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| 成功案例 |
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案情介绍
2000年10月，吕某与重庆融信建设公司签订《商品房预售（预购）合同》，由吕某购买融信大廈建设开发有限公司位于重庆沙坪坝双巷子9号正一层59号（现融信大厦）商业铺面一间，面积20.26平方米，成交金额392031元。2001年，吕某以每月5500元的租金将该商铺租赁给梦的妮化妆品公司。2002年5月17日，融信建设公司与重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司签订《经营场地租赁合同》，将融信大厦1—3层已出售商铺统一出租给新世纪百货公司。合同签订后，融信建设公司委托大正融信物业管理有限公司对融信大厦1—3层商铺进行整合，但因租金分歧，无法与吕某签订《商铺委托租赁合同》。2002年9月，融信建设公司遂擅自将吕某商铺拆除，并没收梦的妮公司的货物。其后，新世纪百货公司凯瑞商都进场装修营业，使用吕某商铺。2002年12月11日，吕某诉至重庆市沙坪坝区人民法院，请求凯瑞商都返还房屋，赔偿损失或者提高租金以保护其房屋所有权。对本案的不同意见
第一种意见认为：原被告诉争之房屋为原告所有，但原告享有的是一种建筑物区分所有权。该所有权形式的特殊性决定了其行使不得违反全体区分所有权人的共同利益和妨碍建筑物的正常使用。融信大厦在未整体出租前，各分散业主的经营各自为政，经营状况不佳，而凯瑞商都进驻后，不仅给业主带来了利益而且带动了周围商圈的发展，且原告主张之房屋已成凯瑞商都之一部分，若满足原告返还房屋之请求，不仅会损害其他业主的共同利益，也会对社会公益和经济秩序造成损害，故原告之诉讼请求不应予以支持。
第二种意见认为：吕某购买了融信大厦的商铺，就享有该商铺的所有权。所有人对其财产依法享有占有，使用，收益，处分的权利。只有吕某才有权处置其商铺，而融信建设公司在未得到吕某同意的前提下，无权处置吕某的财产，凯瑞商都也无权使用吕某的商铺作经营之用。
律师的观点：
本案二审代理律师重庆宏州律师事务所周伟律师认为第二种意见是在正确的。本案涉及对公民合法财产权的保护问题，契约自由问题及对建筑物区分物所有权的理解问题，现分析如下：
一 关于公民合法财产权的保护问题
对公民合法财产权的保护是现代法治社会的基石。我国现行宪法宣示：国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。公民合法私有财产不受侵犯。所有权是最基本的财产权利，对所有物的占有，使用，收益，处分是人得以生存的物质基础。各种用益物权，担保物权乃所有权之派生，其本身就是权利人行使所有权的结果。吕某与融信建设公司于2000年10月签订购房合同，是双方真实意思之表示，合法有效。吕某基于合同付款.接收房屋，成为该房屋所有人，得以依法自由行使其占有，使用，收益，处分权能。2001年，吕某与梦的妮化妆品公司签订房屋租赁合同，同样是双方真实意思之表示，合法有效，梦的妮公司合法取得对吕某所有房屋之占有，使用权。吕某的出租行为，梦的妮公司的租赁行为对于国家利益，社会公共利益，他人合法权益可谓无甚损害。吕某作为所有人未同意将商铺租给凯瑞商都，也未丧失对商铺之所有，一审法院重庆市沙坪坝区人民法院认为吕某房屋已成为凯瑞商都之一部分，则无法律依据可言，只能说明凯瑞商都事实上非法占有了吕某的房屋而已。