广西壮族自治区人大常委会

　　业主委员会任职期间有下列情形之一的，街道办事处或者乡镇人民政府应当组建换届选举筹备组，并由筹备组按照筹备召开首次业主大会会议的有关规定，组织召开业主大会会议；业主大会应当启动提前换届选举程序：

　　（一）作出的决定严重违反法律、法规的；

　　（二）业主委员会连续六个月不履行或者不正确履行职责，经街道办事处或者乡镇人民政府责令限期整改后拒不改正的；

　　（三）按照本条例第三十二条规定递补后，业主委员会委员仍不足五人的；

　　（四）业主委员会无法正常履行职责的其他情形。

　　换届选举经费在公共收益中列支。

　　自换届选举筹备组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得组织召开业主大会会议对下列事项作出决定：

　　（一）选聘、续聘、解聘物业服务人；

　　（二）调整物业收费标准；

　　（三）除严重影响物业正常使用的紧急情况需要立即对物业共用部位、共用设施设备进行紧急维修、更新、改造之外的物业维修、更新、改造等重大事项；

　　（四）其他重大事项。

　　第四十一条　鼓励业主大会建立业主委员会委员任中审计和离任审计制度。审计可以委托专业审计机构实施，费用在公共收益中列支。

　　第四十二条　业主委员会委员资格自行终止或者被罢免，或者业主委员会换届的，应当在十日内移交其保管的有关财务凭证、业主名册、会议纪要等档案资料、印章及其他属于全体业主共有的财物。

　　业主委员会委员资格自行终止或者被罢免的，向业主委员会移交。

　　业主委员会换届的，由上一届业主委员会向新一届业主委员会移交。

　　拒不移交本条第一款规定的档案资料、印章和财物的，新一届业主委员会可以请求物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府督促移交，并可以向辖区公安派出所请求协助。

　　第四十三条　有下列情形之一的，街道办事处或者乡镇人民政府可以组建由业主代表、居（村）民委员会代表等组成的物业管理委员会：

　　（一）不具备成立业主大会条件的；

　　（二）具备成立业主大会条件但因各种原因未成立的；

　　（三）业主大会成立后，未能选举产生业主委员会的。

　　物业管理委员会作为临时机构，组织业主共同决定物业管理事项，推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。物业管理委员会自业主大会依法选举产生业主委员会之日起停止履行职责，并在十日内与业主委员会办理移交手续。

　　物业管理委员会的人员组成，应当在物业管理区域内显著位置公示。

　　物业管理委员会及其人员相关事项适用本条例关于业主委员会及其委员的有关规定。物业管理委员会组建、运行、职责、任期以及监督管理等具体办法由自治区人民政府住房城乡建设主管部门制定。



第三章　前期物业管理



　　第四十四条　住宅小区的建设单位应当在办理预售许可或者现房销售备案前，通过招投标方式选聘物业服务人，签订前期物业服务合同，制定临时管理规约。建设单位应当在招标文件中对物业服务人的信用提出相应要求；物业服务人在编制投标文件时应当载明信用信息。投标人少于三人或者建筑面积在三万平方米以下的，经物业所在地的县级人民政府住房城乡建设主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务人；拟选聘物业服务人应当注明其信用信息。

　　住宅小区的建设单位与物业服务人按照招投标文件签订前期物业服务合同后，不得签订背离招投标文件实质性内容和前期物业服务合同的补充协议。

　　第四十五条　建设单位应当参照人民政府住房城乡建设主管部门制定的前期物业服务合同和临时管理规约示范文本制定前期物业服务合同和临时管理规约，并自签订和发布之日起十五日内报物业所在地的县级人民政府住房城乡建设主管部门备案。前期物业服务合同和临时管理规约内容与示范文本内容不一致的，应当在备案时作出书面说明。

　　前期物业服务合同和临时管理规约作为建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同的附件。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约和履行依法签订的前期物业服务合同予以书面承诺。

　　前期物业服务合同的期限一般不超过五年。合同有效期内，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。前期物业服务合同期限届满前九十日，由业主依法共同决定是否续聘；前期物业服务合同期限届满，业主没有依法共同作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人仍按照原物业服务合同继续提供服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期，当事人可以随时解除不定期物业服务合同。

　　首次业主大会会议通过的管理规约生效的，临时管理规约失效。

　　第四十六条　新建物业交付使用前，建设单位和前期物业服务人应当在物业所在地的县级人民政府住房城乡建设主管部门的指导、监督下，按照国家有关规定和前期物业服务合同约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验，确认现场查验结果，形成查验记录。未进行承接查验的，不得交付使用。

