铁岭市物业管理办法
铁岭市物业管理办法
辽宁省铁岭市人民政府
铁岭市物业管理办法
铁岭市人民政府令
第 82 号
《铁岭市物业管理办法》业经2013年11月6日铁岭市第七届人民政府第5次常务会议审议通过，现予以公布实施。
市长 林强
二0一三年十二月五日
铁岭市物业管理办法
第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理活动，保障物业的合理使用，促进和谐社区建设，根据国务院《物业管理条例》和《辽宁省物业管理条例》及有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于全市行政区域内的物业管理活动。
第三条 本办法所称物业管理，是指物业管理区域内建设单位或业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
本办法所称业主，是指房屋的所有权人。
本办法所称物业使用人，是指物业承租人或实际使用人。
本办法所称物业服务企业，是指依法设立，具有独立法人资格、营业执照和物业服务企业资质证书，从事物业管理服务活动的企业。
第四条 市住房城乡建设委是本行政区域内的物业管理行政主管部门，负责本行政区域内物业管理活动的监督、管理。
县（市）区房产行政主管部门，铁岭经济开发区、铁岭新城区、铁岭高新技术产业开发区管委会，对本辖区内物业实施监督、管理。
街道办事处、乡镇人民政府应当协调物业管理与社区建设的关系，协助房产行政主管部门对物业管理活动进行监督管理。居民委员会应当依法履行职责，支持、指导业主委员会的日常工作。
城市街道办事处，负责本辖区内业主自治管理活动的指导、监督工作。
物价、规划、综合执法、环保、公安消防等部门，按照各自职责，协同实施本办法。
第五条 业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业企业，应积极推行以招投标方式选聘物业企业。
第二章 业主、业主大会和业主委员会
第六条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改业主规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守业主规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第八条 一个物业管理区域只能成立一个业主大会。物业管理区域由所辖区房产行政主管部门确定。只有一个业主的或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主委员会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第九条 物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位向物业所在地的县级房产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的资料：
（一）物业管理区域证明；
（二）房屋及建筑物面积清册；
（三）业主名册；
（四）建筑规划总平面图；
（五）交付使用的公共设施设备证明；
（六）物业服务用房配置证明；
（七）其他有关的文件资料。
第十条 新建住宅小区入住率达到50%以后，在县级房产行政主管部门的指导和协助下，由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和社区代表组成首次业主大会筹备组。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。达到物业管理条件的原有住宅小区由社区居民委员会、业主代表组成业主大会筹备组，召开业主大会，选举产生业主委员会。
第十一条 筹备组应当做好以下筹备工作：
（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；
（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（三）草拟管理规约、业主大会议事规则；
（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；
（五）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；
（六）制定业主委员会选举办法；
（七）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
以上内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。
第十二条 筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。
业主大会自首次会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。
第十三条 物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。
业主代表因故不能参加会议的，其所代表的业主可另选一名业主代表参加。
第十四条 业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至15人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；
（五）具有一定的组织能力；
（六）具备必要的工作时间。
第十五条 业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。
业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。业主委员会设主任1人、副主任2人，主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地的县级房产行政主管部门、乡镇人民政府办理备案手续：
（一）业主大会成立和业主委员会选举的情况；
（二）管理规约；
（三）业主大会议事规则；
（四）业主大会决定的其他重大事项。
第十六条 业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。
业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。
第十七条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第十八条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，须有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会决定本办法第十七条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十七条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第十九条 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主、业主大会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（四）监督业主规约的实施；
（五）业主大会赋予的其他职责。
