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订阅]城市信报车房一周博客 相册 音乐 播客 个人中心 首页博文收藏博客圈字体大小：大中小 正文 东营人买房何时不再“梦幻”(2008-02-23 14:20:41)标签：房产 分类：对话栏目
东营人买房何时不再“梦幻”
——山东鲁北律师事务所任万东律师访谈
车房一周：上次在房媒沙龙中听您讲了2007年东营楼市出现的比较集中的几点问题，因为我们信报也开办了购房便民服务板块，其间也掌握了很多类似的情况，所以这次感谢您来到信报，跟我们一起探讨关于房子的头疼事儿。
任万东律师：2008年02月02日我应邀参加了东营房产协会举办的2007东营房媒沙龙，会上，各房产商畅谈了2007年东营房产的发展和2008年东营房产走势的预想；我作为特邀嘉宾谈了谈2007年东营市商品房买卖中较为热点的几个法律问题，在这里，也愿同《城市信报》的读者沟通、交流一下。
车房一周：您从业8年多，为什么近2、3年开始专注房地产法律问题？
任万东律师：由于全国性政策的变化，2002年东营也结束了福利分房制度，03年之后东营房地产受全国影响迅猛发展起来，随之产生的法律问题也越来越多，并且购房者的维权意识也越来越强，需要专业人士对其买房提供帮助。因此，我开始较专注办理房产方面的法律事务，并担任《东营房产网》的法律顾问。
车房一周：2004年至2008年，购房者的诉讼问题有什么变化吗？
任万东律师：东营地产起步初期，商品房买卖合同纠纷刚开始主要集中在逾期办理房屋权属证书的问题上，而现在，问题非常多样化，购房者积极要求维护自己各方面的合法权益，包括住宅面积、物业、房屋质量等多方面。
车房一周：逾期办理房屋权属证书的现象现在也不少？
任万东律师：是的，逾期办理房屋权属证书的原因有很多，通常是开发商的原因。在房屋价格这三、四年涨幅大的情况下，开发商处于强势地位，很多购房合同上就有霸王条款或不公平条款。首先，开发商在与购房者签订《商品房买卖合同》时，无理延长办理房屋权属备案的时间，比如依规定开发商应在90天之内办理房屋权属备案，但购房合同上却要180天或360天。其次，开发尚未按照合同约定的期限办理房屋权属证书。虽然在合同里约定了违约金，但执行起来难度较大，甚至有的开发商在合同中约定要求购房者退房，把属于购房者的权利予以强行剥夺。
车房一周：现在有的楼盘能办下《房产证》，但《土地证》出现了问题。
任万东律师：这种情况也较普遍，东营有的小区购房者只有《房产证》、没有《土地证》。通常原因有三种情况，第一：小区土地被抵押、未解压。第二：小区容积率达不到标准，只有大证，小证办不下来。第三：开发商不愿缴纳土地分割的各项税费，怠于办理。
车房一周：还有一个咨询最多的问题，就是开口费。
任万东律师：关于暖气开口费、燃气开口费的问题，也是购房者咨询最多的，2001年国家计委、财政部就联合下文“取消与城市基础设施配套重复收取的水、电、气、热、道路以及其他各种名目的转向配套费” （详见计价格[2001]585号文件），开发商在进行土地开发时就已向政府缴纳，并在销售时已将这部分费用摊入成本，所以向购房者收取暖气、燃气开口费，属重复收取。
车房一周：是的，为什么有明文规定，开发商还能继续我行我素呢？
任万东律师：可能存在这种原因，即开发商将这笔费用支出后，应由政府来协调，对水、电、气、热、道路进行配套，但是政府往往没有出资进行全面配套，导致开发商又向购房者进行二次收费。
车房一周：现在交开口费就没人管，而且交的费用还不一样，有的相差好几千，这是为什么？
任万东律师：这个问题比较复杂，可能存在一种情况，是开发商从中加入了的协调费用，有的开发商还从中赚一笔。
车房一周：您还提到过车位使用权的问题。
任万东律师：车库和车位是不一样的，车库允许独立销售。但占用业主的公用空间和绿化面积的车位，属于全体业主所有，开发商不得进行买卖。
车房一周：但有的开发商会说车位没有摊入公摊面积，产权属于开发商，所以可以买卖。
任万东律师：开发商应提供充足的证据，公开展示给全体业主，保障购房者的知情权。如所述属实，不会发生纠纷。还有的开发商利益熏心，把车位建在车库门口，如果不买下车位，车就停不进车库，严重侵犯了全体业主的合法权益。
车房一周：我们还接到这样的情况，小区的车库停不进车，问了房产局才知道那属于半地下储藏室。
任万东律师：国家有《汽车库设计规范》，对车库净高标准要求达到2.2米，否则，不能按照车库出售，按照车库出售的，属于欺诈行为。低于2.2米的技术层是不计算面积的。储藏间的面积按照建筑面积的一半来计算的。
车房一周：开发商建了储藏室，却按车库卖，业主不知情，房产局也管不了。
任万东律师：这是相关部门监管有漏洞，工程质量监督站是按图纸来进行监督施工、验收的，对是车库还是储藏室不管，登记部门也不审查，报什么写什么。
车房一周：国家建设部要求办理房屋权属登记信息，我们从网上似乎查不到东营的信息。
任万东律师：是的，房屋权属登记信息公开能大大提高商品房交易的透明度，让购房者获取更多的信息。国家也颁布了《房屋权属登记信息查询暂行办法》，要求房产主管部门公开房屋权属登记信息，但在落实上往往不到位。
车房一周：我们还接手过这样的情况，明明土地是划拨的，但开发商建成商品房卖，又不补交那部分的钱，最后当然办不出权属证书，但因为没在房产局备案，也无人管，最终受害的还是消费者。
任万东律师：这是开发商违规操作造成的，开发商掩盖开发土地性质，违法以商品房名义进行销售，误导购房者，给购房者造成的全部经济损失应承担全部责任，有关政府部门对此也应依职权作出处理。
车房一周：我个人认为，购房者在买房过程中能掌握的透明信息太少，只能从主观上判断开发商实力，甚至买房前都搞不清楚土地性质，盲目购房，导致日后的一系列问题。
任万东律师：购房者在购房前，应先了解一下开发商的实力，比如先了解开发商以前开发的地产情况，或到网上论坛了解一下；对于开发商预售房屋，开启是否具备《商品房预售许可证》以及《土地证》、《规划证》、《施工许可证》等，符合商品房预售的法定条件，也可请律师参与调查、提供帮助。
车房一周：您怎么看待东营楼市的种种情况。
任万东律师：我国的商品房建设处于起步、初期阶段，才短短一、二十年的时间，而期房销售又是中国一特色。所以希望开发商讲诚信，树立品牌意识，长久发展，维护弱者权益。其次，购房者要采取合法手段、团结起来，维护自己的合法权益不受侵犯。第三：政府部门应履行职责，切实尽到监管义务，维持正常的房产秩序。
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