　　实施承接查验时，应当邀请街道办事处或者乡镇人民政府、居（村）民委员会派人参与现场查验，必要时可以聘请第三方机构予以协助。

　　承接查验后，建设单位应当与物业服务人签订物业承接查验协议，对物业承接查验基本情况、存在的问题和解决方法及其时限、双方权利义务、责任归属等进行明确。物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等效力。

　　物业承接查验的费用由建设单位承担，但是另有约定的除外。

　　第四十七条　建设单位应当在物业承接查验前二十日内向物业服务人移交下列资料：

　　（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、绿化工程竣工图等竣工验收资料；

　　（二）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；

　　（三）供电、供水、供燃气、通信、有线电视等准许使用文件；

　　（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

　　（五）物业服务用房的清单；

　　（六）按照国家有关规定承接查验所必需的其他资料。

　　建设单位未在前款规定的期限内全部移交前款所列资料的，应当列出未移交资料的详细清单，并书面承诺补交的具体期限。

　　第四十八条　物业服务人应当自物业交接后三十日内，持以下资料的复印件并加盖公章，向物业所在地的县级人民政府住房城乡建设主管部门办理物业承接查验备案：

　　（一）物业承接查验协议；

　　（二）建设单位移交资料清单；

　　（三）查验、交接记录；

　　（四）与承接查验有关的其他资料。

　　报送资料齐全的，物业所在地的县级人民政府住房城乡建设主管部门应当予以备案并将备案意见抄送街道办事处或者乡镇人民政府。报送资料不齐全的，物业所在地的县级人民政府住房城乡建设主管部门应当责令物业服务人限期补齐。

　　物业服务人应当将物业承接查验备案情况书面告知业主或者买受人，并将物业承接查验资料作为物业管理档案长期保存。

　　物业服务人擅自承接未经查验的物业，因房屋质量、物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，应当依法承担赔偿责任。

　　物业承接查验资料属于全体业主共有，业主有权免费查询。

　　物业服务合同终止的，原物业服务人应当及时将物业承接查验档案向业主委员会移交。

　　第四十九条　建设单位应当按照国家规定及合同约定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。建设单位委托物业服务人保修的，应当与物业服务人另行签订委托协议并在物业管理区域内向业主公示。

　　在物业保修期限和保修范围内发生质量问题的，物业服务人应当向建设单位发出保修通知，建设单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

　　第五十条　物业服务用房由建设单位无偿配置，由全体业主共有，其费用列入开发建设成本，任何单位和个人不得擅自变更用途和位置，也不得占用、转让、抵押。

　　物业服务用房包括物业办公用房和业主委员会用房。建设单位应当按照不低于物业管理区域内总建筑面积千分之二的比例且不少于一百平方米的标准配置。业主委员会用房占物业服务用房比例不超过百分之二十且面积不低于二十平方米。物业服务用房应当为地面以上，具备水、电、网络、通风、采光等基本使用条件的房屋。没有配置电梯的物业服务用房所在楼层不得高于标准层二楼。

　　人民政府自然资源（城乡规划）主管部门应当按照本条第二款的规定核定物业服务用房的位置和面积，在建设工程规划许可证附图上注明物业服务用房的具体位置和面积。

　　建设单位申请房屋预售许可证时，不得将物业服务用房纳入可销售范围。物业服务用房应当与所在楼栋同时交付使用。

　　第五十一条　分期建设的物业，前期未配置足额物业服务用房的，建设单位应当在前期物业服务合同备案时按照本条例第五十条第二款规定划出相应面积的房屋，临时替代物业服务用房。临时替代物业服务用房不能抵押、转让。物业服务用房配置达到规定标准后，解除对临时替代物业服务用房的抵押、转让限制。

　　第五十二条　前期物业费按照不同物业的使用性质和特点，实行政府指导价和市场调节价。政府指导价由设区的市、县级人民政府发展改革主管部门会同同级人民政府住房城乡建设主管部门，根据物业类型、物业服务等级、服务成本和物价指数变动等情况，分类制定相应的基准价和浮动幅度，每三年调整一次并向社会公布。

　　业主或者物业服务人因政府指导价变动需要调整前期物业费标准的，应当按照前期物业服务合同约定，根据自治区物业服务等级评定的有关规定先行核定物业服务等级后，按照核定的物业服务等级在政府指导价的范围内调整。

　　第五十三条　建设单位与前期物业服务人应当按照设区的市、县级人民政府物业费相关规定，在前期物业服务合同中明确约定各项收费标准。建设单位出售物业时，不得承诺或者代物业服务人承诺或者约定减免物业费。