吕某的财产与其他300余名业主的财产虽然在“量”上有差异，但“质”上并无区别，都属于法律应平等保护的公民合法财产。本案中融信大厦其他业主的利益与吕某利益相比，是多数人的利益，但说到社会公共利益，失之牵强。社会公共利益是一种整体利益，是多种利益的结合，是反映社会绝大多数人的社会需求的基本利益，而非指特定多数人的利益更不是指个别企业的经营利益。除开融信大厦其他业主的利益，揭开“公共利益的面纱”，我们还看到融信建设公司，大正物业管理公司，凯瑞商都的经营利益驱动之所在。三被告之经营权与吕某之合法财产所有权并无轻重，优劣之分，不能因为行使经营权而侵害公民合法财产所有权。我国《民法通则》第75条规定公民合法财产受法律保护，禁止任何组织或个人侵占，哄抢，破坏或者非法查封，扣押，冻结，没收。该条规定就是对公民宪法权利的实现提供了有力的法律武器，吕某保护财产所有权的要求是合法合理的。
二 关于契约自由问题
本案涉及的另一个重要法理问题即“私法自治”问题。在私法领域，每个人得以依自我意愿处分有关私法之事务，形成私法上的权利义务关系。“私法自治”表现在私法事务的各个方面，在契约领域具体体现为：1缔结自由，即缔结契约与否，由当事人决定。2相对人自由，即与任何人缔结契约，由当事人自由选择决定。3内容自由，即契约的内容，由当事人自由决定。4方式自由，即契约原则上依双方合意即可成立，以法定或约定要式为例外。
本案中，吕某与以每月5500元的租金将该商铺租给梦的妮化妆品公司，而拒绝以平均每月两千余元的低价（按照大正物业管理公司与融信大厦其他业主签订的《商铺委托租赁合同》约定：租金按实际总购房款作为回报基数，以年回报率形式计算租金，即第1—3年回报率为总购房款的5.5；第4—6年的回报率为6；第7—9年的回报率为6.5；第10—12年的回报率为7）签订《商铺委托租赁合同》，正是基于契约自由作出的选择。融信大厦其他业主签订《商铺委托租赁合同》也是基于契约自由。契约缔结与否，相对人的选择，契约内容，方式，皆应由当事人自由决定，“政府”不予干预，正是法律赋予公民最大可能的自由，任由当事人自行创造约束彼此权利义务关系的规范，现代社会的一般交易均应依此态度而对待，契约不能依一方的优势地位强迫缔结，更不能借助国家公权为之。
人类为了生存需要而对自身的关怀，首要体现在对财产的关怀上。财产是维系生命的基本手段，更是自由这一人类理想境界的不可或缺的物质基础。法律正是通过所有权这样一种法律制度来保障这种物质基础，从而保障人类的自由。因此，保护财产权被赋予保障人权的神圣使命，何况现代法理遵循“生存权高于经营权的理念”，同样是契约自由权利的行使，多数人的利益要考虑，但也不能因此而通过违法侵权来实现此目的，置少数人利益于不顾。三被告通过强行之手段拆除吕某之商铺，驱赶享有合法用益物权的梦的妮公司，造成凯瑞商都进场装修营业之既成事实，迫使处于劣势之吕某接受严重对自己不利益之合约，如果对这种严重违法之行径不作法律上之谴责.制裁，那么私有财产权的保护，契约自由，市民社会，法治建设永远只会是空中楼阁。
三 关于区分物所有权问题
一审法院认为“吕某与梦的妮公司的租赁契约的履行，侵害了融信大厦整体区分所有权人的共同利益和妨碍了建筑物的正常使用”，这实际上是对建筑物区分物所有权的误解。我国现行立法对建筑物区分物所有权并无明确规定，在《物权法草案征求意见稿》第66条的规定是：建筑物区分物所有权人，就该建筑物内其居室等专有部分享有所有权，就走廊，电梯等共有部分享有共有的权利，就该建筑物及其附属设施的维护等享有共同管理的权利。”
