辽宁省人大常委会

专业经营单位可以委托物业服务企业代收有关费用，并按约定支付手续费，但接受委托的物业服务企业，不得向业主收取手续费等额外费用。

第五十九条　已交付业主的物业，物业服务费由业主承担；未交付业主的或者已竣工但尚未售出的物业，物业服务费由建设单位全额承担。

前款所称交付是指按照房屋买卖合同约定的时间，业主收到书面交付通知并办妥相关交付手续。业主收到书面交付通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的，视为交付。建设单位没有事先书面通知的，以业主实际办妥相关交付手续为准。

第六十条 物业服务企业应当按照物业服务合同约定和国家有关物业服务标准规范提供服务，加强物业共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查；对物业共用部位、共用设施设备运行状况应当于每年第四季度向业主委员会书面报告，并在物业管理区域内显著位置公告。

物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费用、不配合管理等理由，减少服务内容，降低服务质量。

物业服务企业违反规定以及物业服务合同约定，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主有权拒绝。

第六十一条　物业服务企业应当按照物业服务合同中关于安全防范的约定和相关法律规定，实施网络信息化安全防范措施，做好物业管理区域内的安全防范工作。公安派出所应当加强对物业服务企业安全防范的监督指导。

物业服务企业未履行物业服务合同义务或者履行合同义务不符合约定，导致业主、物业使用人人身、财产、个人隐私受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

业主、物业使用人对人身、财产、个人隐私安全有特殊保护要求的，由业主、物业使用人与物业服务企业另行约定。

物业服务企业人员在履行职责时，不得侵害业主、物业使用人的合法权益。

第六十二条 实行物业服务企业履约保证金制度，具体交存标准、管理、使用和退还办法由省人民政府制定。

第六十三条 物业行政主管部门应当建立物业服务企业考核和信用评价体系，听取业主和业主委员会的评价意见，将评价意见作为物业服务企业服务质量考核的内容；定期组织对物业服务企业进行检查和考核，结果向社会公布，并将其作为物业服务企业信用等级评价的重要依据。考核评价办法由省物业行政主管部门制定。

推进建立物业服务第三方评估监理机制。物业服务评估监理机构从事物业服务评估监理活动，应当遵循独立、客观、公正的原则。物业行政主管部门、业主、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务评估监理机构对物业服务质量和标准、物业服务合同履行情况进行评估。

第六十四条　县物业行政主管部门应当建立物业管理服务投诉受理制度，公布投诉电话，受理业主对物业服务企业服务质量的投诉，及时答复投诉人处理结果。

县城管、公安、价格、工商、环保、卫生、城乡规划、园林等部门，应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、物业服务收费、环境卫生、房屋使用、小区绿化等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内显著位置公布联系方式，依法处理物业管理区域内的违法行为；有关部门应当自收到投诉之日起十五日内进行调查、处理，并将调查或者处理结果答复投诉人。

第六十五条　实行物业管理协调会议制度。物业管理协调会议应当由街道办事处或者乡镇人民政府负责召集，物业行政主管部门、公安派出所、司法所、居（村）民委员会、物业服务企业等单位以及业主委员会或者业主代表参加。物业管理协调会议主要协调解决下列事项：

（一）具备成立业主大会条件而未成立的；

（二）业主委员会未依法履行职责；

（三）业主委员会未依法换届；

（四）物业服务企业未依法退出和办理交接手续；

（五）物业管理服务过程中发生的纠纷；

（六）其他需要协调解决的物业管理相关事项。

第六十六条　经业主或者业主大会决定，在物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府的监督指导下，业主可以对物业实施自行管理。

电梯、消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备，应当委托专业机构进行维修和养护。

第六章 物业的使用与维护

第六十七条　业主对物业专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

业主对物业专有部分以外的共有部分，享有共有和共同管理的权利，承担义务。

业主不得以放弃权利为由，不承担义务。

第六十八条　利用业主共用部位、共用设施设备从事广告等经营性活动的，物业服务企业应当经有利害关系的业主同意，并提请业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定后，依法办理有关手续并公示。业主大会决定利用共用部位、共用设施设备进行经营的，可以委托物业服务企业代为管理，并向其支付报酬。经营所得收益，属于全体业主共有，应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
物业服务企业应当将经营所得收益单独分类列账，每半年公布一次经营所得收益收支情况，并接受业主的监督。

