辽宁省人民代表大会常务委员会办公厅公告（第40号）


《辽宁省物业管理条例（修订草案）》（简称《条例草案》）已经省十二届人大常委会第三十五次会议初次审议。根据《辽宁省地方性法规草案公开征求意见工作规定》，现将该《条例草案》修改稿在网上全文公布，征求意见。现将有关事项公告如下：

一、各单位、组织和公民均可以信函、电话或者电子邮件的方式对该条例草案提出意见和建议。

二、时间和联系方式：

征求意见截止日期为：8月25日

联系电话： 024-86681921 86681951

来信请寄：辽宁省人大法制委员会（地址：沈阳市皇姑区崇山东路39号，邮编：110842）

传 真： 024-86681921

电子邮箱： lnrdfzw932@163.com



辽宁省人大常委会办公厅

2017年8月10日






辽宁省物业管理条例(修订草案)（修改稿）



第一章 总 则

第一条 为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。

第二条 本条例适用于本省行政区域内物业管理及其监督管理活动。

第三条 物业管理应当遵循业主自治、专业物业服务与依法监管相结合的原则。

第四条 省、市、县（含县级市、区，下同）人民政府应当将物业服务纳入本地区现代服务业发展规划、社区建设和社区治理体系，建立健全物业管理服务综合协调机制和目标责任制，完善激励政策和措施，促进物业服务发展与和谐社区建设。鼓励采用新技术、新方法，提高物业管理信息化水平和服务质量。

第五条 省住房和城乡建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。

市、县主管房地产的行政管理部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

公安、民政、财政、工商、价格、规划、国土资源、质量技术监督、环境保护、人防、城管等有关行政管理部门应当按照各自职责，依法做好物业管理的相关工作。

省住房和城乡建设行政主管部门和市、县主管房地产的行政管理部门，统称物业行政主管部门。

第六条 街道办事处、乡镇人民政府履行下列职责：

（一）组织成立首次业主大会会议筹备组；

（二）指导和协助业主大会的成立、业主委员会的选举；

（三）指导和监督业主大会、业主委员会开展工作；

（四）协调和指导老旧小区物业管理工作；

（五）协调物业管理与社区管理、社区服务之间关系，调处业主、业主委员会、物业使用人、物业服务企业、建设单位在物业管理活动中的纠纷；

（六）负责业主大会、业主委员会备案工作；

（七）法律、法规规定的其他职责。

居（村）民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府做好与物业管理有关的工作。

第七条 物业服务行业协会应当加强行业自律管理，规范行业行为，加强物业服务行业人员培训，提高物业服务水平，促进物业服务企业依法诚信经营，维护物业服务企业的合法权益。

第二章 物业管理区域的规划与建设

第八条 物业管理区域的划分，应当遵循规划优先、相对集中、功能完善、资源共享、便民利民的原则。

物业配套设施设备共用的，应当划分为一个物业管理区域；规模过大划分为一个物业管理区域不便于管理或者已经分割成多个自然街区，且其配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划分为不同的物业管理区域。但影响消防、避险、燃气、电梯以及其他具有共有功能共用设施设备使用的，不得分割划分。

第九条 新建物业的建设单位在办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当向所在地县物业行政主管部门提出划分物业管理区域的申请，县物业行政主管部门应当自接到申请之日起二十日内，会同同级城乡规划行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府以及居（村）民委员会，以土地使用权证或者不动产登记证确定的用地范围为基础，并综合考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、业主人数、自然界限、社区布局和社区建设等因素划分物业管理区域。

建设单位应当将划分后的物业管理区域向物业买受人明示。

第十条 已投入使用但尚未划分物业管理区域或者需要调整物业管理区域的，街道办事处、乡镇人民政府以及居（村）民委员会应当在征求相关业主意见后，划分物业管理区域,并报所在地县物业行政主管部门备案，在相应区域内显著位置公告。调整物业管理区域的，还应当征得相应区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主同意。