第二十条 业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：
（一）管理规约、业主大会议事规则；
（二）业主大会和业主委员会的决定；
（三）物业服务合同；
（四）专项维修资金的筹集、使用情况；
（五）物业共有部分的使用和收益情况；
（六）占用业主共有的道路或者其他场地用于汽车停放车位的处分情况；
（七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；
（八）其他应当向业主公开的情况和资料。
第二十一条 1/3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当召开业主委员会会议。业主委员会会议每年至少召开一次。
召开业主委员会会议，应当有过半数委员出席。业主委员会作出决定应当经全体委员人数的半数以上同意。
第二十二条 业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。经费筹集、管理和使用的具体办法，由业主大会议事规则规定，但不得要求物业服务企业提供。业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期在物业管理区域内公告，接受业主的监督和咨询。
第二十三条 业主大会、业主委员会应当与公安机关和社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合所在社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知所在的社区居民委员会，并认真听取他们的建议。
第二十四条 业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会1/3以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，决定是否终止其委员资格：
（一）以书面方式提出辞职请求的；
（二）不履行委员职责的；
（三）利用委员资格谋取私利的；
（四）拒不履行业主义务的；
（五）侵害他人合法权益的；
（六）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。
第二十五条 业主委员会委员资格终止，必须自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及属于业主大会的财物移交给业主委员会。
第二十六条 业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告物业所在地的县级房产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。
业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。
第三章 前期物业管理
第二十七条 住宅小区竣工实行综合验收。由房产行政主管部门组织对物业规划和物业基础设施建设情况同时进行验收。未经验收或验收未合格的小区不得交付使用，不得发放房屋所有权证。
第二十八条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应当选聘物业服务企业进行前期物业管理，签订书面《前期物业服务合同》，并在30日内报物业所在地的县级房产行政主管部门备案。
前期物业服务合同应当包括下列主要内容：
（一）合同双方的基本情况；
（二）物业的基本情况；
（三）物业服务事项和服务标准；
（四）物业服务费用的标准和收取办法；
（五）建设单位、业主和物业服务企业的权利义务；
（六）物业的承接验收情况；
（七）业主临时规约；
（八）违约责任；
（九）争议处理方式。
第二十九条 前期物业服务事项应当包括下列主要内容：
（一）物业共用部位和共用设施设备的日常维护和管理；
（二）物业管理区域内安全防范、环境卫生、绿化、公共秩序和车辆停放管理；
（三）物业装饰装修管理；
（四）物业档案资料管理。
业主有权拒绝接受前期物业服务合同中没有约定的有偿物业服务事项。
第三十条 住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者多层住宅物业总建筑面积少于2万平方米、单栋高层住宅物业总建筑面积少于1万平方米、多层高层混合住宅物业总建筑面积少于2万平方米的，经物业所在县级房产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
建设单位因故未聘用物业服务企业的，由建设单位直接管理。
第三十一条 物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并登记。在办理物业承接时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理用房的相关资料；
（五）物业管理所必需的其他资料。
物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
第三十二条 住宅物业的建设单位应按照不低于物业总建筑面积3‰的标准配置物业管理用房，但总面积不得低于150m2，物业办公用房应为地面以上的成套房屋，并具备水、电、供暖等基本使用功能。业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂。
规划行政主管部门在核发建设工程规划许可证时，应当对物业管理用房的位置、面积予以审查。房产行政主管部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当核查并注明物业管理用房。
物业管理用房的所有权依法属于全体业主。未经业主大会同意，任何单位和个人不得改变物业管理用房的用途。
第三十三条 建设单位应当按照国家规定的保修范围和保修期限，承担物业的保修责任。物业服务企业对属于保修范围和保修期内的房屋质量问题，应当及时通知建设单位予以保修，建设单位应按规定履行保修义务。
建设单位在物业保修期内拒绝履行保修义务的，业主、业主委员会或者物业服务企业可以向住房城乡建设行政主管部门申请使用建设工程质量保证金。
建设工程质量保证金的具体管理办法由市住房城乡建设委负责制定。
第四章 物业管理服务与收费
第三十四条 从事物业管理活动的企业，应当具有独立的法人资格，取得工商行政主管部门核发的《企业法人营业执照》。
从事物业管理活动的企业，应取得市住房城乡建设行政主管部门核发的《物业企业资质证书》，价格行政主管部门核发的《物业收费许可证》，税务部门核发的《税务登记证》，方可从事物业管理活动。
从事物业管理的企业经理、部门经理、管理人员，要按照规定取得职业资格证书，实行持证上岗制度。
第三十五条 经价格行政主管部门确认，具备下列条件并按规定办理《收费许可证》的物业服务企业，具有收费资格，允许向业主收取物业服务费：
（一）经工商行政管理部门登记注册；
（二）经物业管理行政主管部门资质确认；
（三）取得税务登记证书并依法纳税；
（四）成立业主大会并产生负有协调和监督职责的业主委员会。
第三十六条 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（二）物业公共部位、公用设施设备的日常运行、维护费用；
（三）物业管理区域清洁卫生费用；
（四）物业管理区域绿化养护费；
（五）物业管理区域秩序维护费用；
（六）办公费用；
（七）物业服务企业固定资产折旧；