第六十九条　任何单位和个人不得擅自占用物业管理区域内归业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆。确需占用的，应当经业主大会同意。

物业管理区域内行驶、停放车辆，应当遵守物业管理区域内管理规约或者相关管理规定，不得占用消防通道。

城乡规划、消防、公安机关交通管理等部门应当加强对物业管理区域停车位施划的指导。

第七十条　物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本区域内业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当公开；业主要求承租的，建设单位不得拒绝。

在满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余车位、车库的，可以出租给本物业管理区域外的使用人，但租赁期限不得超过六个月。

第七十一条　物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，建设单位不得将停车位出售、附赠；出租的，租赁期限不得超过三年。

人民防空工程平时用作停车位收取的停车费、租金，应当保障该人民防空工程的维护管理和停车管理的必要支出。

第七十二条 物业管理区域内禁止下列行为：

（一）装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构；

（二）侵占、损坏物业的共用部位、共用设施设备；

（三）违法搭建建筑物、构筑物；

（四）违反法律、法规和管理规约，以及未经有利害关系的业主同意，改变建筑物及其附属设施的用途；

（五）擅自改变房屋外观；

（六）在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；

（七）堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪音；

（八）损坏公共绿化及其附属设施；

（九）违反规定倾倒垃圾、污水和杂物，焚烧垃圾；

（十）违反规定停放车辆；

（十一）违反规定摆摊设点、占道经营；

（十二）违反规定饲养宠物、家畜家禽；

（十三）法律、法规禁止的其他行为。

违反前款规定的，业主委员会、物业服务企业应当制止。制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告城管等有关行政主管部门。有关行政主管部门在接到报告后，应当依法予以依法处理。

第七十三条　业主、物业使用人修缮、装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋修缮、装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、物业使用人，业主、物业使用人和房屋修缮、装饰装修单位或者个人应当遵守。

第七十四条　物业出租的，业主或者物业使用人应当在签订物业租赁合同后，及时将物业承租人、出租期限、物业服务费用交纳的约定等情况告知业主委员会和物业服务企业。

第七十五条　建设单位应当按照国家规定的保修范围和保修期限，承担物业的保修责任。物业服务企业对属于保修范围和保修期内的房屋质量问题，应当及时通知建设单位。建设单位应当立即通知施工单位到现场核查情况，予以保修。建设单位无法通知施工单位或者施工单位不按工程质量保修书约定进行保修的，建设单位应当另行委托其他单位保修。

建设单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，物业服务企业可以向建设行政主管部门反映，由建设行政主管部门依法进行监管。

保修期满或者保修范围以外的物业维修、保养由物业服务企业按照物业服务合同的约定承担。

第七十六条　住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照规定交纳专项维修资金。但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。

业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入专项维修资金专户，在国家规定的保修期届满后未出售的物业，由建设单位先行交存专项维修资金。

业主交存的专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位和共用设施设备的维修、更新、改造，不得挪作他用。市物业行政主管部门、业主委员会应当按照国家规定每年至少一次向业主公布专项维修资金的交存、使用、增值、结存等情况。

第七十七条　住宅专项维修资金的使用，经业主大会决定，可以根据维修范围以单元（栋）为单位进行表决，也可以采取异议表决，即根据管理规约的规定，持不同意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。

第七十八条　保修期满后，发生下列危及安全情形之一，需要使用专项维修资金的，由业主委员会、相关业主提出应急处置方案，或者物业服务企业提出建议，经业主委员会、相关业主同意，并报专项维修资金代管或者监管部门审核后，直接申请使用：

（一）屋面、外墙体防水损坏造成渗漏的；

（二）电梯故障危及人身安全的；

（三）消防设施损坏的；

（四）公共护（围）栏破损严重，危及人身、财产安全的；

（五）楼体外立面有脱落危险的；

（六）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；

（七）其他危及房屋安全的情形。

应急维修费用应当向业主公示，并从相关业主的专项维修资金分户账中按照专有面积分摊列支。

第七十九条　物业共用部位、共用设施设备维修、更新时，相邻业主、物业使用人应当予以配合；因相邻业主、物业使用人阻挠维修、更新造成其他业主、物业使用人财产损失的，责任人应当依法负责修复或者赔偿。因物业维修、更新造成相邻业主、物业使用人的自用部位、自用设备损坏或者其他财产损失的，责任人应当依法负责赔偿。

第八十条　未建立首期住宅专项维修资金或者住宅专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的，业主应当按照国家和省的相关规定、管理规约和业主大会的决定，及时补建或者再次筹集住宅专项维修资金。