第十一条 县物业行政主管部门应当建立物业管理区域档案。

物业管理区域档案应当载明物业管理区域的地理位置、四至界限、建筑物总面积、专有部分数量、业主共有部分主要情况、建设单位以及其他需要载明的事项。

第十二条 建设单位在住宅物业管理区域内，应当按照下列规定配置物业服务用房：

（一）建设工程项目总建筑面积五万平方米以下的，按照不少于建筑面积一百五十平方米配置；

（二）建设工程项目总建筑面积二十五万平方米以下的，按照总建筑面积千分之三配置；总建筑面积超过二十五万平方米的，超过部分按千分之一的标准配置；

（三）分期开发建设的住宅项目，首期配置建筑面积不得低于一百五十平方米，且集中建设；

（四） 集中建设的保障性住房，按照不低于总建筑面积千分之三增加配置；

（五）物业服务用房应当在地面以上，相对集中，便于开展物业服务活动，并且具备采光、通风、水、电、通信等正常使用功能和独立通道。

第十三条 物业服务用房包括物业服务办公用房、业主委员会办公用房等。其中，业主委员会办公用房按照建筑面积二十至四十平方米配置。

物业服务用房不计入分摊公用建筑面积，其所有权属于全体业主。建设单位在申请办理不动产所有权初始登记时，应当注明物业服务用房并申请登记。

物业服务用房不得买卖和抵押，未经业主大会同意，不得变更用途。

第十四条 城乡规划行政主管部门在规划许可、验收过程中，应当对物业服务用房建筑面积、位置等作为规划设计指标进行审查。
房地产行政主管部门或者不动产登记机构，在核发商品房预售许可证或者办理不动产所有权登记时，应当对物业服务用房进行核查，并在不动产登记簿中注明物业服务用房面积和位置。
建设单位应当将相关信息在商品房销售现场或者物业管理区域内公示。

第十五条 新建住宅项目物业管理区域内的供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备，应当符合国家技术标准和技术规范，并与主体工程同时设计、同时施工、同时交付。

建设单位在组织竣工验收时，应当通知供水、供电、供气、供热等专业经营单位参加；验收合格后，建设单位应当将物业管理区域内供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备及相关管线移交给专业经营单位。专业经营单位应当接收，并依法承担其维修、养护、更新和改造责任以及相关费用。

第十六条 住宅物业管理区域内已投入使用的专业经营设施设备及相关管线尚未移交专业经营单位的，由业主大会决定是否移交。决定移交的，物业行政主管部门应当按照国家有关规定进行验收。验收合格的，专业经营单位应当接收；验收不合格的，专业经营单位提出整改方案，经建设单位整改合格后应当接收。

已经移交给专业经营单位维护管理的设施设备及相关管线，其维修、养护、更新和改造等费用，不得从物业服务费和专项维修资金中列支。尚在质量保修期的，其费用由建设单位承担。

第三章 业主、业主大会及业主委员会

第十七条 房屋的所有权人为业主。

依法登记取得或者根据物权法有关规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。

第十八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会，选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构。业主大会和业主委员会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

第十九条 符合下列条件之一的，街道办事处、乡镇人民政府应当组织召开物业管理区域内首次业主大会会议:

（一）交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十的；

（二）交付的房屋户数达到总户数百分之五十的；

（三）自首位业主入住之日起满二年且已入住户数比例达到百分之二十的。
首次业主大会会议的筹备经费根据物业区域规模、业主人数和建筑面积等因素确定，由建设单位承担；老旧住宅区首次业主大会会议的筹备经费由县人民政府承担。

第二十条 符合成立业主大会条件的，建设单位、物业管理区域所在的居（村）民委员会或者十人以上业主可以联名向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会申请，街道办事处、乡镇人民政府应当在收到申请后三十日内，会同县物业行政主管部门组建首次业主大会筹备组。

建设单位或者物业服务企业应当按照街道办事处、乡镇人民政府的要求，报送物业管理区域划分资料、房屋等建筑物面积清册、业主名册、建筑规划总平面图等筹备首次业主大会会议所需的文件资料。

第二十一条 首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处或者乡镇人民政府代表、居（村）民委员会代表组成，人数为七人以上至十五人以下单数，其中业主代表由街道办事处、乡镇人民政府征求业主意见后确定，所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府的代表担任。

筹备组应当自成立之日起七日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内显著位置进行公告。百分之二十以上业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处或者乡镇人民政府协调更换。

筹备组正式开展筹备工作前，物业行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府应当对筹备组成员进行物业管理相关知识的培训。

第二十二条　筹备组成员应当符合下列相关条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）本人及其配偶、亲属未在同一物业管理区域提供物业服务的企业任职；

（三）无索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的行为；

（四）按时交纳物业服务费用和专项维修资金；

（五）无违反临时管理规约、损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业使用性质等行为；

（六）法律、法规规定的其他条件。

第二十三条　首次业主大会会议筹备组履行下列职责：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；

（二）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；

（三）确认业主身份，确定业主人数、所拥有的专有部分面积，以及业主在首次业主大会会议上的投票权数；

（四）提出首届业主委员会委员选举办法、候选人名单；

（五）依法确定首次业主大会会议表决规则；

（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域内显著位置公告，并将首次业主大会会议召开的时间、地点通知全体业主。业主对业主身份、投票权数和管理规约、业主大会议事规则草案等提出异议的，业主大会筹备组应当予以复核或者修改，并告知异议人。

