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浅议当前房产纠纷的若干法律问题
写作提纲
一、 绪论
随着房产业的迅猛发展，房地产交易也日趋活跃，但由于我国的不动产立法还不完善，市场机制也不健全，相应地产生了为数不少的房地产法律纠纷问题。本文就当前房地产纠纷的若干法律问题进行如下阐述。
二、本论：
（一）房地产交易过程中存在的法律纠纷
1、对于商品房预售的纠纷
2、房改房和经济适用房的出售限制过多，影响了住房二级市场的发展
3、房产转让过程中出现的法律纠纷问题
4、房地产权属纠纷、房屋赠与、互易和继承纠纷
（二）房屋拆迁纠纷案件中存在的法律问题
（三）物业管理过程中发生的法律纠纷
（四）立法及司法上的完善
1、抓紧制订、实施一系列法规、规章，修改、完善与市场经济发展不相适应的法规
2、准确界定政府在房地产市场发展中的职责，对房地产市场的宏观调控责任，规范房地产市场主体行为的监管责任
3、公房、集资房、房改房、经济适用房买卖交易的办法，交易合同的效力，纠纷的解决应尽快出台统一性的规定或是司法解释
三、结论
我国的房产行业尚未成熟，减少和妥善解决房地产纠纷，使房地产业能够健康有序的发展，关键还在于治本，在于完善法律法规，以引导各方当事人依法行事。
浅议当前房产纠纷的若干法律问题
谢斌斌
【内容摘要】随着我国市场经济的发展，房屋商品化，住房制度改革进程的加快，房产问题越来越突出。由此引发的房产纠纷也就成为当前人们关注的问题。本文在阐述我国当前房地产发展过程中的现状及存在法律问题上的纠纷，这类纠纷包括房屋预售、转让、继承、拆迁、物业管理等方面，并结合国家、各省市配套房地产政策和法律法规对房地产纠纷的法律问题进行综合分析和探讨。
【关键词】房地产纠纷 房地产交易纠纷 拆迁纠纷 产权纠纷 物业管理纠纷
随着我国房地产市场的蓬勃发展和住房制度改革的深化，房产业发展迅猛，成为国民经济重要的新的经济增长点，房地产交易也日趋活跃，但由于我国的不动产立法还不完善，市场机制也不健全，相应地产生了为数不少的房地产法律纠纷问题。此类纠纷案件现已构成法院受理的民事案件中很大一部分，其中存在的新情况、新问题很多，亦有多年以来未彻底解决的老问题，在法庭审判中存在不少认识误区。房地产又是适用地方法规、规章或地方政府的决定非常广泛的领域，纠纷案件的政策性、法律性强，但这方面的相当一部分法律法规制定于市场经济体制未完全建立以前，法律存在一定的滞后性，与飞速发展的经济不相适应，矛盾突出，问题较多。由于房地产纠纷法律案件诉讼标的额一般都很大，直接影响着当事人基本的生活状况和根本利益，在审理中当事人互不相让，往往难以调解结案。本人就当前房地产纠纷的若干法律问题进行如下阐述。
一、房地产交易过程中存在的法律纠纷
（一）对于商品房预售的纠纷
有的学者认为，商品房的预售是预约交易行为，商品房预售合同即商品房交易预约合同①。商品房预售制度有利于房地产开发经营企业及时筹集资金投入到房地产开发中去，加速了商品房的流转，促进了房地产市场的发展，因此，近年来商品房的买卖大多采用预售的方式。但是，当购买者依售房宣传广告、规划设计订立预售合同后，在房屋正式交付使用时，却发现标的与原来的广告宣传不同；或是开发商在预售之后，不能办理产权证；或者是开发商不能按期交房，或有其他违约行为而发生纠纷。
由于预售商品房与现房买卖不同，双方议定条件时，标的物尚不存在或尚不完全存在，从预售合同成立到合同全部履行，有一个较长的周期，购买方通常是通过房地产商发布的售房广告对预售商品房的结构、环境及配套设施、物业管理进行了解，决定是否购买房屋。但是，有的开发商没有取得开工许可证，预售许可证，土地使用权证；甚至有的开发商预售之后又将土地和房屋设定抵押贷款，致使购房者不能办理房权手续，受到欺诈；再有就是开发商为了追求经济利益，随意改变规划设计，减少小区公益设施，绿地的建设，不完成附属工程；或者因资金不到位等问题迟延交房，由此造成了纠纷。在实践中这类案件做到准确适用法律有一定的难度。