市人民政府应当按照国家有关规定建立住宅专项维修资金补交、续交机制，并制定专项维修资金使用办法。

第八十一条 对配套设施不齐全、环境较差的老旧住宅小区，市、县人民政府应当采取措施进行改造整治，并将改造整治规划和年度计划向社会公布。老旧住宅小区的范围，由市、县级人民政府确定。

第八十二条　老旧住宅区改造整治后，街道办事处或者乡镇人民政府应当组织业主成立业主大会，由业主大会决定选聘物业服务企业或者其他管理人进行管理。业主大会无法成立的，街道办事处或者乡镇人民政府组织业主选聘物业服务企业、其他管理人或者组织业主进行自治管理。

第七章 法律责任

第八十三条　违反本条例，法律、法规有规定的，从其规定；造成他人损害的，依法承担民事责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八十四条　违反本条例规定的，按照下列规定处罚：

（一）违反本条例第十五条规定，专业经营单位未按照有关规定接收，并依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护、更新和改造，承担相关费用的，由物业行政主管部门责令限期改正，造成业主损失的，应当依法承担赔偿责任；

（二）违反本条例第十九条第二款规定，建设单位拒不承担首次业主大会筹备经费的，由物业行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以上十五万元以下罚款；

（三）违反本条例第二十条规定，建设单位未向街道办事处、乡镇人民政府报送筹备成立首次业主大会会议所需文件资料的，由物业行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以上十万元以下罚款；

（四）违反本条例第五十二条第一款、第四款规定，物业服务企业未按期退出或者擅自撤离的，由物业行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，由县物业行政主管部门处以五万元以上十万元以下罚款；

第八十五条 违反本条例第七十二条规定的，由物业行政主管部门或者其他依法行使监督管理权的部门按照下列规定予以处罚：

（一）违反第一款第一项规定的，责令限期改正，恢复原状，处以五万元以上十万元以下罚款。给他人造成损失的，责任人应当依法予以赔偿；

（二）违反第一款第二项规定的，责令限期改正、恢复原状，并对个人处以二千元以上一万元以下罚款；对单位处以五万元以上十五万元以下罚款；

（三）违反第一款第四项规定的，擅自改变建筑物及其附属设施用途，由业主委员会根据管理规约约定进行协调、处理；协调处理不成的，责令限期改正、恢复原状；情节严重的，可处以五千元以上二万元以下罚款；

（四）违反第一款第三项、第五项至十一项规定的，依照相关法律法规实施行政处罚。

第八十六条　违反本条例规定，物业行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府或者其他有关行政主管部门及其工作人员有下列情形之一的，由其主管机关或者监察机关对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分：

（一）未按照规定履行监督管理职责的；

（二）具备成立业主大会条件而未按照规定筹备、组织召开业主大会会议的；

（三）未按照规定在物业区域内显著位置公布联系方式或者对物业服务活动中的投诉，不及时受理、依法处理的；

（四）发现违法行为或者接到举报后不及时查处的；

（五）截留、挪用、侵占或者未按时审核拨付住宅专项维修资金的；

（六）其他玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的行为。

第八章 附 则

第八十七条 本条例下列用语的含义是：

（一）物业使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人；

（二）自用设备，是指一套房屋户门以内，由业主、物业使用人自用的门窗、卫生洁具及水、电、气户表以内的管线等设施；

（三）自用部位，是指一套房屋户门以内，由业主、物业使用人自用的部分（包括一楼房屋业主自用的天井、庭院等）；

（四）共用部位，是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、管道及电梯等设施设备井、楼梯间、地面架空层、走廊通道等；

（五）共用设施设备，是指物业管理区域内建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、消防设施、绿地、道路、路灯、渠、池、湖、井、露天广场、非经营性车场车库、公益性文体器械与场所及其使用的房屋等；

（六）专业经营设施设备，是指变（配）电、二次供水、燃气调压、供热等设施设备及相关管线；

（七）最终用户，是指接受供水、供电、供气、供热等服务的最终分户业主或者实际使用人；

（八）有利害关系的业主，是指本幢建筑物内的其他业主及本幢建筑物之外能证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的业主。

第八十八条 本条例自 年 月 日起施行。2008年11月28日辽宁省第十一届人民代表大会常务委员会第五次会议通过的《辽宁省物业管理条例》同时废止。

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