筹备组应当自组成之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。筹备组在业主大会成立后自行解散。

第二十四条　业主大会会议决定下列事项:

（一）制定和修改管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则；

（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（三）选聘、续聘和解聘物业服务企业或者决定自行管理物业；

（四）确定物业服务内容、标准，审议物业服务合同草案；

（五）筹集和使用专项维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）改变共有部分的用途；

（八）共用部位、共用设施设备经营的方式和所得收益的管理、分配、使用；

（九）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理、使用，以及业主委员会委员津贴的来源、支付标准；

（十）改变或者撤销业主委员会作出的不适当的决定；

（十一）法律、法规规定应当由业主共同决定的其他事项。

第二十五条 业主大会决定筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。业主大会决定其他有关共有和共同管理权利的重大事项，应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

前款规定的面积和业主人数，按照下列规定确定：

（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，按照测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积，按照以上统计总和计算。

（二）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算。业主总人数，按照以上统计总和计算。

第二十六条 业主大会定期会议由业主委员会按照业主大会议事规则的规定组织召开。有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议:

（一）业主委员会半数以上委员或者百分之二十以上业主提议的；

（二）需要提前终止物业服务合同或者重新选聘物业服务企业的；

（三）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（四）管理规约、业主大会议事规则规定的其他情形。

业主委员会不履行组织召开业主大会会议义务的，街道办事处或者乡镇人民政府应当责令业主委员会三十日内组织召开；业主委员会逾期仍不组织召开的，由街道办事处、乡镇人民政府组织召开。

第二十七条 业主大会会议可以采用集中讨论的形式，也可以采用书面征求意见等形式，采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人或者其委托的代理人签名。

业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议，委托书应当载明委托事项、委托权限及期限。

物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元或者楼层等为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主代表的推选、权限由业主大会议事规则规定。

物业使用人可以列席业主大会。

第二十八条　具备成立业主大会条件而未成立，且经物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府指导后仍不能成立的，或者不具备成立条件的物业管理区域，可以由街道办事处或者乡镇人民政府组织业主自行或者聘请物业服务企业实施物业管理。

第二十九条 业主大会设立监事会的，业主大会议事规则应当对业主监事会或者独立监事的职责、议事规则和工作经费，以及监事的选举规则、资格、人数、任期等事项进行约定。

第三十条 业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。
一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但所代表的业主人数为一人。
业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。

第三十一条　业主委员会由业主大会会议选举产生，委员候选人由业主推荐或者自荐，经业主大会会议选举产生。业主委员会由五至十一名委员单数组成，每届任期不超过五年，可以连选连任。业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任一人，副主任一至二人，并在物业管理区域内公告。

业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵守国家有关法律、法规、管理规约、业主大会议事规则，模范履行业主义务；

（三）按时交纳物业服务费用和专项维修资金；

（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

（五）具有一定的组织能力和文化水平；

（六）具有与履行职责相适应的工作时间；

（七）本人及其配偶、亲属未在同一物业管理区域提供物业服务的企业任职。

第三十二条　业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列文件向物业所在地的县物业行政主管部门和街道办事处或者乡镇人民政府办理备案手续：

（一）业主大会成立和业主委员会选举决议；

（二）管理规约；

（三）业主大会议事规则；

（四）业主委员会主任、副主任及其他成员名单；

（五）业主大会决定的其他重大事项。

业主委员会办理备案手续后，可持备案证明等刻章材料，向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。业主委员会应当建立印章管理规定，并指定专人保管印章。

业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内将变更内容书面报告备案部门。

市、县物业行政主管部门应当加强对业主委员会工作的指导，增强其成员依法依规履职能力，提高业主委员会管理水平。

第三十三条 业主委员会履行下列职责：

（一）执行业主大会的决定和决议；

（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

（三）代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（五）监督管理规约的实施；

（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；

（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；

（八）调解物业服务企业与业主之间、业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（九）业主大会赋予的其他职责。

经业主大会同意，业主委员会可以聘请执行秘书，负责处理业主委员会日常事务。

业主大会在选举业主委员会委员的同时，可以选举出业主委员会候补委员。候补委员列席业主委员会会议，不具有表决权。在个别业主委员会委员资格终止时，经业主委员会决定，从候补委员中按照得票多少依次递补，并在本物业管理区域内公示。

第三十四条　业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。

三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当召开业主委员会会议。业主委员会会议每年至少召开一次。