最高人民法院2003年５月７日公布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）已于2003年６月１日生效实施。该《解释》为人民法院正确、及时处理商品房买卖合同纠纷案件，公平保护当事人合法权益提供了法律依据。《解释》对房地产交易中发生纠纷较多的一些问题如何具体适用法律做了较为明确、具体的规定。如：销售广告、具体的开发规划，房屋说明，对房价构成影响的都可以视为合同内容；即尊重当事人意思自治，商品房买卖合同不轻易被认定无效，又要坚决维护国家、集体和第三人利益，对违反法律法规强制性规定的，认定无效；并且明确规定由于开发商恶意违约和欺诈行为，导致合同无效、解除、撤销的，买房人还可获双倍赔偿；对开发商办理房产证的期限以及违约金的计算方法等都有较明确的规范。但是，由于《解释》主要是针对审判工作中的问题进行规范，它并不能代替法律和行政法规，并且有些解释条款与行政法规还相抵触，有些在审判实践中需要解释的又未涉及。比如“按揭”合同引起的纠纷，“按揭”合同当事人能否转让房屋问题，在《解释》中没有涉及；而对于欺诈行为的认定和处理问题，理论界以及审判实践中的认识和作法也不尽一致；还比如出卖人在履约过程中恶意隐瞒规划情况、不能依约交付配套设施的违约责任该如何追究？当开发商将公益用地改作他用，是要恢复，还是承担违约责任，违约金应如何计算等等，在审判实践中不好把握。
（二）房改房和经济适用房的出售限制过多，影响了住房二级市场的发展
我国目前城市房屋中主要存在以下几种类型的房屋：城市私有房屋、集资房、房改房、经济适用房、商品房。对于私有房和商品房的管理和出售已有法律规定。《解释》也将调整的范围明确限定在商品房买卖行为。对集资房、房改房、经济适用房等的买卖限制过多，不利于住房的流转。
根据国务院的房改政策，单位建设的含有职工福利性质的住房基本上已出售归职工所有，不过对这些房屋的上市交易还有一定的限制条件，不允许随意转让。而有些职工在条件好想购买新商品房时，会将房改房出售，但县一级的房改房出售又未制定相关政策，或是有些职工为了逃避交纳税金和出售收益，许多房屋都是私下出售，根本无法办理过户手续。结果是由于违反了限制性规定，造成了大量买卖行为无效而发生纠纷。
（三）房产转让过程中出现的法律纠纷问题
没有办理产权变更登记的房屋买卖合同是否有效？是引发这一问题基本原因。过去的审判实践中有不同的两种观点：一种观点认为，未办理登记手续的应认定为无效，所有权过户登记是买卖生效的必备要件；另一种观点认为，办理所有权过户登记手续不应是私有房屋买卖合同的生效要件，因为从《城市私有房屋管理条例》的规定看，所有权登记手续仅是房屋产权转移的必经登记程序，而不是买卖合同的有效条件，只对房屋所有权转移发生影响，而不能以此来认定买卖合同无效。因为，如果将登记作为必备要件，则会严重破坏交易诚信，当事人可以在登记前的任何时候反悔，这将使交易人始终处于不安状态，不利于保护善意一方当事人的利益，维护交易秩序和财产秩序。
“依照合同法第44条第2款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的。或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。②”这就明确了房屋买卖合同是一种债权债务关系，只要依法成立即产生法律效力，过户是转移房屋所有权应履行的手续，不影响买卖合同的效力。
（四） 房地产权属纠纷、房屋赠与、互易和继承纠纷
由于发生侵占，错误登记，或是遗产分割不及时，遗产由继承人中的一方长期使用，当房屋拆迁或是出售时，为分割收益而发生纠纷。常出现的难题是，一旦有一方当事人取得了房产的产权证，其他当事人再主张权利时，对方以产权证进行对抗，认为是政府以行政行为对其权利给予了确认，如果要重新确权，先要通过行政诉讼撤销政府的产权证，否则就不得以民事诉讼直接主张确权诉讼。在审判实践中对此也有两种分歧意见，一种认为是要通过行政诉讼撤销产权证，再进行民事确权，因为产权确认是政府的行政行为；而另一种观点认为，不必通过行政诉讼撤销产权证，在民事审判中审查实体权利，直接确权，然后依据判决向政府登记部门申请产权变更登记即可，因为产权登记仅是一种依当事人申请进行的登记行为，并非是行政许可，其基础是民事实体权利，属物权范畴，通过民事确权之诉完全可以解决。
二、 房屋拆迁纠纷案件中存在的法律问题
