[ 肖敏律师 ]——(2011-5-20) / 已阅17918次
六、买受人是否有权直接起诉与自己无合同关系的出卖人的前手要求协助办理过户手续
实践中，针对买受人起诉出卖人协助过户的程序性权利问题不存在争议。但是，由于房屋尚未登记在出卖人名下，买受人欲将房屋过户至自己名下，如果单单起诉出卖人，其目的显然无法实现，所以，买受人必须将出卖人的前手一起列为被告，要求出卖人与其前手协助买受人办理过户手续。
对于买受人是否有权起诉出卖人的前手的问题，有一种观点认为，买受人与前手间并无合同关系，根据合同相对性，买受人无权直接起诉前手。该观点进一步认为，由于出卖人自己尚非产权人，不具备履行条件，法院即使作出支持买受人诉讼请求的判决，也无法执行，故只能驳回买受人的起诉。除非先由出卖人起诉其前手要求协助过户至自己名下，待出卖人取得产权后，买受人再行起诉。
这种观点将买受人的命运完全系于出卖人的道德上。实践中，出卖人常常会待价而沽，因为房价上涨而反悔卖房。所以，在我国诚信堪忧的大环境下，希望出卖人为买受人的利益主动要求其前手协助过户只不过是这种观点持有者的一厢情愿，“与虎谋皮”。而且，这种做法也浪费司法资源。
本文认为，根据前面的分析，由于出卖人已将请求其前手协助过户的权利转让给了买受人，故买受人有权请求出卖人的前手协助办理过户手续，这与合同相对性原则并不冲突。人民法院应当根据买受人的请求判决出卖人及其前手协助买受人办理过户手续，银行应当予以配合。
也有观点认为，买受人可以对出卖人的前手行使代位权 ，从合同法理论以及国外立法例来看，这种观点不无道理。然而，虽然国外立法例规定代位权行使的对象极为宽泛，不但包括各种债权，还包括物权、物上请求权、形成权等，甚至还包括一些公法上的权利 ，但是《合同法》第七十三条将代位权行使的对象限制于到期债权，而《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)》第十三条更是将代位权行使的对象进一步限定为具有金钱给付内容的到期债权。虽然《合同法》第七十三条及上述司法解释深受学界及实务界的质疑 ，但毕竟是现行法律及司法解释，要求法官突破这些规定是不现实的。
当然，如果查明当事人有企图通过诉讼来规避国家调控政策的情形，由于会产生后续的判决无法执行问题，基于司法权不能僭越行政权的原则，法院可以驳回买受人的诉讼请求。
七、判决如何执行的问题
如前所述，房产登记部门无法将房屋过户至买受人名下的障碍是该房产尚不在出卖人名下。只要能将房屋过户至出卖人名下，出卖人取得了完满的房屋所有权，这个障碍就不存在了。怎么扫清这个障碍呢？上述法院判决就可以解决这个问题。具体执行时，在买受人代出卖人清偿贷款后，房产登记部门就可以依据司法文书，先将房屋过户至出卖人名下，当事人缴纳这个阶段相应的税费；再将房屋过户至买受人名下，当事人再缴纳这一阶段相应的税费。这样就可以取得非常理想的法律效果，而且不会给国家的税款造成任何损失。可见，判决完全可以得到执行。
综上所述，认定未取得产权证的商品房连环买卖合同有效，并支持买受人请求出卖人及其前手协助办理过户手续，要求抵押权人予以配合的做法在法理逻辑上是周延的。而且，这种做法能有效遏制不诚信的行为，且不损害各方当事人的利益，做到法律效果与社会效果相统一，使法律与生活不脱节，并节约司法资源。否则，不但会在法理上无法给出圆满的解释，而且，还会出现极差的社会效果，鼓励不诚信的行为，甚至会引发社会不稳定因素。
建议
本文建议最高人民法院针对此类案件出台司法解释，以统一裁判标准。具体条文可以设计如下：
二手商品房买卖合同纠纷案件中，当事人仅以出卖人擅自转卖其未取得所有权的房屋为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
买受人在同一案件中同时起诉抵押权人、出卖人及其前手，要求各被告协助办理过户手续并同意代出卖人清偿债务，且当事人不存在规避国家政策的情形的，人民法院应予支持。
条文的特别说明：1.第一款中的“二手”两字表达了“转卖”的含义。2.第一款中的“仅”字并非多余，其范围是“以出卖人擅自转卖其未取得所有权的房屋为由主张合同无效的”，而非“以出卖人擅自转卖其未取得所有权的房屋为由”。如果作后一种理解，则没必要加这个“仅”字。之所以加上这个“仅”字，是为了给前手依法依约解除其与出卖人间的合同等情形留有余地（如前文所述），以免司法实践中的一刀切。3.第一款中的“擅自”涵盖了出卖人与其前手间有关“未经同意不得转卖”的特别约定，即如前文所述，不管出卖人与其前手间有无该类约定，均不影响出卖人与买受人间合同的效力。4.第二款中的“代出卖人清偿债务”是后续判决执行的前提，所以有必要加上。5.第二款中加上“且当事人不存在规避国家政策的情形的”，主要是为了阻止当事人利用诉讼来规避国家的调控政策的，避免司法权与行政权发生冲突。
上述两款已涵盖了本文所有的讨论。
（中国社会科学院法学所法律硕士，天津四方君汇律师事务所律师）
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