[ 糜新元 ]——(2010-11-30) / 已阅14538次

　　（1）、“有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神”是相邻关系的基本要求，即一方为另一方提供便利。

　　（2）、相邻关系是一种事实关系，因法律关系主体之间的空间位置而产生，但相邻关系的存在本身并不必然导致民事法律责任的承担，因此，楼下渗漏，楼上就要承担责任是极其错误的认识。

　　（3）、相邻关系中的给水、排水本质要求是：相邻一方不得为了自己的利益去人为地改变水自然流动的方向。如果不作这样的理解，那么顶层的住户漏水其依据相邻关系又如何主张和实现自己的权利？这里的前置条件是依据相邻关系，谁都知道楼顶是公共部位，笔者设置此问的目的是为了说明，相邻的一方要为另一方提供便利，这是相邻关系中相邻方不得以任何理由推辞的义务。但相邻关系不是处理渗漏问题的唯一途径，更不能让相邻关系成为承担责任的理由。　

　　（4）、相邻关系中责任的承担，仍要根据物权侵权原理和《民法通则》中侵权规定来处理。如果相邻人主观上没有过错，客观上也不存在任何过错行为，或者行为与损害结果之间没有因果关系的，依然不能构成物权上侵权行为，也就不能因相邻关系的存在让相邻关系人承担责任。因为你（住在楼上）与他有相邻关系，所以你就要承担责任，这是一个错误的判断。但如果讲因为你（住在楼上）与他有相邻关系，所以你就要为他提供便利，这是一个符合情理法理的正确认识。

　（5）、如何理解相邻关系中的公平原则。公平原则是指“民事主体之间的利益平衡，公平原则是衡量当事人之间利益的标准。公平原则主要是从客观上判断当事人之间的利益是否失衡” 注[1]。在处理相邻关系纠纷，如不动产权利人在向相邻不动产权利人提出用水、排水、安装、建筑、修缮提供便利时，一是要合理，二是要公平，应互助兼顾相邻权利人的利益，防止损人利已妨害社会公共利益。实现当事人的权利与义务的平衡，承担民事责任平衡 注[2]。笔者曾阅读过鸡西市城子区人民法院 刘丽影法官对相邻用水纠纷案的判决书：

　　一、 案情简介

　　原告赵某、刘某 被告张某

　　二原告与被告系邻居关系，双方居住的地区因采煤塌陷成为动迁区域，自来水管线年久失修，已无法正常供水。2004年秋季，被告张某与邻居高某等人协商重新接通自来水管道，但二原告表示不参与改造，被告张某等人在改造过程中，重新铺设了自来水管线。2005年3月原告刘某在被告张某家改造过的管道上重新接通了自来水，但因漏水致被告家的火炕等物品被淹，经双方协商，原告刘某给被告张某二袋水泥予以赔偿。为了刘某能继续使用自来水，被告张某将新管道与旧管道接通，以便原告刘某用水，2006年原告赵某又在原告刘某家的管道上接通了自来水。

　　2009年4月被告张某因与原告赵某产生矛盾，便将接通的自来水管道截断，导致二原告至今无法使用自来水，二人诉至法院，要求被告将自来水管道恢复原状，保证自来水供水。城子河区人民法院认为，原、被告系邻居关系，在用水的问题上应本着方便生活的原则正确使用自来水，二原告不能正常使用自来水既有所居住地区因采煤塌陷成为动迁区域而导致自来水管道无人管理、维修的原因存在，也有在邻居协商改造过程中未参与改造的自身原因存在。被告张某对自家出资改造的管道有权进行合理使用，但是鉴于自来水有其公用性这一特征，二原告又无法从其它渠道接通自来水使用，现二原告均已七十高龄，终日挑水度日，严重影响了二原告的正常生活。二原告在被告改造过的管道上使用自来水已约四年时间，未对被告的生产、生活造成影响，故虽然被告某不存在过错，但从有利于方便生产、生活的角度出发，被告张某应恢复截断的自来水管道，如给被告张某造成相关损失或产生相关费用，双方可协商或另行通过诉讼程序解决。依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条的规定，判决如下：

　　被告张某于本判决生效之日将截断的自来水管道接通，恢复至二原告能够正常使用自来水的状态。案件受理费100元，由二原告负担。

　　笔者认为此案中的亮点就在于法官把脉住了自来水共用性的特征，在被告没有过错的情况下判决张某应恢复截断的自来水管道。在主文中对被告张某造成相关损失或产生相关费用交待了解决的方法，案件的受理费由得益者原告承担，真正体现了公平原则的精神，反映了法官不囿于法律，灵活处理纠纷的智慧。

　　4、对物业管理纠纷共用设施导致渗漏且已过建筑商五年质保期时法律的适用和解决的方法。

　　共用水管的维修，除了人为破坏的情况由破坏人承担修理责任外，正常的公用设施维护在建筑商保修期满后的共用管道，应当有专项维修资金来承担。

　　我国《物业管理条例》第五十四条规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金”。

　　“专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用”。

　　中华人民共和国财政部令第165号 《住宅专项维修资金管理办法》（以下称新办法）第三条规定：“本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

　　本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等”。

　　1998年12月16日建设部 财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（以下称老办法） 中则明列上下水管道、落水管是共用的设施。新办法没有明列上下水管道、落水管是共用设施，我们能否认定其不属共用设施呢？笔者认为不能，理由是：一是从法条看新办法不但用了“一般包括”的文字，同时明确“由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备”均属于共用设施，可见新办法没有采用列举穷尽的方法，不存在除此之外，不得认定的情况。二是上下贯通的排水管、进水管虽然经过业主房内，但权利属于该楼一侧单元的共有人，性质属于共用设施。如果否认其具有共用的性质，那么就要承认业主对其拥有物权，物权的特征是对世权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。建筑商提供的《商品房屋质量保证书》中就明确对上下贯通的排水管、进水管不允许随意修理拆卸，可见，业主是不能对其行使支配和排他的权利的。三是说上述管道是共用设施，还可以从户外的落水管得到印证，户外的落水管同样未列入新办法之中，但它作为共用设施无人置疑，否则，户外的落水管一旦毁损将无人修理。　　

　　新办法第二十条规定住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：

　　（一）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

　　（二）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。在此，有必要借鉴《重庆市物业管理条例》第七十一条的规定： 物业维修、更新、改造的费用，按照下列规定承担：

（一）专有部分的维修、更新、改造费用，由专有部分业主承担；

（二）部分共有部分的维修、更新、改造费用，由部分共有的业主分担；

（三）全体共有部分的维修、更新、改造费用，由全体业主分担。

　　综上所述，由于房屋渗漏形成原因的多样性，决定了承担责任主体的不同，责任主体的不同，决定了法律关系形成的不同，从而也决定了司法工作者在司法实践中必须适用不同的法律来处理房屋渗漏所引起的纠纷。

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