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| 成功案例 |
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逾期办理房产证五业主获赔十七万
作者:陕西许小平律师事务所 任强律师
2001年本市某开发商对外销售其开发的某小区商品房住宅楼，王某等五户业主分别在6、7月间与之签订了《商品房买卖合同》，该开发商在合同中承诺签订合同后一年内为业主办理出房屋产权证书，但双方并未对逾期办证如何计算违约金明确约定。另根据双方约定合同签订后业主支付了房屋的大部分房款，仅留1万元在办证之后再付给开发商。
但是在开发商承诺的一年办证期限过了之后，开发商并未按约定为业主们办好房产证，后来业主们经过了解才得知原来由于开发商的原因，导致其无法向房管部门按时提交办证的资料，致使业主无法在约定的时间内得到自己的房产证。直到2004年的3月份，该开发商才通知业主为其办证并要求提交契税、手续等。至此时已距开发商承诺的办证最后期限有一年零十个月的时间，也就是说因开发商的原因致使办证的时间逾期一年零十个月。为此双方发生纠纷诉至法院，本案经一、二审判决：终审判决认为双方签订的商品房买卖合同有效，出卖人未按时为买受人办理房产证，其责任在出卖人。虽然双方对办证期限有明确的约定，但未约定承担逾期办证的违约金计算标准，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定参照金融机构计收逾期贷款利息的标准并按照各户已付房款金额及逾期时间计算违约金，由此上述五户业主各获赔违约金二至三万余元不等，共计达十七万余元。
【律师分析】
本案是一件典型的因办房产证问题引发的商品房买卖合同纠纷，随着前几年开发的期房纷纷到了办理房产证的时间，由于某些开发商的原因无法及时办理房产证而导致的与业主之间的矛盾也日益尖锐，此类纠纷也成了一个房地产法律的热点问题。
如果遇到了自己购买的商品房无法按时办理出房产证，该怎么办呢？首先我们业主应当具有维权意识，当自己的合法权益受到侵害时应当行动起来，如果一味地等待可能丧失最好的维权时机甚至丧失诉讼时效，到那时自己的合法权利就不再受到保护。其次我们应当及时了解逾期办证的原因和责任方。业主可以先找到开发商，向其了解无法及时办证的原因，如果开发商认为责任不在其身，就应当出具其已按约定履行合同义务的证据。如果确因开发商原因逾期办证的，双方可就开发商如何向业主承担逾期办证责任进行协商解决。当然如果协商不成，业主就可根据《商品房买卖合同》约定的争议处理方式通过诉讼或仲裁予以解决。
如果双方对于逾期办理房产证如何承担违约金数额有着明确的约定，就应当按照合同的约定处理。如果双方对于逾期办证违约金没有明确约定或者损失数额难以确定的，就可适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有关规定参照金融机构计收逾期贷款利息的标准并按照已付房款和逾期的时间计算违约金，由开发商按此计算结果向业主进行赔偿。
开发商逾期办理房产证合同未约定违约金如何处理
作者:许小平律师事务所房产部 任强律师
【案情介绍】
西安的戴女士2001年在某小区购买了一套住宅商品房，并一次性向开发商交付房款人民币25万余元并办理了入住手续。双方在签订《商品房买卖合同》时约定，开发商承诺在合同签订后一年内将该房屋的产权证书办理出，由于戴女士缺乏经验，未能在合同中具体约定如果超过上述期限逾期办证该如何处理、开发商应承担怎样的违约责任。后来由于开发商自身的原因，戴女士在入住该房屋三年后仍未能取得该房屋的产权证书。在多次向开发商催促和索要后，开发商终于在2004年9月办理出了戴女士所购房屋的房产证，但由于开发商办证严重的超期，致使戴女士感到自身的合法权益受到了侵害，在开发商拒绝承担违约责任的情况下，遂向人民法院起诉该开发商要求其承担因逾期办证而产生的违约责任，向买受人支付违约金35000元。开发商辩称双方仅就办证期限作了约定，但未约定逾期就要给付违约金，同时买受人在其通知办证可能迟延的情况下并未做出反应，应视为对逾期办证的默认，故不同意给付违约金。