(一)随着城市建设步伐的推进，旧城改造和商品房的开发建设过程中，房屋拆迁案件成为房地产纠纷案件中数量最多、当事人矛盾最容易激化的案件
1、 拆迁补偿或安置协议签订后，一方不按协议履行义务或对协议反悔，另一方起诉到人民法院要求对方履行义务。
2、 承租人起诉要求出租人（被拆迁人）赔偿因房屋拆迁造成的停业和装修损失。实践中出租人的营业房被拆迁，造成承租人对房屋的装修被拆除，经营受到影响，但是拆迁人一般都不会对承租人的损失进行补偿，为此发生纠纷起诉到法院。
3、根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第十六条规定：拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。因此，在拆迁纠纷中有些当事人双方达不成协议，经行政部门裁决后，当事人不服裁决，又引起了行政诉讼。
(二)当前，各地因拆迁引起的争议比较大，拆迁问题成为全社会关注的焦点
《中华人民共和国民法通则》规定，财产所有人对财产享有所有权，法律依法予以保护。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五条也规定，房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。可在我国现行立法框架下，在城市房屋拆迁中，拆迁往往具有国家行政强制性，而被拆迁人对其房屋所有权却丧失了平等处分的权利，拆迁人与被拆迁人的关系并非纯粹平等的民事主体关系。这类案件最典型的特点是审理中双方矛盾比较尖锐，判决后上诉的比例高。其成因和问题主要是：
1、拆迁补偿标准太低，市场评估价不客观，对被拆迁人安置方法考虑不周全，措施简单
《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条规定：货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定，具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。2001年修改后的《条例》最显著的一点是根据市场经济的原则，将拆迁补偿的标准由过去的被拆迁房屋的重置价格结合成新结算，修改为根据被拆迁房屋的区位、用途、建设面积等因素，以房地产市场评估价格确定货币补偿金额，因此，评估是否公正、准确，直接影响到双方（拆迁人和被拆迁人）的合法权益。我们办理案件的过程中发现，拆迁人领到拆迁许可证后自行委托房地产评估机构对拆迁房屋进行评估,评估机构评估时完全参照当地人民政府确定的基准价格进行评估,房屋所在的地段因素对评估的影响不是很大。而且，政府制定的基准价格并不随着房价的上涨及时调整。即使是双方协商的情况下，补偿的标准和安置的办法也是行政机关早已制定的，市场价其实成了政府定价，权利的不对等更加突出，导致群众利益不能得到公正的保护。
2、拆迁人有权申请行政裁决和强制执行，被拆迁人处于不利地位
国务院发布的《城市房屋拆迁管理条例》是一部行政法规，它对拆迁问题作了具体规定，拆迁中的拆与不拆是按行政法律关系来处理的，一旦某一地区被列入拆迁范围，拆迁人领到拆迁许可证后，被拆迁人即使不愿意搬迁也无可奈何，只能就安置和补偿问题与拆迁人协商。安置和补偿属于民事法律关系调整的范围，但是，条例却赋予行政机关对应属民事法律调整的问题予以行政裁决权，拆迁人与被拆迁人处于权利不对等的位置上。
3、房屋拆迁时，房屋所属土地不能给予合理补偿也是拆迁中争议的焦点
建设部1995年10月31日《关于拆迁城市私有房屋土地使用权是否予以补偿问题的复函》中答复：拆迁城市私有房屋应当严格执行现行有关法律和《城市房屋拆迁管理条例》，并按照规定对拆迁的房屋进行安置补偿。按此批复的精神，拆迁城市私有房屋对土地不予补偿。但事实是，房价的组成中土地的价格所占比重更大，房屋的价格也因为所处地理位置的不同而差距较大。拆迁时只对房屋进行补偿，而拆迁户在重新购买房屋时，房价中却又包含了土地价格，两种房价差距甚多，拆迁户所得到的补偿款根本无法购买到一套相当的商品房，有的拆迁户只能租房去住③。另外，《城市房屋拆迁管理条例》适用范围是城市规划区内国有土地上实施的房屋拆迁，对集体所有土地上建成的农民房屋的拆迁，如何补偿法律却没有具体的规定，一般也只是按照拆迁条例予以补偿。但新政策规定农村拆迁不再另批宅基地，因农民住房结构等级本来就低，只补偿建筑部分，大部分的空地使用权不予补偿，结果是，拆迁补偿费连买半套楼的钱都不够，而更不用说农民们的生产资料、各种杂物的存放。失去了住房，他们丧失了生活的基本保障，政府又没有很好的安置措施，造成严重的不稳定因素。
