[ 郑俊 ]——(2009-11-1) / 已阅32485次
一种观点认为，“广告是设置在我们的楼顶，由我们承担着风险，况且，能设置楼顶广告的大部分是临街的建筑物，这些建筑物的业主们多承受着由于临街所产生的噪音等恶劣外部环境，因此其楼顶产生的广告收益理应归这部分建筑物的业主所共有，而不能归整个小区的全体业主所共有。”而另一种观点则认为：“楼顶本就属于小区的全体业主所共有，因此任何一个楼顶所产生的广告收益都应归小区全体业主所共有，这也符合所有权中关于孳息的规定。”
针对以上两中观点，我们认为虽然后一观点不无道理，但我们更倾向于第一种观点。首先，我们在前面已经论述过，根据我国《物权法》规定，建筑物区分所有中，除了专有部分和属于城市市政公用部门负责管理的城市道路、公共排水、公共绿地、城市供水、供气管线和属于供电、通讯、广播电视等部门负责管理的供电、通讯、有线电视线路等市政设施或者公共设施外，都是归业主所共有的。但是，物权法显然没有明确规定这个共有到底是归全体业主所共有（即大共有）或者是归某一部分业主所共有（即小共有）。从第二种观点我们可以看出，持此观点的业主，多把此处的归业主所有理解为大共有，但是，至于为何理解为大共有，却没有更深层次的法律依据或者是选择标准。既然可以将此处的共有理解为大共有，那也可将其理解为小共有，即归某一部分业主所共有。尽管出现这种分歧是属于立法的不完善，但我们根据现实生活和结合国外立法经验，我们觉得第一种观点更可行，原因如下：
首先，假如我们将此部分理解为大共有，那么根据权利义务原理，如果这些楼顶、外墙等遭受了损失，或者可能对业主产生危险状态，那么必将是对所有对此享有权利的业主都产生不利影响。而现实中的状况却是，设置的广告牌，仅仅会对其设置的楼顶产生一些负面影响，比如导致所在楼层的住户的通风问题、阳光问题，以及潜在的风险承担问题。如果让哪些没有承担这些潜在危险和负面影响的其他业主也能对这部分广告收益拥有平等的收益权，那是何其的不公平。
其次，如果我们采用本文第三部分所论述的共有部分专用使用权制度，那么无疑将会很好的解决这个问题。如果将这些收益定性为小共有，那么因为这些广告牌而导致其生活受到影响的业主就能得到一笔收益来弥补这些影响，这也符合民法所遵循的公平原则；同时，由于对这些特定楼群的楼顶或者外墙尽到真正管理义务的业主们，也能享有一些权利，这更符合权利义务的平衡原理。
基于以上分析，我们认为，对于小区外墙、小区楼顶等专用使用明显的部分，我们更倾向于采纳共有部分专用使用权制度，这样不仅符合公平原则，也更利于对充分发挥物的作用，符合物权法的目的。
4.2 对小区广告收益的合理使用和建议
4.2.1小区广告收益的决定权
既然小区产生广告收益的建筑物部分是为业主所共有的共有部分，根据我国《物权法》第七十六条第五款和第七款的规定，以及第八十条的规定，“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定”，因此对于小区中建筑物的共有部分是否出租给广告公司来设置广告，应该是有全体业主来决定的，或者是由全体业主所选举出来的业主委员会来决定的，这也体现出业主对建筑物所有权的处分权能。
当然，对于那些明显符合共有部分专用使用的部分，如本文论述的小区外墙、楼顶等，我们应该将这个决定权交由那些专用使用的特定业主们，毕竟这些决定的做出，对他们的权利或者生活所产生的影响最大，这么规定，不仅提高了决议的效率，也更符合现实生活的常理。
而现实生活中存在的物业公司未经过全体业主的同意，或者业主委员会的同意而擅自将小区里面的公摊部分出租给广告公司的现象，是没有法律依据的，全体业主可以起诉物业公司的这种侵权行为。而针对有的物业公司所主张的“把公共部分出租给广告公司是我们自己一手操办的，所以收益就应归物业所有”的观点，这是没有任何法律根据的，因为根据《物权法》和国务院的《物业管理条例》的规定，物业公司只不过是受聘与全体业主，“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。”
4.2.2小区广告收益的使用
小区广告收益少则几十万元，多则上百万元，这对整个小区来说都是笔不小的进账。但这笔收入如何使用，就目前来说，还存在很多问题。据调查显示，除少部分小区能做到定时公开收支明细账之外，在绝大部分小区，这笔钱竟成为物业和业主之间产生矛盾的导火索，甚至有的物业公司为了避免出现矛盾，从一开始就封杀商业广告进入小区。虽然这确实能避免冲突和矛盾的产生，但在目前的经济社会，这种因噎废食的做法却极大的侵害了广大业主的权利。因此，我们有必要设计、落实一些合理的制度，这样既能充分利用小区的共有部分，获取一些收益，又能避免出现物业公司和业主的冲突与矛盾。
首先，小区应完善业主委员会制度。只有设立了业主委员会，才能充分将《物权法》所规定的权利，如实的分配下去。目前，有很多小区都是拥有上千名业主的小区，如果任何事情都要靠全体业主来表决，那不仅是不科学的，而且是不合理和不现实的。只有设立了业主委员会这种代表机构，才能全面的行使这些权利，维护业主们的合法权益。