一审法院认为双方的合同关系依法成立，受法律保护。一方如果存在违约的情形，就应当根据双方约定或者有关法律法规的规定确定并承担违约责任。由于双方对于办证期限有着明确的约定，而开发商并未能在约定的期限内办理房产证，应视为违约。故根据有关规定判决该开发商向戴女士支付违约金人民币35000元并承担本案的诉讼费。
【律师分析】
本案属于商品房买卖合同关系中典型的开发逾期办证的违约责任问题。在商品房买卖合同关系中，房屋权属证书是关系到买房人最终能否合法的取得该房屋的所有权并顺利的行使该房屋各种权利以及防范可能发生的法律风险的最关键的因素，因此也就最令买房人关注。在签订《商品房买卖合同》时，我们一般都建议将开发商办理房产证的期限做以明确约定，同时约定因开发商原因逾期办证而应承担的违约责任。本案中双方虽然未能明确约定开发商逾期办证应承担的违约责任，但是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”因此，即使合同双方当事人未能自行约定逾期办证的违约责任，根据有关法定违约金的规定，只要确定开发商逾期办证违约的事实，买房人仍然有权依据该司法解释向开发商主张违约金。
又是公摊面积出的问题
作者:陕西许小平律师事务所 任强 律师
在西安某开发区的一个楼盘最近为业主们办理房产证，在这过程中却与业主们发生很大的争议和纠纷。
原来在该楼盘销售时，由于地理位置等原因房屋销售的十分火爆，当时开发商就定了一个“规矩”，凡是签订合同的，均不改动任何已经由开发商确定的合同条款，否则可以不签。业主们鉴于当时争购的情形而且也很想购买该楼盘，于是都对合同未提出任何异议就签了字。
后来开发商为业主办理出房产证后，业主们发现自己房屋的总建筑面积增大了很多，原先140多平米的房屋竟然增加了6、7平米，而且套内的建筑面积不但没有增加反而减少了1平米多，公摊面积由原先的20多平米增加到28平米。这样一来，每户都要给开发商再补交几万元的房款。后来业主们发现他们所签的《商品房买卖合同》第五条关于面积确认及面积差异处理的条款全部被开发商选定了第1项（双方自行约定）：根据产权登记面积与合同约定面积的差异据实结算。而第2项按照面积误差比绝对值3作为标准的处理内容被删除。也就意味着无论最终的产权登记面积与合同约定面积之间存在多大的差异，业主都必须接受现状多退少补。
业主们都很难接受这个现实，纷纷要求通过法律途径维护自己的权益。但业主们经过咨询律师才明白，由于他们在签订合同时选择了面积差异处理按照实际差异据实结算的内容，致使现在很难通过合同约定追究开发商的违约责任。
【律师分析】
这是我昨天接待的一个咨询案件。这绝对是一个典型的由开发商摆出的“霸王条款”，其所带来的后果是虽然业主在面积差异的问题上吃了大亏，却无法通过合同条款追究对方的责任维护自己的权益。
而在目前房地产市场上因为房屋面积差异尤其是公摊面积的差异问题多产生的开发商与业主的纠纷也屡见不鲜。作为普通的购房者我们如何避免上这样的当呢？
第一，就是在签订合同时要求双方按照合同第五条第2项的内容处理面积的差异，也就是说以面积误差比绝对值3作为一个衡量标准：在3之内据实结算；超出3买受人有权退房。同时买受人也可不退房但由开发商承担超出3部分的房价（产权面积大于约定面积时）或双倍返还超出3部分的房价（产权面积小于约定面积时），这样的话业主所承担的面积误差的风险就被控制在一定的范围内。
第二，仅仅约定了上述条款还不足以很好的维护买受人的合法权益。因为目前几乎所有的销售都是按照建筑面积计价的，也就是说面积误差比绝对值3是针对建筑面积而言的。也就是说，即使建筑面积的面积误差比绝对值控制在3以内，但有可能是套内建筑面积实际缩小，公摊面积实际增大（就如同本案）。建筑面积总额增大，买受人多掏的钱全都算到了公摊面积上，这对于买受人来说是不公平的。所以作为专业房地产律师，我们一般都会建议买受人在合同中明确约定关于公摊面积差异处理的条款（新版合同附件四有专门的标注）。这样尽可能的防范出现面积增大但全加到公摊面积上的情况。
为了业主们在出现纠纷时有足够的合同依据和理由主张自己的权益，在签订商品房买卖合同时应当谨慎细致并且尽可能的进行全面约定。
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