根据这一定义可以看出建筑物区分所有权是一种包含着专有权，互有权和成员权的复合共有权，其中专有权是主导性的权利。现就区分所有权的构成内容及其权利义务简介如下
1 专有权及其权利义务
专有权是指以区分所有建筑物的独立建筑空间为标的物的专有所有权。专有权的权利义务关系表现为区分所有人作为专有权人的权利义务。专有权包括所有权的一切权能，因而区分所有人对其专有的标的物具备完整的占有，使用，收益，处分的权能。区分所有人对自己的专有物，可以转让，出租，出借，出典，抵押，可以按自己的意思对内部进行装饰。区分所有人享有物上追及权，在其专有物遭到侵夺时，得以要求停止侵害，返还原物，赔偿损失。区分所有人应负的主要义务是：
第一， 按照专有物的使用目的或规约规定使用专有部分，不得违反专有部分的使用目的，如在住宅，公寓的专有部分开设餐馆，工厂，小卖部，歌舞厅，均违背其专有部分的使用目的，为不当使用。
第二， 有维护建筑物牢固与完整的义务，不得对专有部分加以改造，更换，拆除，也不能增加超出建筑物负担的添附。
第三， 不得随意变动，撤换，毁损位于专有部分内的共有部分，如建筑物的梁柱，管道，线路等，应负维护其完好的义务。
区分所有权人作为专有权人，共居于一栋建筑物之内，相邻关系是一种非常重要的权利义务关系，必须严加规范，以保持协调的秩序和生活的安宁，更好的保护各区分所有权人的合法权益。在必要限度内，区分所有权人有权使用其他区分所有权人的专有部分，如为使用，保存或改良专有部分而临时使用相邻人的建筑空间。有权要求区分所有人停止对共同生活环境造成损害的行为，有权要求区分所有人对共同生活造成损害的危险采取防止措施。当其他区分所有人采取装修改良自己专有部分而影响自己的通风，采光，排水等行为时，有权要求其恢复原状。与这些权利相适应，每个区分所有人均须承担上述义务。
2 互有权及其权利义务关系
互有权是指以区分所有建筑物的共有部分为标的物的共同共有权。其权利人为全体共有人。互有权是共同共有的一种特殊形态，是指在共同共有中，共有人无分割共有物的请求权。对建筑物区分所有中的共有部分，因为区分所有人无分割请求的权利，因而称其为互有权而异于一般的共同共有。
互有权的权利义务关系表现为区分所有人作为互有权人的权利和义务。其权利：一是有权按共有部分的种类，性质，构造，用途使用共有部分，其他人不得干涉和限制。违反使用用途为不当使用，应按规约处理。二是收益共享权。三是物上追及权，共有部分遭侵害，任何区分所有人都有权要求加害人停止侵害，恢复原状，返还原物，赔偿损失。
其义务：一是维持共有现状，不得请求分割共有部分。二是维护共有部分的正常使用状态，不得侵占，不得改动共有部分的设置和结构，不得将共有部分改作他用，保持其清洁。三是对共有部分发生的正常费用，合理分摊。
3 成员权及其权利义务关系
成员权是建筑物区分所有人作为整栋建筑物所有人团体成员之一享有的权利。每一个成员作为团体之一，享有权利，承担义务。一是通过团体享有地上权，地役权；二是对整栋建筑物享有物上追及权，以保持整个建筑物的完好。三，有权参加全体区分所有人团体大会，参与制定规约，参与讨论，表决共同事务。四是有权监督建筑物管理人的工作，提出批评改进意见。五是有参加团体大会的义务，遵守规约的义务，服从管理人管理的义务，承担按规约应承担的工作的义务。