拆迁的目的是为了实现城市化，改善城市居民的居住条件，但这样的结果却使许多中低收入的家庭无力购买昂贵的商品房，拆迁因此受到城市居民的抵触，当前群众上访事件的不断发生，就是拆迁工作矛盾激化的表现。
4、对房改房土地补偿中的漏洞
公有住房的土地大多是通过划拨所得，自1998年国家深化住房制度改革以来，公有住房逐步出售归职工个人所有。职工购买公有住房后，办理了房屋所有权证，本以为拥有了属于自己的房屋，但是在不知情的情况下，土地部门却又将房屋所在的土地出让给他人。出现的问题是，土地使用权与房产权的分离。土地使用权人要对土地进行商品开发，追求利益的最大化，充分实现土地的价值，就会尽量压低对拆迁户的补偿费，产权人得不到应有的补偿，房屋所有权和土地使用权发生冲突，却无法解决。
5、立法设计不全面，造成保护疏漏
除以上因素外，被拆迁人的搬迁往往是从地段比较好的地方，搬到地段比较偏僻的地方，会给工作、小孩上学、生活等带来不便，增加其家庭支出，这些都是拆迁带来的后果，但是拆迁安置条例对此并未规定相应的补偿办法，实践中也常引起争议。
6、有法不依
比如，对房屋承租人的安置补偿问题，在《城市房屋拆迁管理条例》第十三条、二十七条、三十三条中均已有明确规定，要求拆迁人要对承租人做出合理安置补偿，因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。但是实际操作中，拆迁人通常不会给承租人予以补偿，由此发生纠纷。
由于拆迁（无论公益事业还是商业开发）总是打着城市建设的名义，具有很强的政府色彩，各地的政策法规又各行其是，有冲突，有漏洞，有缺陷。因此，依据目前的状况，房屋拆迁案件即使起诉到法院，无论是民事诉讼还是行政诉讼中，法院并不能给予被拆迁人更好的保护。
三、物业管理过程中发生的法律纠纷
我们所指的物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修，养护，管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动④。在物业管理过程中，往往涉及到三个主体之间的权利义务关系，也就是开发商、业主、物业公司。商品房在出售后，物业管理又成为容易发生纠纷的领域。由于物业管理是新兴产业，管理中双方享有的权利和应履行的义务尚不明确，因业主欠交物业管理费、业主财产丢失、物业维修、维护等原因起诉到法院的案件不断出现。
开发商通过建设形成的物业，在没有销售前物业的所有权为开发商。在进入销售后，通过业主与开发商之间履行一定的交易程序后，物业的所有权依法地转由业主所有。在符合一定条件的情况下，业主可以通过成立业主委员会来实现对自身权利的保护。此时，业主委员会可以通过一定的程序来实现对物业管理活动的控制，包括选择物业公司、提高物业管理水平、协商解决纠纷等。但是在实践过程中，由于业主对于责任主体和权利义务关系认识不清，导致许多纠纷无法得到很好的处理。例如，开发商在施工过程中出现的一些质量问题，业主在发现时应当要求开发商予以解决，而很多业主往往要求物业公司解决；小区中的一些公共设施，如人防工程、架空层车库、道路、绿地、配电房、屋顶、外墙等存在着权属不清的问题，业主无法判断这些公共设施是属于开发商还是物业公司而引起纠纷；许多物业公司是原有开发商的全资子公司和控股公司，其与开发商之间存在千丝万缕的联系，有的时候物业公司扮演着开发商的角色，也导致了纠纷的发生；还有的物业公司无法摆脱计划经济体制的管理模式⑤，沿用行政管理的手段，无法摆正提供物业管理服务的心态，采用粗暴、蛮横无理的管理手段，也形成了许多纠纷。上述纠纷的形成主要原因是各方对于自身的权利义务认识不清，在出现纠纷时无法确定责任主体并要求其承担相应的责任而造成的。
