[ 陈宁 ]——(2010-4-9) / 已阅31808次

第十五条 业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：
（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；
（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；
（三）违反规定进行房屋装饰装修；
（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。
【解读】《物权法》第83条第2款规定，业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。前述规定主要针对业主侵害共有权的行为进行了规制，本条将损害他人合法权益行为的主体界定为业主或者其他行为人，“其他行为人”主要包括：物业使用人、物业管理企业和开发商。
本条对“损害他人合法权益的行为”的具体情形作了列举规定，主要包括：（1）损害房屋承重结构，承重结构包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等；（2）损害或者违章使用电力、燃气、消防设施；（3）在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全；（4）妨碍建筑物正常使用，即业主或行为人在使用建筑物时，不得妨碍其他人对建筑物合理、正常的使用；（5）损害建筑物外观，即违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等，此类行为不仅会影响到建筑物的整体美观，还极易使建筑物外墙遭受损害、发生渗漏等；（6）违规进行房屋装饰装修，如私自拆改砖混结构房屋的内墙、私自在框架结构房屋的楼板上建间隔墙、私改室内供暖、供气设施等，均会不同程度威胁到建筑物的安全；（7）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。
第十六条 建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。
专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。
【解读】《物权法》第6章规定了业主的权利义务，未涉及物业使用人的权利义务。所谓物业使用人，即业主以外的实际使用物业的人，包括物业的承租人、业主的父母子女等与业主共同居住者、接受业主委托管理其物业的亲戚朋友或专门机构等代管房屋的人、物业借用人等。《物业管理条例》对物业使用人的权利义务作了初步规定。
专属于业主的权利主要包括：a.投票权；b.撤销权；c.针对侵害共有权行为提起诉讼的权利；d.分配共有收益的权利；e.业主知情权；f.按照配置比例主张购买或者租赁车位、车库的权利；g.对住改商的异议权；h.对管理规约、业主大会议事规则的制定、修改建议权等。
专属于业主的义务主要是交纳专项维修资金。
非业主的物业使用人享有的权利主要包括：a.合理利用共有部分的权利；b.接受物业服务企业提供服务的权利；c.合理利用共有部分的权利受到侵害时，提起相应诉讼的权利；d.居住利益、相邻权受到侵害时，提起诉讼的权利等。
非业主的物业使用人承担的义务主要包括：a.遵守管理规约的义务；b.遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的义务；c.执行业主大会、业主委员会依法作出的决定的义务；d.根据《物业管理条例》第42条规定缴纳物业费的义务等。
第十七条 本解释所称建设单位，包括包销期满，按照包销合同约定的包销价格购买尚未销售的物业后，以自己名义对外销售的包销人。
【解读】开发商、包销人与购房者之间的关系分为两个时期：在包销期，包销人须以开发商的名义对外销售，开发商与包销人属于委托代理关系，此时，包销人与购房者并无直接的法律关系；包销期满后，包销的商品房尚未全部售出，则按包销合同的约定，由报销人购入剩余的包销房，包销人与开发商之间构成买卖关系，同时也可能与购房者之间发生商品房买卖法律关系，此时包销人的地位属于建设单位，享有建设单位的权利并承担建设单位应尽的义务。
（2）在包销人成为建设单位后，其应尽的义务包括：
a.在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，包销人应选聘物业服务企业，并签订书面的物业服务合同；
b.包销人应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定；
c.包销人不得擅自处分业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权；
d.在办理物业承接验收手续时，包销人应当向物业服务企业移交物业建设、使用、维护等相关资料；
e.包销人应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。
第十八条 人民法院审理建筑物区分所有权案件中，涉及有关物权归属争议的，应当以法律、行政法规为依据。
【解读】有关物权归属纠纷处理只能以法律、行政法规为依据，部门规章、地方性法规、规整等其他规范性文件，可以作为参考，但不能作为直接依据，更不应再裁判文书中直接援引。
第十九条 本解释自2009年10月1日起施行。
因物权法施行后实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件，适用本解释。
本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。
【解读】本司法解释自2009年10月1日起施行，关于溯及力问题可以分以下四种情形：（1）《物权法》实施后的行为引发的建筑物区分所有权案件，无论该诉讼至本解释施行之日处于一审还是二审程序中，均适用本解释；（2）《物权法》实施之前的行为没有相关法律法规规定的，在本解释实施后尚在诉讼中，无论出于一审还是二审程序，均应适用本解释；（3）《物权法》实施之前发生的行为导致的建筑物区分所有权纠纷案件，针对该纠纷，当时的法律法规有规定的，不适用《物权法》及本解释；（4）《物权法》实施之前的行为一直持续到《物权法》实施之后，且诉讼发生在《物权法》实施之后，则应当适用本解释；（5）本解释施行之前已终审的案件，在本解释施行之后启动再审程序的，不适用本解释。

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