就本案而言，融信大厦本就是作为商铺开发而发售给各个业主，吕某将商铺租给梦的妮化妆品公司而不愿意低价出租给凯瑞商都，完全是行使自己的专有权，无涉相邻权及互有权，成员权之问题。其他业主将自己所有之商铺租给凯瑞商都，而吕某租给梦的妮公司都是区分所有人行使专有权的自由之表现。诚然将融信大厦所有商铺以整体出租的形式租给凯瑞商都能实现其他业主及凯瑞商都利益之更大化。但断不能以侵害他人合法所有权及合法用益物权之违法行径为之。本案中涉及吕某，梦的妮公司，融信大厦其他区分所有人，融信建设公司，大正物业管理公司，凯瑞商都等多个利益主体，多方利益如何协调才是本案的关键，凯瑞商都入驻融信大厦，给其他业主带来了经济利益，带动了周围商圈的发展，也有其社会效应，但是否非强行侵占吕某的商铺，驱赶梦的妮公司就不得达成此上目的呢？难道多赢的结果就不能通过合法的途径实现？各方追求的无非是经济利益。假使通过多方协商，凯瑞在重新装修后的融信大厦内按吕某实有商铺之面积另行安排相应之经营面积给梦的妮公司作经营之用，至于装修之费用可按梦的妮公司原装修之价值余额与凯瑞新装修价值之差额进行适当补偿，此举照顾到多方利益，又合法合理，岂非皆大欢喜？但实际中却是融信建设公司借维护融信大厦其他区分所有人利益之名，非法侵害了吕某之财产权与梦的妮公司之用益物权，造成凯瑞商都占用吕某的商铺经营达数月之久的事实，此时返还吕某对所有商铺之占有，看似成本巨大，实则不然，可通过变通方式在融信大厦内按吕某实有商铺之面积另行安排相应面积之门面交与吕某自行处分，或租与梦的妮公司继续履行原租赁契约或作他用由吕自由为之，但此时这种自由之行使得以照顾到凯瑞商都之利益。对建筑物区分所有权中专有权之限制，对相邻权之保护由此得以彰显；或者按照吕某与梦的妮公司达成的租赁契约约定价格在原契约有效期内由融信建设公司，大正物业管理公司进行支付，不足部分由两公司补足。吕某与梦的妮公司的租约期满则由吕某自由决定是否签订《商铺委托租赁合同》。
我国由于法律上缺乏私法的传统，经济上长期实行高度集中的计划经济，文化上人性与人权观念长期受压抑，强调私法自治与契约自由，尤其有其重大的现实与深远的历史意义。英国法上有个著名的案例，可作我国依法治国，推进私法进程之借鉴。英国铁路公司要修建一条横贯英伦的铁路，不可谓不涉及社会大众之利益，但铁路得穿越一乡村老妇之私有土地，尽管开出相当优惠之条件仍遭老妇拒绝，多次协商未果，铁路公司只得修改原设计图纸，铁路改道绕过老妇的土地。相比之下，什么是真正的私权神圣，契约自由，什么是真正的私有财产不受侵犯，世人了然于胸，“神圣”二字也深深嵌入每个市民的心中。
此外本案还涉及到我国当前民事审判中存在着的“法官的超职权主义”问题。法院的国家干预意识浓厚，超越当事人的诉讼请求而作出判决，即“非请自判”，违背了司法权“被动性”的原则。本案中吕某诉请法院判令被告停止侵害，恢复原状，赔偿损失。而一审法院驳回吕某的诉讼请求，同时又肯认吕某的所有权受到了限制，应予以公正补偿。判令被告融信建设公司从2002年9月11日起每月支付给吕某商铺占用费，按被告大正物业管理公司与其他业主约定的年回报率给付。一审法院看似出于“公正”考虑而判令补偿原告的损失，实则是“重实体轻程序”的程序工具主义的表现。英国思想家洛克认为社会的自由即在法定范围内，可以随心所欲地处置或安排人生，财富，行动和全部财产的自由。法官没有认识到程序正义的独立的“自由”价值之所在，与现代法“自由论”的理念背道而驰，不能够真正达到维护社会公正，保护当事人合法权益的诉讼目的。法院的判决应当严格限制在当事人的诉讼请求范围之内，真正体现“私法自治”的法治理念。
重庆宏州律师事务所周伟
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