召开业主委员会会议，应当有过半数委员出席。业主委员会作出决定应当经全体委员人数的半数以上同意。

业主委员会的决定应当自决定作出之日起三日内在物业管理区域内公告。

业主委员会委员不能委托代理人参加会议。

第三十五条　业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：

（一）管理规约、业主大会议事规则；

（二）业主大会和业主委员会的决定；

（三）物业服务合同；

（四）专项维修资金的筹集、使用情况；

（五）物业共有部分的使用和收益情况；

（六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况；

（七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；

（八）其他应当向业主公开的情况和资料。

第三十六条　业主委员会委员不得有下列行为：

（一）拒绝或者放弃履行委员职责；

（二）挪用、侵占业主共有财产；

（三）利用职务之便接受减免物业服务费、停车费，以及索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益、报酬；

（四）打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人；

（五）泄露业主信息或者将业主信息用于与物业服务无关的活动；

（六）其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

业主委员会委员违反前款规定的，街道办事处、乡镇人民政府调查核实后，责令其暂停履行职责，由业主大会决定终止其委员职务。

第三十七条　业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。经业主大会同意，可以对业主委员会委员发放工作津贴。经费筹集、管理和使用办法由业主大会确定。

业主委员会应当于每年3月底前以书面形式在物业管理区域内显著位置公布上一年业主大会、业主委员会经费收支情况，接受业主监督。业主监事会应当进行检查，发现问题的，应当要求业主委员会予以纠正。经持有百分之二十以上投票权数的业主提议，业主委员会应当对经费收支情况进行审计。

推进建立业主委员会主任离任审计制度。

第三十八条　因物业转让、灭失等原因不再是业主，丧失民事行为能力或者依法被限制人身自由的，委员、候补委员资格自行终止。

有下列情况之一的，业主委员会可以决定终止其委员、候补委员资格：

（一）以书面形式向业主大会、业主委员会或者居（村）民委员会提出辞职的；

（二）因疾病等原因丧失履行职责能力的；

（三）不履行业主义务的；

（四）无正当理由连续三次不参加业主委员会会议的；

（五）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

第三十九条　业主委员会任期届满六十日前，应当召开业主大会会议，完成换届选举；逾期未完成换届的，街道办事处或者乡镇人民政府应当组织完成换届选举工作。

业主委员会应当自新一届业主委员会履职之日起十日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物予以移交。拒不移交的，新一届业主委员会可以请求街道办事处或者乡镇人民政府督促其移交。

业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交本届业主委员会。拒不移交的，业主委员会、业主或者居（村）民委员会可以请求街道办事处或者乡镇人民政府督促其移交。

移交过程中违反治安管理法律、法规的，由公安机关依法给予治安处罚。

第四章 前期物业管理

第四十条 住宅物业的建设单位在业主、业主大会首次选聘物业服务企业前，应当按照国家有关规定通过招投标的方式选聘物业服务企业，投标人少于三个或者住宅面积不超过三万平方米的，可以采取协议方式选聘前期物业服务企业。建设单位选聘前期物业服务企业应当接受县物业行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府的监督。

建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，并报县物业行政主管部门备案。

建设单位更换前期物业服务企业的，应当征得半数以上业主同意。

第四十一条　建设单位可以邀请委托的物业服务企业提前介入项目的开发建设，对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项，提出与物业管理有关的建议。

建设单位组织项目工程验收和分户验收时，应当通知物业服务企业参加。

第四十二条　住宅前期物业服务收费实行政府指导价。

前期物业服务合同生效之日至物业交付之日的前期物业服务费用，由建设单位承担；物业交付之日后的前期物业服务费用，由业主承担。建设单位与物业买受人约定减免物业服务费的，减免费用由建设单位承担。

建设单位应当提供前期物业管理开办费，用于购买物业办公设备等固定资产。所购资产归全体业主所有，由物业服务企业使用。

第四十三条　新建物业的配套建筑及设施设备经综合验收合格后，建设单位方可向物业买受人办理物业交付手续。

建设单位将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用。

第四十四条 新建物业交付使用前，物业服务企业和建设单位，应当按照国家有关规定和前期物业服务合同约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验；未进行承接查验的，不得交付使用。物业服务企业不得承接未经查验或者查验不合格的物业。

现场查验物业二十日前，建设单位应当向物业服务企业移交国家规定的有关资料；未能全部移交有关资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