　　自前期物业服务合同签订之日至物业交付使用之日发生的前期物业费，由建设单位承担；自物业交付使用之日至前期物业服务合同终止之日发生的前期物业费，由建设单位和买受人按照物业买卖合同的约定承担。物业交付使用时，除物业买卖合同另有约定外，物业服务人不得向买受人收取任何费用。

　　物业管理区域内已竣工验收但尚未出售或者尚未交付给买受人的房屋、车位等物业，其前期物业费由建设单位按照该区域同类物业的标准全额支付。

　　第五十四条　未达到成立业主大会条件，前期物业服务人退出的，建设单位应当按照选聘前期物业服务人的规定和物业买卖合同中物业服务方面相关约定，通过招投标重新选聘物业服务人，并报告物业所在地的县级人民政府住房城乡建设主管部门和街道办事处或者乡镇人民政府，同时在物业管理区域显著位置公告。新物业服务人确定后的十五日内，建设单位应当将招投标情况书面告知全体业主。

　　重新选聘的物业服务人的信用等级不得低于原物业服务人信用等级，物业服务等级标准不得低于原前期物业服务合同约定的等级标准，物业收费标准不得高于原前期物业服务合同约定的标准。



第四章　物业管理服务



　　第五十五条　接受业主委托的物业服务企业应当具有独立法人资格，拥有相应的专业技术人员，具备为业主提供物业管理专业服务的能力。

　　电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的维修和养护，应当委托具有资质的专业机构或者人员实施。

　　第五十六条　业主大会选聘物业服务人前，业主委员会应当拟订选聘方案并经业主大会会议审议通过。选聘方案应当包括拟选聘物业服务人的信用信息、服务实绩要求、物业服务等级及收费标准、物业服务合同期限和选聘方式、评分标准、评委组成等内容。

　　除续聘物业服务企业外，鼓励通过招投标方式选聘物业服务企业。招投标具体办法由自治区人民政府住房城乡建设主管部门制定。

　　业主大会选聘物业服务人的物业服务合同期限一般不超过五年，具体期限由业主依法共同决定。

　　第五十七条　自治区人民政府住房城乡建设主管部门应当制定物业服务合同示范文本，并向社会公布。

　　物业服务合同示范文本一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、物业专项维修资金的使用、物业服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。

　　签订或者变更物业服务合同应当加盖业主大会印章，并自签订或者变更之日起十五日内，由物业服务人将物业服务合同报物业所在地的县级人民政府住房城乡建设主管部门备案。县级人民政府住房城乡建设主管部门应当自收到之日起十五日内抄送物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府。

　　提倡业主或者业主大会参照人民政府住房城乡建设主管部门制定的物业服务合同示范文本与物业服务人签订物业服务合同。

　　第五十八条　业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。

　　物业服务期限届满前，物业服务人要求提前解除物业服务合同的，应当提前九十日书面通知业主或者业主委员会，并在物业管理区域内显著位置公告，但是合同对通知期限另有约定的除外。

　　提前解除物业服务合同的，业主委员会应当在业主大会作出决定或者接到物业服务人书面通知后的三十日内依照业主大会议事规则，组织召开业主大会会议，选聘新的物业服务人。

　　第五十九条　物业服务合同期限届满前九十日，业主应当依法共同决定续聘或者另聘物业服务人。决定解聘原物业服务人的，应当提前六十日书面通知原物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。

　　物业服务人决定在物业服务合同期限届满后不再提供物业服务的，应当在物业服务合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外。

　　物业服务合同期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘的决定，物业服务人继续提供服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。

　　第六十条　物业服务人享有下列权利：

　　（一）根据法律、法规规定，临时管理规约、管理规约、物业服务合同等约定，对物业及其环境、秩序进行管理；

　　（二）依照物业服务合同约定收取物业费；

　　（三）法律、法规规定，临时管理规约、管理规约、物业服务合同等约定的其他权利。

　　任何单位和个人不得强制物业服务人代收有关费用或者提供无偿服务。

　　第六十一条　物业服务人应当按照法律、法规规定和临时管理规约、管理规约、物业服务合同的约定以及有关物业管理的技术标准和行业规范提供服务，执行业主大会、业主委员会的决定。

　　物业服务人应当及时向业主、物业使用人告知安全、合理使用物业的注意事项，及时对业主提出的意见和建议进行答复并改进和完善服务。

　　物业服务人发现业主、物业使用人在物业使用过程中有违反法律、法规规定以及临时管理规约、管理规约行为的，应当予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，对违反法律、法规规定的行为应当报告街道办事处、乡镇人民政府或者有关主管部门，对违反临时管理规约、管理规约的行为应当及时报告业主委员会和居（村）民委员会。

