母承认委托购买的事实的。但兰女士并未提出相关证据，因此不能主张房屋所有权，只能对出资主张返还，对返还的出资进行分割。法院驳回了兰女士的诉讼请求。
【评析】
《婚姻法解释（三）》第十二条：“婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。”
房改房是带有福利性质的政策房，与人身关系紧密相连，购买房改房的职工通常享受了工龄折扣、付款折扣及税收等方面的优惠，因此与普通商品房相比其产权规定的更加严格。同时根据我国《物权法》的规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”也就是说，如果结婚后以父母的名义买房，按照我国法律的规定，该房屋就属于父母的财产。在离婚时购买房屋的出资，将作为夫妻双方共同债权向父母主张权利，但不得对房屋进行分割。
另外，需要注意的是，如果是按揭贷款出资的话，根据法律的规定，婚姻关系存续期间夫妻对外所欠债务，即使是一方以个人名义所负债务，离婚时亦应当由双方共同偿还。除非一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明夫妻对于婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有，第三人也知道该约定的，此时才可以确定由负债一方的财产进行清偿。否则，对上述债务双方负连带责任，应共同偿还，不因离婚而免除。

此次《婚姻法解释（三）》在充分尊重我国实际和人民群众关心的问题的基础上，对婚姻关系纠纷中涉及房屋分割及归属的焦点问题进行了进一步的明确，可以更好地维护各方当事人的合法权益，对今后的司法实践工作具有积极意义。

二〇一一年八月十三日

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