第四十五条　物业服务企业应当自物业交接后三十日内，持下列文件向物业所在地的县物业行政主管部门办理备案手续：

（一）物业服务合同；

（二）临时管理规约；

（三）物业承接查验协议；

（四）建设单位移交资料清单；

（五）查验记录；

（六）交接记录；

（七）其他与承接查验有关的文件。

物业服务企业应当在备案后将物业承接查验情况，在物业管理区域内显著位置公告。

第四十六条　物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案，并妥善保管。

物业承接查验档案属于全体业主所有。物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十日内，在业主委员会的监督确认下，向被选聘的物业服务企业移交物业承接查验档案，或者向业主委员会移交。

第五章 物业服务

第四十七条　物业服务企业享有以下权利：

（一）根据有关法律、法规规定和物业服务合同约定，对物业及其环境、秩序进行管理；

（二）依照国家、省有关规定和物业服务合同约定收取服务费用；

（三）制止违反物业管理规约的行为；

（四）可以将专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人；

（五）法律、法规规定或者业主大会授予的其他权利。

第四十八条 物业服务企业应当履行以下义务：

（一）按照物业服务合同约定，提供物业服务；

（二）及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项；

（三）接受业主和业主委员会的监督，定期听取业主的意见和建议，改进和完善服务；

（四）协助有关部门提供社区服务，开展社区文化活动；

（五）电梯所有权人委托物业服务企业管理的，应当依法依规履行电梯安全管理职责；

（六）法律、法规规定或者物业服务合同约定的其他义务。

第四十九条　业主大会成立后，应当根据业主大会的决定选择物业管理方式。提倡业主大会通过招投标方式选聘物业服务企业。业主委员会应当与业主大会决定选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

物业服务合同示范文本由省物业行政主管部门会同省工商行政管理部门制定，内容应当包括物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、共用设施设备维修范围和责任等。

第五十条　物业服务合同签订前，业主委员会应当将拟签订的物业服务合同在物业管理区域内显著位置公示，充分听取业主意见后，再提交业主大会通过。物业服务合同内容确需调整的，业主委员会应当将调整的内容在物业管理区域内显著位置公示，并按照业主大会规定的程序确认调整合同。

前款规定的公示时间不得少于十日。

物业服务企业应当按照物业服务合同约定指派项目负责人。

第五十一条　物业服务合同期限届满前九十日，业主委员会应当召集业主大会会议，讨论决定物业服务企业的聘用事宜。业主大会决定继续聘用的，应当与物业服务企业签订新的物业服务合同；业主大会决定不续聘的，应当及时告知物业服务企业。

提前解除物业服务合同的，提出解除合同的一方应当于六十日前书面告知合同另一方，在物业管理区域内显著位置公告，并书面告知所在地的县物业行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府。

第五十二条 物业服务合同解除或者终止后十日内，原物业服务企业应当按照法律、法规规定和合同约定，向重新选聘的物业服务企业或者业主委员会、其他代管单位移交下列资料和财物并撤出：

（一）移交承接查验档案；

（二）移交物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料及物业服务档案；

（三）物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备；

（四）清算并移交预收、代收的有关费用及相关账册、票据；

（五）法律、法规规定的应当移交的其他事项。

业主大会重新选聘物业服务企业后，业主委员会或者其他代管单位应当将前款所列资料和财物移交新选聘的物业服务企业，原物业服务企业应当与新选聘的物业服务企业做好物业管理交接工作。

原物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域的期间内，应当维持正常的物业管理秩序。

原物业服务企业未办理交接手续，不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。

第五十三条 县物业行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府应当加强对物业管理交接工作的指导、协调和监管。

被解聘的物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，街道办事处或者乡镇人民政府应当责令其限期撤出，物业行政主管部门应当将其行为记入诚信档案。违反治安管理法律、法规的，由公安机关依法给予治安处罚。业主委员会或者业主可以依法提起诉讼或者申请仲裁。

第五十四条 物业服务企业撤出物业项目时，业主大会仍未选聘到新物业服务企业的，经业主委员会申请，街道办事处或者乡镇人民政府应当进行应急管理，由业主委员会与居（村）民委员会共同协商，聘请临时物业服务企业进行应急物业管理与服务，服务期限可以协商确定。费用由业主承担。

第五十五条　物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，由业主和物业服务企业依法在物业服务合同中约定。物业服务企业在物业服务合同中不得设定霸王条款，不得私立名目乱收费。业主应当按照物业服务合同约定按时交纳物业服务费用。

物业发生转移或者灭失的，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。

业主欠交物业服务等费用的，物业服务企业可以通过上门催交等形式，督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。拒不履行判决和仲裁决定的，物业服务企业可以依法向人民法院申请强制执行，并按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用信息系统。

第五十六条 物业服务收费应当明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置，将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况如实公示。

物业服务企业应当按照物业服务合同的约定将物业服务费用和经营设施收益收支情况定期如实公示。

第五十七条　物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等方式，具体收费方式由物业服务合同约定。实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账，并接受业主委员会的核查。