　　物业服务人应当建立健全安全管理制度，定期检查物业管理区域内各项安全防范措施的落实情况，发现有安全隐患的，及时设置警示标志，采取措施消除安全隐患或者向相关专业经营单位报告；发生安全事故或者其他紧急情况时，物业服务人应当及时采取应急处置措施，并按照规定向有关主管部门或者相关专业经营单位报告。

　　物业服务人应当协助成立业主大会、选举业主委员会，在物业管理区域内为业主大会筹备组和业主大会、业主委员会的活动提供相应的人力、场地等支持。

　　第六十二条　物业服务人应当建立、保存下列档案和资料：

　　（一）业主共有部分经营管理档案；

　　（二）小区监控系统、电梯、水泵、消防设施、消防器材、防盗门等物业共用部位、共用设施设备档案及其改造、维修、运行、保养、检验检测的有关资料；

　　（三）水箱清洗记录及水箱水质检测报告；

　　（四）住宅装饰装修管理资料；

　　（五）业主名册；

　　（六）签订的供电、供水、垃圾清运、通信网络等书面协议；

　　（七）物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他资料。

　　第六十三条　物业服务人应当在物业管理区域内显著位置如实公示并及时更新下列信息，同时通过其他便捷方式告知全体业主：

　　（一）物业服务人的营业执照、信用信息和服务咨询投诉电话，项目负责人的基本情况和联系方式；

　　（二）物业服务内容、服务质量标准，收费项目、收费标准、收费方式等；

　　（三）物业承接查验情况和物业承接查验协议；

　　（四）电梯、消防、二次供水等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等；

　　（五）物业专项维修资金使用情况，包括涉及维修、更新、改造项目的明细；

　　（六）水、电等公共能耗总量、明细及费用分摊情况；

　　（七）物业管理区域公共收益收支情况，包括与公共收益相关的合同或者协议等；

　　（八）业主、物业使用人进行房屋装饰装修活动的情况；

　　（九）法律、法规规定及物业服务合同约定应当公示的其他信息。

　　前款第一项至第四项和第八项应当持续公示并及时更新，第五项至第七项至少每半年公布一次，公示期不少于三十日。

　　业主对公示内容有异议的，物业服务人应当及时解答。

　　第六十四条　物业服务人不得有下列行为：

　　（一）将物业管理区域内的全部物业服务委托给第三人或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人；

　　（二）挪用或者擅自使用物业专项维修资金和公共收益；

　　（三）擅自改变物业共用部位、共用设施设备和物业服务用房用途；

　　（四）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，擅自侵占绿地、砍伐树木；

　　（五）擅自利用、许可或者默许他人在公共场地、共用部位从事经营活动，或者利用公共场地、共用部位、共用设施设备进行广告宣传等；

　　（六）未依法终止物业服务合同，擅自停止服务或者退出物业管理区域；

　　（七）限定业主、物业使用人购买其指定的商品、装修装饰材料或者提供的服务；

　　（八）擅自提高收费标准或者扩大收费范围、重复收费、捆绑收费以及收取物业服务合同约定外的费用；

　　（九）以部分业主拖欠物业费、不配合管理等为由减少服务内容、降低服务质量标准；

　　（十）采取停止供电、供水、供燃气等方式催交物业费；

　　（十一）泄露或者擅自使用业主信息，或者对业主进行骚扰、恐吓、打击报复、采取暴力行为；

　　（十二）损害业主权益的其他行为。

　　第六十五条　业主应当按照物业服务合同的约定支付物业费。业主与物业使用人约定物业费由物业使用人支付的，业主负有连带责任。

　　业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以通过信函、电话、短信息等方式催告其在合理期限内支付；合理期限届满后仍不支付的，物业服务人、业主委员会可以在业主户门、物业管理区域内显著位置将欠费情况予以公告，物业服务人也可以提起诉讼或者申请仲裁。

　　业主转让物业时，应当与物业服务人结清物业费；未结清的，买卖双方应当对物业费的结算作出约定，并告知物业服务人；约定由买受方支付的，业主负有连带责任。

　　第六十六条　供电、供水、供燃气、通信、有线电视等专业经营单位应当根据国家、自治区有关规定及行业技术规范向最终用户提供装表到户、维护到户、收费到户的服务。

　　相关专业经营单位不得强制物业服务人代收费用，不得因部分最终用户未交费而对已交费用户和物业共用部位、共用设施设备停止服务。委托物业服务人代收费用和对相关设施设备进行日常维修、养护的，应当签订书面协议，明确委托事项、委托期限、委托费用及支付方式等。未签订书面委托协议的，由相关专业经营单位自行负责相关工作。