2003年9月1日开始实施的《物业管理条例》填补了房地产市场的一个缺陷，对整个房地产市场的发育和完善有重要意义。它的颁布从根本上解决了物业管理法制建设滞后、相关主体之间的法律责任不清的问题，对规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，起到关键作用，当然也同时为人民法院正确审理这类案件，准确确定各方的责任提供了法律依据。虽然目前法院受理的物业管理纠纷案件数量比较少，但随着商品房出售数量的增加，物业管理纠纷会逐渐增加，人民法院应通过审理这类案件，让当事人了解，学习条例的规定，用条例来确定各方的权利和义务，减少不必要的纠纷。
四、立法及司法上的完善
大量房地产纠纷诉讼到法院，表明目前我们的房地产市场离法治化、规范化的目标还存在一定距离，现行的房地产法律制度不完善且具有滞后性，其本身还存在诸多亟待解决的问题。立法及司法上应从以下几点来完善。
（一）抓紧制订、实施一系列法规、规章，修改、完善与市场经济发展不相适应的法规
衣、食、住、行是老百姓的基本生活要求，“住”的问题如果解决不好，将对社会稳定造成严重的潜在隐患，将会对老百姓的根本利益造成侵害。本人以为，在城市房屋拆迁安置中，要么政府进行征用，给居民以合理的补偿，然后再向开发商转让，使开发商和被拆迁人隔离，减少开发商与居民的冲突，不再让人们感觉政府总是为了保护开发商的利益而对他们采取着各种强制措施，以致造成对政府的不满；要么就是开发商直接与居民在拆迁中以平等的民事主体身份，通过民事法律关系调整，政府的行政行为要退后。另外，必须对公益事业和商业开发加以区分，对公益事业要有明确的规定，公益性只能为公众利益，不具有任何营利性质，要坚决杜绝借公益事业的名义征地，进行商业开发的行为。对公益事业的拆迁可以赋予行政机关行政裁决和强制执行权，但对房屋拆迁补偿费和安置费要规定最低限额标准，未达到最低规定限额时，被拆迁人可以不予搬迁。这样硬性规定，可以依法保障被拆迁人的权益。尤其是要加强对被拆迁房屋的市场价格评估规则的完善，政府不应对评估进行保护性规定，限低不限高，使评估既体现市场规律，又体现政府保护，只有让市场规律参与调节，才能保证拆迁评估的客观、公正。而对于有法不依的行为应加大处罚力度，对于行政机关不履行职责，或是履行职责不当者，群众可以通过行政诉讼得到救济。
（二）准确界定政府在房地产市场发展中的职责，对房地产市场的宏观调控责任，规范房地产市场主体行为的监管责任
城建部门要加强对房地产企业的前期开发和销售工作的监管，房地产开发中的许多行为都必须经过城建部门的许可，因此，城建部门要及时履行监管义务。另一方面，对于现在政府采取的公检法联合强制措施的合法性和正当性问题，应有明确的限制性规定，这种手段很大程度上影响了政府在百姓心目中的形象和公正性。
（三）公房、集资房、房改房、经济适用房买卖交易的办法，交易合同的效力，纠纷的解决应尽快出台统一性的规定或是司法解释
本人以为，住房改革制度最终的方向是把住房全部推向市场，当前的种种限制是考虑了这些住房中所具有的社会保障、福利性质，以及国有土地的土地出让金问题，但开放搞活住房二级市场，促进房屋市场的发展是市场发展的趋势。国务院23号文件已要求稳步开放已购公有住房交易市场，并规定了准开、准入制度；财政部、国土资源部、建设部也下发了关于《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》的通知。因此尽快取消集资房、房改房、经济适用房上市交易的各种限制，在房屋所有人与买受人承担了相应的土地出让金或是双方对出让的收益进行合理的分配，就应该允许自由买卖，努力提高住房的使用效率，改善居民居住条件。
总之，房地产制度是一项直接涉及到千家万户切身利益的重要法律制度，它对房地产市场持续健康发展，对改善人民群众居住质量，促进消费，扩大社会就业具有重要作用。我国的房产行业尚未成熟，由此引发的房产纠纷也就成为了当前房产行业的热点，而减少和妥善解决房地产纠纷，使房地产业能够健康有序的发展，关键还在于治本，在于完善法律法规，以引导各方当事人依法行事。怎样以一部规范、完整、准确的法律来对房产纠纷问题进行合理约束，是我们所共同期待的。
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