物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费用，但是预收物业服务费用的期限最长不得超过一年。

第五十八条　物业管理区域内，供水、供电、供气、供热等专业经营单位应当按照最终用户使用情况向其收取费用，不得转嫁户外管线或者其他设施的损耗和损失。

住宅物业管理区域内的公共路灯、楼梯灯、人防工程、车库、电梯、二次供水、安全防范设施设备的用电，绿化用水用电，消防用水等的收费，应当执行居民使用价格标准。洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气、用热除外。物业服务用房的供热费用按居民使用价格收取。

专业经营单位可以委托物业服务企业代收有关费用，并按约定支付手续费，但接受委托的物业服务企业，不得向业主收取手续费等额外费用。

第五十九条　已交付业主的物业，物业服务费由业主承担；未交付业主的或者已竣工但尚未售出的物业，物业服务费由建设单位全额承担。

前款所称交付是指按照房屋买卖合同约定的时间，业主收到书面交付通知并办妥相关交付手续。业主收到书面交付通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的，视为交付。建设单位没有事先书面通知的，以业主实际办妥相关交付手续为准。

第六十条 物业服务企业应当按照物业服务合同约定和国家有关物业服务标准规范提供服务，加强物业共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查；对物业共用部位、共用设施设备运行状况应当于每年第四季度向业主委员会书面报告，并在物业管理区域内显著位置公告。

物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费用、不配合管理等理由，减少服务内容，降低服务质量。

物业服务企业违反规定以及物业服务合同约定，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主有权拒绝。

第六十一条　物业服务企业应当按照物业服务合同中关于安全防范的约定和相关法律规定，实施网络信息化安全防范措施，做好物业管理区域内的安全防范工作。公安派出所应当加强对物业服务企业安全防范的监督指导。

物业服务企业未履行物业服务合同义务或者履行合同义务不符合约定，导致业主、物业使用人人身、财产、个人隐私受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

业主、物业使用人对人身、财产、个人隐私安全有特殊保护要求的，由业主、物业使用人与物业服务企业另行约定。

物业服务企业人员在履行职责时，不得侵害业主、物业使用人的合法权益。

第六十二条 实行物业服务企业履约保证金制度，具体交存标准、管理、使用和退还办法由省人民政府制定。

第六十三条 物业行政主管部门应当建立物业服务企业考核和信用评价体系，听取业主和业主委员会的评价意见，将评价意见作为物业服务企业服务质量考核的内容；定期组织对物业服务企业进行检查和考核，结果向社会公布，并将其作为物业服务企业信用等级评价的重要依据。考核评价办法由省物业行政主管部门制定。

推进建立物业服务第三方评估监理机制。物业服务评估监理机构从事物业服务评估监理活动，应当遵循独立、客观、公正的原则。物业行政主管部门、业主、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务评估监理机构对物业服务质量和标准、物业服务合同履行情况进行评估。

第六十四条　县物业行政主管部门应当建立物业管理服务投诉受理制度，公布投诉电话，受理业主对物业服务企业服务质量的投诉，及时答复投诉人处理结果。

县城管、公安、价格、工商、环保、卫生、城乡规划、园林等部门，应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、物业服务收费、环境卫生、房屋使用、小区绿化等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内显著位置公布联系方式，依法处理物业管理区域内的违法行为；有关部门应当自收到投诉之日起十五日内进行调查、处理，并将调查或者处理结果答复投诉人。

第六十五条　实行物业管理协调会议制度。物业管理协调会议应当由街道办事处或者乡镇人民政府负责召集，物业行政主管部门、公安派出所、司法所、居（村）民委员会、物业服务企业等单位以及业主委员会或者业主代表参加。物业管理协调会议主要协调解决下列事项：

（一）具备成立业主大会条件而未成立的；

（二）业主委员会未依法履行职责；

（三）业主委员会未依法换届；

（四）物业服务企业未依法退出和办理交接手续；

（五）物业管理服务过程中发生的纠纷；

（六）其他需要协调解决的物业管理相关事项。

第六十六条　经业主或者业主大会决定，在物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府的监督指导下，业主可以对物业实施自行管理。

电梯、消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备，应当委托专业机构进行维修和养护。

第六章 物业的使用与维护

第六十七条　业主对物业专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

业主对物业专有部分以外的共有部分，享有共有和共同管理的权利，承担义务。

业主不得以放弃权利为由，不承担义务。

第六十八条　利用业主共用部位、共用设施设备从事广告等经营性活动的，物业服务企业应当经有利害关系的业主同意，并提请业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定后，依法办理有关手续并公示。业主大会决定利用共用部位、共用设施设备进行经营的，可以委托物业服务企业代为管理，并向其支付报酬。经营所得收益，属于全体业主共有，应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
物业服务企业应当将经营所得收益单独分类列账，每半年公布一次经营所得收益收支情况，并接受业主的监督。