　　物业服务人接受相关专业经营单位委托代收相关费用的，不得向业主收取额外手续费等费用。退出物业管理区域的，应当与相关专业经营单位进行代收费用清算。未清算的，相关专业经营单位不得以未收到费用为由停止向最终用户提供服务。

　　第六十七条　物业服务人退出物业管理区域时应当按照下列规定办理：

　　（一）与业主或者业主大会选聘的新物业服务人、业主委员会办理移交手续；

　　（二）没有业主委员会或者业主委员会不能正常履行职责，且未选聘新物业服务人的，与居（村）民委员会办理移交手续；

　　（三）业主或者业主大会决定自行管理的，与自行管理的执行人或者负责人办理移交手续。

　　移交各方应当做好查验记录。查验记录应当包括查验时间、查验内容、查验结论、存在问题及其处理意见等，并由移交双方当事人签字盖章。

　　第六十八条　除物业服务合同另有约定期限外，物业服务人应当自物业服务合同终止之日起十日内，对下列事项进行交接并退出物业管理区域：

　　（一）移交本条例第四十七条、第六十二条规定的全部物业档案资料；

　　（二）移交业主共有部分；

　　（三）公共收益的结余；

　　（四）清算预收、代收的有关费用；

　　（五）物业服务合同约定的其他事项。

　　原物业服务人不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议、与业主大会或者业主委员会有其他纠纷等为由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠新物业服务人进场服务。原物业服务人拒不移交前款事项或者拒绝退出物业管理区域的，业主委员会或者业主可以向街道办事处或者乡镇人民政府和县级人民政府住房城乡建设主管部门报告，并可以向辖区公安派出所请求协助，或者提起诉讼，要求原物业服务人移交前款事项并退出物业管理区域；原物业服务人有破坏设施设备、毁坏账册等违法行为的，由公安机关依法处理。

　　第六十九条　物业服务人退出物业管理区域且业主大会尚未选聘新物业服务人的，由业主委员会在街道办事处或者乡镇人民政府监督下，从应急物业服务人备选库中随机抽选一家物业服务人，提供供电、供水、垃圾清运、电梯运行等维持业主基本生活服务事项的应急服务。

　　没有业主委员会或者业主委员会不能正常履行职责的，经百分之二十以上业主申请，由居（村）民委员会在街道办事处或者乡镇人民政府监督下，从应急物业服务人备选库中随机抽选一家物业服务人提供应急服务。

　　提供应急物业服务的，业主委员会或者居（村）民委员会应当将服务事项、负责人员、服务期限、服务费用等相关内容在物业管理区域内显著位置公示。应急物业服务合同期限最长不超过六个月，费用由全体业主承担。

　　应急物业服务期间，街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会应当组织业主依法共同决定选聘新物业服务人，协调新物业服务人和应急物业服务人做好交接。

　　应急物业服务人备选库由设区的市人民政府住房城乡建设主管部门按照公开、自愿、择优的原则建立。

　　第七十条　业主或者业主大会决定自行管理的住宅小区，应当制定业主自行管理方案。方案应当经全体业主依法表决通过，并书面向街道办事处或者乡镇人民政府备案。

　　业主自行管理方案包括下列内容：

　　（一）自行管理的执行人或者负责人及其权利和责任；

　　（二）管理的事项、费用、期限；

　　（三）选聘专业性服务机构的类型、资格条件及选聘的方式，选聘劳务人员的数量、资格条件及选聘的方式；

　　（四）业主支付物业费的标准和方式；

　　（五）自行管理的其他事项。

　　本条例对业主委员会委员、物业服务人的相关规定适用于自行管理的执行人或者负责人。

　　第七十一条　业主或者业主大会决定自行管理的住宅小区，可以将物业管理区域内的秩序维护、清洁卫生、园林绿化、设施设备维修养护、工程施工等专项服务业务委托给专业性服务机构或者个人，专业性服务机构或者个人不得将承接的专项服务业务再次委托给他人。

　　业主自行管理的住宅小区收取物业费等费用需要开具发票的，按照税收法律、法规相关规定向物业所在地的税务部门申请领用或者代开，并依法纳税。

　　第七十二条　老旧小区可以通过市场化管理、单位自管、业主自行管理等模式进行管理。

　　县级人民政府应当根据国家和自治区有关老旧小区整治改造规划和年度计划，加强对老旧小区的指导和管理，及时解决老旧小区在物业管理方面的困难和问题。

　　第七十三条　发生突发事件，县级人民政府有关主管部门、街道办事处、乡镇人民政府应当组织、指导物业服务人在物业管理区域内落实各项应急处置措施和其他管理措施，并给予物资和资金支持。物业服务人应当按照政府要求开展相关应对工作，业主委员会、业主、物业使用人应当予以配合。