其次，业主委员会应切实履行监督职能，充分履行国务院《物业管理条例》第十五条规定的职责：“（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责”，只有这样，才不会使业主委员会的设立形同虚设。
再次，设立透明的交易制度，杜绝物业公司和广告公司之间的猫腻。仅靠业主委员会的监督，是难以避免物业公司和广告公司之间的猫腻的。我们不妨将纳入规划的业主户外广告设置位通过拍卖方式出让使用权，从而避免物业公司和使用方之间的猫腻，以最大限度的维护业主的权利，如成都规划局在最近就正在出台类似的规定。同时，物业公司也应该在日常的开支中，坚持透明原则，定期接受相关机构的监督。
最后，应完善共有部分使用的决定制度和收益的使用制度。对于共有部分的使用决定权，尽管我国物权法有所规定，但规定的较为笼统，不利于实际操作；而对于收益的使用制度，也是较为概括。对于共有部分产生的收益，我们应该分清这部分收益是来自于全体业主所共有的部分或是某些特定业主所共有的部分。如果是来自于大共有部分，那么其收益在扣除物业管理代办费用后，应该归入维修基金。毕竟这部分收益归入维修基金后，其使用是对全体业主都有利，如果将其分配，却费时费力。而根据物权法第七十九条规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。”现在我国一些个别省份的地方条例，如《江苏省物业管理条例》也体现了这一点。
而对于小共有所产生的收益，我们则认为这部分收益不应归入维修基金，而应由小共有的各共有人按其专有部分面积的比例来计算，分配给这些业主。
4.3我国物权法法律制度建筑物区分所有权之共有部分权属设计上的完善
针对以上的分析，以及结合现实生活的状况，我们觉得我国物权法中建筑物区分所有权之共有部分权属还应有所完善：
第一，应明确专有部分的认定标准。专有部分之范围界定的四种学说，尽管在学术上第四种为通说，但我们立法应对此有所表态，否则极易造成使用上的不便。
第二，应明确共有部分的认定标准。对于共有部分认定的立法模式，无论是排除式或是列举式，我们的目的都是为现实生活中对共有部分的区分提供可行的方法，尽可能的避免因为规定不明确而产生的争议。因此，一方面我们在完善专有部分认定标准的同时坚持排除法立法模式，另一方面，也应加大列举的范围，只有这样，才能尽可能减少物权法的滞后性，切实发挥物权法的作用。
第三，应确立共有部分专用使用权制度。单纯规定了共有部分和专有部分的认定，仍不能较公平的解决现实问题。而共有部分专用使用权制度的确定，不仅能避免建筑物区分所有权之共有部分权利的立法灰色地带，也更方便解决共有部分使用权的争端，符合民法的公平原则。
五 结语
随着物权法的深入实施，其作为一部更好地保护公民财产权利和体现公民意思自治原则的法律，在维护社会稳定、构建和谐社会中正发挥着日益重要的作用。而作为现代城镇细胞的小区，小区业主所享有的建筑物区分所有权无疑是物权法充分发挥其作用所必须要面临的一个问题。本文从我国大陆地区物权法对建筑物区分所有的共有部分的规定着手，针对现实生活中出现的一系列问题，分析出目前我国物权法对建筑物区分的共有部分范围界定不明确、管理规则不明确和收益分配不明确三大问题，并结合国外的立法经验和现实中的比较理想的处理方式，从而对我国物权法此处不完善的规定提出一些建议，从而为物权法的效用的最大发挥做出些许努力。
由于我们才疏学浅，收集的资料又极为有限，本文所做的，只不过是对建筑物区分所有权之共有部分权利的一个粗浅的剖析和简单的勾勒，如有什么不当之处，敬请各位老师谅解。谢谢了！
参考文献
[1]陈华彬.物权法教程[M].北京:首都经济贸易大学出版社,2008.
[2]温世扬,廖焕国.物权法通论[M].北京:人民法院出版社,2005.
[3]梁慧星.中国物权法草稿建议稿[M].北京:社会科学文献出版社,2000.
[4]陈华彬.现代建筑物区分所有权制度研究[M].北京:法律出版社,1995.
[5]胡康生.中华人民共和国物权法释义[Z].北京:法律出版社,2007.
[6]刘保玉.物权法学[M].北京:中国法制出版社,2007.
[7]王利明.物权法研究(修订版上卷)[M].北京:中国人民大学出版社,2007.
[8]温丰文.建筑物区分所有权之研究[M].三民书局,1992.
[9]杨立新.楼顶空间的权属争议及解决规则[N].人民法院报, 2004-10-26(8).
[10]董磊.论我国物业管理制度存在的问题及完善对策［D］.东北财经大学,2006.
[11][德]M•沃尔夫.吴越,李大雪译.物权法[M].北京:法律出版社,2004.
[12]蔡报忠.物权法报告[M]. 北京:中信出版社，2005.
[13]陈华彬.业主的建筑物区分所有权——评《物权法草案》第六章[J]. 中外法学,2006(01).
总共4页 [1] [2] 3 [4]
上一页 下一页