第六十九条　任何单位和个人不得擅自占用物业管理区域内归业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆。确需占用的，应当经业主大会同意。

物业管理区域内行驶、停放车辆，应当遵守物业管理区域内管理规约或者相关管理规定，不得占用消防通道。

城乡规划、消防、公安机关交通管理等部门应当加强对物业管理区域停车位施划的指导。

第七十条　物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本区域内业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当公开；业主要求承租的，建设单位不得拒绝。

在满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余车位、车库的，可以出租给本物业管理区域外的使用人，但租赁期限不得超过六个月。

第七十一条　物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，建设单位不得将停车位出售、附赠；出租的，租赁期限不得超过三年。

人民防空工程平时用作停车位收取的停车费、租金，应当保障该人民防空工程的维护管理和停车管理的必要支出。

第七十二条 物业管理区域内禁止下列行为：

（一）装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构；

（二）侵占、损坏物业的共用部位、共用设施设备；

（三）违法搭建建筑物、构筑物；

（四）违反法律、法规和管理规约，以及未经有利害关系的业主同意，改变建筑物及其附属设施的用途；

（五）擅自改变房屋外观；

（六）在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；

（七）堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪音；

（八）损坏公共绿化及其附属设施；

（九）违反规定倾倒垃圾、污水和杂物，焚烧垃圾；

（十）违反规定停放车辆；

（十一）违反规定摆摊设点、占道经营；

（十二）违反规定饲养宠物、家畜家禽；

（十三）法律、法规禁止的其他行为。

违反前款规定的，业主委员会、物业服务企业应当制止。制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告城管等有关行政主管部门。有关行政主管部门在接到报告后，应当依法予以依法处理。

第七十三条　业主、物业使用人修缮、装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋修缮、装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、物业使用人，业主、物业使用人和房屋修缮、装饰装修单位或者个人应当遵守。

第七十四条　物业出租的，业主或者物业使用人应当在签订物业租赁合同后，及时将物业承租人、出租期限、物业服务费用交纳的约定等情况告知业主委员会和物业服务企业。

第七十五条　建设单位应当按照国家规定的保修范围和保修期限，承担物业的保修责任。物业服务企业对属于保修范围和保修期内的房屋质量问题，应当及时通知建设单位。建设单位应当立即通知施工单位到现场核查情况，予以保修。建设单位无法通知施工单位或者施工单位不按工程质量保修书约定进行保修的，建设单位应当另行委托其他单位保修。

建设单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，物业服务企业可以向建设行政主管部门反映，由建设行政主管部门依法进行监管。

保修期满或者保修范围以外的物业维修、保养由物业服务企业按照物业服务合同的约定承担。

第七十六条　住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照规定交纳专项维修资金。但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。

业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入专项维修资金专户，在国家规定的保修期届满后未出售的物业，由建设单位先行交存专项维修资金。

业主交存的专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位和共用设施设备的维修、更新、改造，不得挪作他用。市物业行政主管部门、业主委员会应当按照国家规定每年至少一次向业主公布专项维修资金的交存、使用、增值、结存等情况。

第七十七条　住宅专项维修资金的使用，经业主大会决定，可以根据维修范围以单元（栋）为单位进行表决，也可以采取异议表决，即根据管理规约的规定，持不同意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。

第七十八条　保修期满后，发生下列危及安全情形之一，需要使用专项维修资金的，由业主委员会、相关业主提出应急处置方案，或者物业服务企业提出建议，经业主委员会、相关业主同意，并报专项维修资金代管或者监管部门审核后，直接申请使用：

（一）屋面、外墙体防水损坏造成渗漏的；

（二）电梯故障危及人身安全的；

（三）消防设施损坏的；

（四）公共护（围）栏破损严重，危及人身、财产安全的；

（五）楼体外立面有脱落危险的；

（六）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；

（七）其他危及房屋安全的情形。

应急维修费用应当向业主公示，并从相关业主的专项维修资金分户账中按照专有面积分摊列支。

第七十九条　物业共用部位、共用设施设备维修、更新时，相邻业主、物业使用人应当予以配合；因相邻业主、物业使用人阻挠维修、更新造成其他业主、物业使用人财产损失的，责任人应当依法负责修复或者赔偿。因物业维修、更新造成相邻业主、物业使用人的自用部位、自用设备损坏或者其他财产损失的，责任人应当依法负责赔偿。