第五章　物业使用与维护



　　第七十四条　业主、物业使用人、业主委员会、物业服务人应当遵守法律、法规和临时管理规约、管理规约，按照规划用途安全、合理使用物业。

　　物业管理区域内禁止下列行为：

　　（一）损坏、擅自改变房屋承重结构、主体结构；

　　（二）将房间或者阳台改为卫生间、厨房；

　　（三）侵占、损坏物业共用部位、共用设施设备；

　　（四）擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，毁坏绿化植物和绿化设施；

　　（五）违法搭建建筑物、构筑物、障碍物，破坏或者擅自改变房屋外观；

　　（六）违反安全管理规定生产、经营、储存易燃、易爆、剧毒、腐蚀性、放射性等危险物品；

　　（七）擅自架设电线、电缆；

　　（八）从建筑物中抛掷物品；

　　（九）随意弃置垃圾，将有毒有害废液排入城镇污水收集管网，露天烧烤，露天焚烧产生有毒有害烟尘和恶臭气体的物质；

　　（十）擅自排放超过国家环境噪声排放标准的噪声；

　　（十一）占用、堵塞、封闭消防通道、疏散通道、消防车登高操作场地，损坏消防、人民防空设施及器材；

　　（十二）违反法律、法规和临时管理规约、管理规约饲养动物；

　　（十三）法律、法规和临时管理规约、管理规约禁止的其他行为。

　　物业管理区域内发生前款行为时，物业服务人、业主委员会、业主、物业使用人有权投诉、举报、劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告街道办事处或者乡镇人民政府。街道办事处或者乡镇人民政府接到报告并在调查、了解情况后按照法定权限予以依法处置；超出权限范围的，分别通知人民政府住房城乡建设、自然资源（城乡规划）、公安、消防救援、城市管理综合行政执法等主管部门到场依法处置。行为人的行为给其他业主和物业使用人造成损害的，依法承担赔偿责任。

　　第七十五条　业主、物业使用人、业主委员会、物业服务人不得违反法律、法规和临时管理规约、管理规约，将住宅、车位、车库等改变为经营性用房或者经营场所。确需将住宅、车位、车库等改变为经营性用房或者经营场所的，应当经有利害关系的业主一致同意，并依法办理相关手续。

　　第七十六条　业主出租或者转让物业的，可以在物业租赁或者转让合同中对物业费的支付作出约定，并在合同签订后十日内，将承租人或者受让人的姓名、联系方式、身份证复印件、租赁期限以及物业费、公共水电分摊支付等事项书面告知业主委员会和物业服务人。

　　第七十七条　业主、物业使用人装饰装修房屋，应当遵守法律、法规、临时管理规约或者管理规约，开工前应当与物业服务人签订装饰装修管理协议，对房屋装饰装修的时间、垃圾处理、噪声扬尘控制、外立面管控、防盗网和空调室外机安装以及电梯、消防设施等共用设施设备的保护、禁止行为等注意事项以及违约责任作出明确约定。

　　业主、物业使用人拒绝与物业服务人签订装饰装修管理协议的，物业服务人可以按照临时管理规约或者管理规约的规定，禁止装饰装修施工人员、材料进入物业管理区域。

　　物业服务人应当派人对装饰装修现场进行巡查；巡查时，业主、物业使用人或者装饰装修施工人员应当予以配合。巡查人员发现有违反装饰装修管理协议的，应当予以劝阻；劝阻无效的，物业服务人应当及时报告相关主管部门。

　　装饰装修施工损坏共用设施设备、污染共用部位的，由业主、物业使用人负责修复、清洁；拒绝修复、清洁的，由物业服务人代为修复、清洁，所需费用由业主或者物业使用人承担。

　　第七十八条　业主、物业使用人对其使用的窗户、阳台或者其他设施及其搁置物、悬挂物承担安全管理责任。物业服务人应当对物业管理区域内的天面、外墙、楼梯间等易于发生安全风险的设施设备和公共区域加强日常巡查，发现业主、物业使用人使用的窗户、阳台或者其他设施及其搁置物、悬挂物存在脱落、坠落等安全隐患的，应当及时通知并督促业主或者物业使用人尽快消除安全隐患。

　　第七十九条　新建住宅小区应当规划和配套建设电动汽车、电动自行车集中停放和集中充电设施。已投入使用的住宅小区，根据实际情况增建、改建电动汽车、电动自行车集中停放场所，完善集中充电等配套设施。

　　禁止在建筑物内的首层门厅、疏散通道、安全出口、楼梯间等影响消防通道畅通的区域停放电动自行车，为电动自行车充电；禁止在标准层二楼以上建筑物专有部分为电动自行车、电动自行车蓄电池充电；禁止违反安全用电要求乱拉电线和插座为电动自行车、电动自行车蓄电池充电。