第八十条　未建立首期住宅专项维修资金或者住宅专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的，业主应当按照国家和省的相关规定、管理规约和业主大会的决定，及时补建或者再次筹集住宅专项维修资金。

市人民政府应当按照国家有关规定建立住宅专项维修资金补交、续交机制，并制定专项维修资金使用办法。

第八十一条 对配套设施不齐全、环境较差的老旧住宅小区，市、县人民政府应当采取措施进行改造整治，并将改造整治规划和年度计划向社会公布。老旧住宅小区的范围，由市、县级人民政府确定。

第八十二条　老旧住宅区改造整治后，街道办事处或者乡镇人民政府应当组织业主成立业主大会，由业主大会决定选聘物业服务企业或者其他管理人进行管理。业主大会无法成立的，街道办事处或者乡镇人民政府组织业主选聘物业服务企业、其他管理人或者组织业主进行自治管理。

第七章 法律责任

第八十三条　违反本条例，法律、法规有规定的，从其规定；造成他人损害的，依法承担民事责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八十四条　违反本条例规定的，按照下列规定处罚：

（一）违反本条例第十五条规定，专业经营单位未按照有关规定接收，并依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护、更新和改造，承担相关费用的，由物业行政主管部门责令限期改正，造成业主损失的，应当依法承担赔偿责任；

（二）违反本条例第十九条第二款规定，建设单位拒不承担首次业主大会筹备经费的，由物业行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以上十五万元以下罚款；

（三）违反本条例第二十条规定，建设单位未向街道办事处、乡镇人民政府报送筹备成立首次业主大会会议所需文件资料的，由物业行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以上十万元以下罚款；

（四）违反本条例第五十二条第一款、第四款规定，物业服务企业未按期退出或者擅自撤离的，由物业行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，由县物业行政主管部门处以五万元以上十万元以下罚款；

第八十五条 违反本条例第七十二条规定的，由物业行政主管部门或者其他依法行使监督管理权的部门按照下列规定予以处罚：

（一）违反第一款第一项规定的，责令限期改正，恢复原状，处以五万元以上十万元以下罚款。给他人造成损失的，责任人应当依法予以赔偿；

（二）违反第一款第二项规定的，责令限期改正、恢复原状，并对个人处以二千元以上一万元以下罚款；对单位处以五万元以上十五万元以下罚款；

（三）违反第一款第四项规定的，擅自改变建筑物及其附属设施用途，由业主委员会根据管理规约约定进行协调、处理；协调处理不成的，责令限期改正、恢复原状；情节严重的，可处以五千元以上二万元以下罚款；

（四）违反第一款第三项、第五项至十一项规定的，依照相关法律法规实施行政处罚。

第八十六条　违反本条例规定，物业行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府或者其他有关行政主管部门及其工作人员有下列情形之一的，由其主管机关或者监察机关对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分：

（一）未按照规定履行监督管理职责的；

（二）具备成立业主大会条件而未按照规定筹备、组织召开业主大会会议的；

（三）未按照规定在物业区域内显著位置公布联系方式或者对物业服务活动中的投诉，不及时受理、依法处理的；

（四）发现违法行为或者接到举报后不及时查处的；

（五）截留、挪用、侵占或者未按时审核拨付住宅专项维修资金的；

（六）其他玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的行为。

第八章 附 则

第八十七条 本条例下列用语的含义是：

（一）物业使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人；

（二）自用设备，是指一套房屋户门以内，由业主、物业使用人自用的门窗、卫生洁具及水、电、气户表以内的管线等设施；

（三）自用部位，是指一套房屋户门以内，由业主、物业使用人自用的部分（包括一楼房屋业主自用的天井、庭院等）；

（四）共用部位，是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、管道及电梯等设施设备井、楼梯间、地面架空层、走廊通道等；

（五）共用设施设备，是指物业管理区域内建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、消防设施、绿地、道路、路灯、渠、池、湖、井、露天广场、非经营性车场车库、公益性文体器械与场所及其使用的房屋等；

（六）专业经营设施设备，是指变（配）电、二次供水、燃气调压、供热等设施设备及相关管线；

（七）最终用户，是指接受供水、供电、供气、供热等服务的最终分户业主或者实际使用人；

（八）有利害关系的业主，是指本幢建筑物内的其他业主及本幢建筑物之外能证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的业主。

第八十八条 本条例自 年 月 日起施行。2008年11月28日辽宁省第十一届人民代表大会常务委员会第五次会议通过的《辽宁省物业管理条例》同时废止。