　　第八十条　人民政府自然资源（城乡规划）主管部门应当将规划用于停车的车位、车库在建设工程规划许可证的附件中予以注明，同时明确物业管理区域内车位、车库的配置比例。

　　建设单位应当将规划车位、车库的形式或者类型、数量、处置方式等信息向物业买受人公示。用于销售的车位、车库，应当在销售前办理车位、车库预售许可或者现售备案。

　　物业管理区域内规划用于停车的车位、车库应当首先满足业主的需要。不出售或者尚未出售的，应当出租给本物业管理区域的业主、物业使用人停放车辆，且不得以只售不租为由拒绝出租，租金按照自治区、设区的市有关规定执行。

　　建设单位、物业服务人应当按季度公示车位、车库数量和使用信息等。在满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要并提前七日向业主公示后，可以临时按月将剩余车位、车库出租给本物业管理区域外的单位或者个人。

　　第八十一条　业主大会成立前，利用物业管理区域内道路、场地、架空层等业主共有部分划定公共车位停放车辆的，应当在前期物业服务合同和临时管理规约中明确约定。业主大会成立后，利用物业管理区域内道路、场地、架空层等业主共有部分划定公共车位停放车辆的，应当经业主大会同意。

　　划定车位和停放车辆不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道和消防车登高操作场地。在消防车通道沿途设置警示标志、标线，提示严禁占用消防车通道停放车辆，确保消防车通道畅通。

　　设区的市、县级人民政府应当组织交通运输、公安、住房城乡建设、大数据、城市管理综合行政执法等有关主管部门建立停车资源共享协调制度。停车位供需矛盾突出的住宅小区，在其周边商业配建停车场（库）、道路具备夜间等时段性停车条件的，县级以上人民政府住房城乡建设主管部门应当商有关主管部门提出错时停车方案。鼓励业主与住宅小区周边单位通过协商实现停车资源共享。

　　第八十二条　利用物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备从事商业推广、停车、广告等经营活动的，应当按照前期物业服务合同约定或者经业主大会决定。业主大会可以授权业主委员会同意利用全体业主共有部分从事相关活动。

　　利用物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备经营产生的商业推广、停车、广告等公共收益归全体业主共有，并应当单独列账。百分之五十以上的公共收益优先用于补充物业专项维修资金，剩余部分可以用于业主大会和业主委员会工作经费、消防设施和消防器材更新、电动车停放充电场所改造、业主委员会审计等经业主大会决定的其他支出。

　　前款所称的公共收益是指公共收入在扣除适当的经营管理成本后的净收入。业主大会成立前扣除的比例不得超过公共收入的百分之三十，业主大会成立后的扣除比例由业主大会决定。

　　公共收益应当存入银行专户，接受政府监管，并接受业主监督，业主有权查询与公共收益相关的收支明细、合同、协议等材料。业主大会成立前的公共收益统一存入设立的专门账户，并在业主大会成立后转入业主大会指定的账户。

　　物业服务人、业主委员会应当每季度核对一次公共收益账目，并在物业管理区域内显著位置公示公共收益收支明细、增值和结存情况。必要时，业主大会可以对公共收益进行审计，审计费用在公共收益中列支。

　　第八十三条　物业保修期限内发生的维修、更新、改造责任和费用，由建设单位承担；保修期限届满后的维修、更新、改造责任和费用，按照下列规定承担：

　　（一）业主专有部分由业主承担；

　　（二）物业共用部位、共用设施设备，由业主按照专有部分建筑面积分摊，从物业专项维修资金中支付。未设立物业专项维修资金或者专项维修资金不足的，由业主按照专有部分建筑面积承担。属于人为损坏的，费用由责任人承担；

　　（三）物业管理区域内供电、供水、供燃气、通信、有线电视等相关管线和设施设备，按照有关规定承担；

　　（四）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，由物业服务人从业主支付的物业费中支出。

　　业主部分共有部分的维修、更新、改造需要使用物业专项维修资金的，由拥有部分共有部分的业主共同决定并按照专有部分建筑面积分摊；拥有部分共有部分的业主作出的决定不得与业主大会对业主共有部分作出的决定相抵触。

　　第八十四条　建筑物专有部分存在安全隐患，危及公共利益或者他人合法权益的，相关业主应当及时维修、养护，其他业主应当予以配合。责任人不履行维修养护义务的，可以由物业服务人报经业主委员会同意，或者按照临时管理规约、管理规约的规定，代为维修、养护，费用由责任人承担。

　　第八十五条　业主应当按照国家和自治区、设区的市有关规定，将首期物业专项维修资金存入人民政府住房城乡建设主管部门设立的物业专项维修资金专户。

　　首期物业专项维修资金由建设单位在办理销售手续前预交。买受人在签订房屋买卖合同时应当向建设单位支付其代垫的物业专项维修资金。

　　物业专项维修资金属于业主共有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。

　　人民政府住房城乡建设主管部门应当按照方便快捷、公开透明、受益人与负担人相一致的原则，建立健全物业专项维修资金列支预公示、列支后公示、业主即时查询制度，依法保障物业专项维修资金的正常使用和监督管理。

　　第八十六条　物业专项维修资金的管理，实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。设区的市、县级人民政府应当建立健全物业专项维修资金的使用、管理和监督制度。

　　业主大会成立前，物业专项维修资金由人民政府住房城乡建设主管部门代管。业主大会成立后，根据业主大会决定，选择自行管理或者代管。业主大会选择自行管理物业专项维修资金的，应当在银行设立物业专项维修资金账户，接受人民政府住房城乡建设主管部门的监督和指导。

　　第八十七条　物业专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的，业主应当按照相关规定以及业主大会的决定续筹。

　　国家实施专项维修资金制度之前已交付使用的物业项目、物业专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的，公共收益应当优先补足物业专项维修资金。

　　物业所有权发生转移时，交存的物业专项维修资金随物业转移。

　　第八十八条　发生下列严重影响物业正常使用的紧急情况，需要立即对物业共用部位、共用设施设备进行紧急维修、更新、改造的，应当及时制定维修、更新、改造的方案并在物业管理区域内显著位置公告：

　　（一）水泵、水箱（池）发生故障，影响正常使用的；

　　（二）电梯发生故障，电梯专业检测机构出具整改通知书要求停运的；

　　（三）外墙墙面、建筑附属构件有脱落危险，有资质的鉴定机构出具鉴定文件的；

　　（四）屋顶或者外墙渗漏，严重影响房屋使用，有资质的鉴定机构出具鉴定文件的；

　　（五）专用给排水设施坍塌、堵塞、爆裂的；

　　（六）消防设施和消防器材缺失、破损严重，危及公共安全，消防救援机构出具整改通知书的；

　　（七）其他紧急情况。

　　前款规定的维修、更新、改造事项不属于工程质量保修范围，需要使用物业专项维修资金的，按照下列规定办理：

　　（一）业主大会成立前，物业服务人应当持有关材料向物业专项维修资金管理机构申报。管理机构收到申报后五个工作日内按照相关程序审核同意，在物业专项维修资金中直接列支；

　　（二）业主大会成立后，业主大会决定物业专项维修资金由人民政府住房城乡建设主管部门代管的，物业服务人或者业主自行管理的执行人持有关材料向业主委员会提出列支专项维修资金的申请，经业主委员会审核同意后，向物业专项维修资金管理机构申报，管理机构收到申报后五个工作日内按照相关程序审核同意，在物业专项维修资金中直接列支；

　　（三）业主大会成立后，业主大会决定自行管理物业专项维修资金的，物业服务人或者业主自行管理的执行人应当按照业主大会议事规则的有关规定申领，在物业专项维修资金中列支；

　　（四）业主委员会未在七日内审核同意，且已出现影响房屋正常使用或者人身财产安全情形的，县级以上人民政府住房城乡建设主管部门可以组织代为维修，物业专项维修资金管理机构按照相关程序审核同意后，在物业专项维修资金中直接列支。

　　物业服务人先行垫付紧急维修、更新、改造费用的，可以在工程竣工验收合格后，按规定办理核销手续。



第六章　监督管理



　　第八十九条　县级以上人民政府住房城乡建设主管部门履行下列职责：

　　（一）研究制定物业管理活动相关政策；

　　（二）对物业服务企业实施分类监管，加强对物业服务质量监督检查；

　　（三）对物业服务人及其从业人员、业主大会筹备组成员、业主委员会委员进行业务指导、培训和监督管理；

　　（四）指导监督物业管理招投标活动；

　　（五）对物业承接查验、物业服务人退出交接活动进行指导和监督；

　　（六）制定临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、前期物业服务合同、物业服务合同等与物业管理有关的示范文本和指导规则；

　　（七）处理物业管理活动中的投诉、举报；

　　（八）对物业专项维修资金交存、管理和使用情况以及公共收益收支情况进行监督管理；

　　（九）对物业服务人及其从业人员开展信用评价管理；

　　（十）指导监督与物业管理有关的第三方评估；

　　（十一）法律、法规规定的其他职责。

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