（八）物业公用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（九）经业主同意的其他费用。
物业公用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得列入物业服务支出或者物业服务成本。
第三十七条 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。
业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当约定下列主要内容：
（一）物业服务项目及其内容、服务标准；
（二）物业服务费用的标准、收取办法及计费方式；
（三）双方权利义务；
（四）违约责任；
（五）合同期限；
（六）合同争议及纠纷的解决办法。
物业服务项目一般包括：共用部位和共用设施设备的维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护管理、车辆停放管理等。
物业服务合同中应明确规定履约保证金，履约保证金的具体管理办法由市住房城乡建设委制定。
物业服务企业应当在物业服务合同签订之日起15日内，将物业服务合同副本报所在地县级房产行政主管部门备案。
第三十八条 物业服务企业享有下列权利：
（一）根据业主大会决定对物业实施管理；
（二）收取物业服务费；
（三）委托专营企业承担专项物业服务；
（四）建议业主委员会协调与业主的纠纷；
（五）法律、法规规定的其他权利。
第三十九条 物业服务企业应当履行下列义务：
（一）依法制订物业服务制度和物业服务方案；
（二）依照物业服务合同提供服务；
（三）提出物业公共部位、公共设施设备维修年度计划，提交业主大会讨论，年度计划应当包括维修项目、费用预算、资金来源、列支范围等；
（四）每半年向业主委员会报告工作，报送物业维修账目，接受业主、业主委员会的监督；
（五）按照业主、业主委员会要求，列席业主大会、业主委员会会议，解答业主、业主委员会提出的咨询，听取意见和建议，改进和完善管理服务；
（六）在物业服务合同终止后向业主委员会移交有关资料、资产；
（七）按照有关规定做好房屋装饰装修管理工作；
（八）劝阻违反管理规约及物业管理制度的行为；
（九）协助有关部门按照相关规定做好安全防范工作；
（十）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。
第四十条 物业服务企业不得有下列行为：
（一）减少专业人员数量、物业管理类型和面积，达不到物业服务企业资质等级标准的；
（二）违反有关规定，聘用未取得物业管理职业资格人员的；
（三）将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的；
（四）挪用住宅专项维修资金的；
（五）擅自改变物业管理用房用途的；
（六）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施用途的；
（七）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；
（八）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；
（九）物业服务合同终止时，不按规定移交物业管理用房和有关资料的；
（十）与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的；
（十一）不履行物业服务合同的；
（十二）超越资质等级承接物业管理项目的；
（十三）出租、出借、转让资质等级证书的；
（十四）法律、法规禁止的其他行为。
物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费为由减少物业服务内容或者降低物业服务质量和标准。
第四十一条 物业服务合同期满前，物业服务企业和业主委员会无正当理由不得单方面提前解除合同。一方依法或者依据合同约定要求提前解除物业服务合同的，应当提前书面告知对方及物业所在地县级房产行政主管部门。
物业服务合同期满2个月前，业主委员会应当召集业主大会会议，讨论决定物业服务企业的聘用事项。业主大会决定继续聘用的，应当依法与物业服务企业签订新的物业服务合同；不继续聘用的，应当依法重新选聘新的物业服务企业。
第四十二条 物业服务合同期满不再续订以及依法解除或者依据合同约定提前解除物业服务合同的，原物业服务企业应当自合同终止之日起10日内退出该物业管理区域。在退出物业管理区域之前，应当按照国务院《物业管理条例》的规定，向业主委员会或者新聘的物业服务企业移交物业管理所需资料、预收的物业服务费用及其收支账目和物业管理用房。
第四十三条 高级公寓、别墅区、商厦和写字楼的物业服务收费实行市场调节价，住宅物业服务收费实行政府指导价。
物业服务收费实行政府指导价的，各级价格行政主管部门应当会同同级房产行政主管部门根据物业服务等级标准等因素，制定本行政区域与物业服务等级标准相对应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定，按建筑面积收取。
物业服务收费实行市场调节价的，由业主与物业服务企业自主协商确定收费标准。
第四十四条 物业服务企业应当按照价格行政主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。
第四十五条 业主应当根据物业合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
违反物业服务合同约定，业主未按时交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
已竣工但尚未出售的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
已竣工出售并通知办理入住手续的物业，物业服务费用由物业买受人交纳。
业主不得以物业空置、存在开发遗留问题或者无需接受相关物业服务等为由拒付物业服务费。
第四十六条 弃管房屋和单位无能力管理的房屋，是指房屋产权单位或者售房单位因客观原因无法履行房屋修缮责任的房屋，以及由政府组织建设的安居、解困和回迁等住宅区。
弃管房和单位无能力管理的房屋，由房产行政主管部门和社区居民委员会共同负责，参照物业管理办法，采取自治管理，按最低标准收取服务费。
第四十七条 物业服务企业应向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。业主大会或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的，物业服务企业应当予以配合。
第四十八条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
第四十九条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
第五十条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规章的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
第五十一条 街道办事处、乡镇人民政府或社区居民委员会应当及时调解业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的纠纷，调解不成的当事人可以依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。
第五十二条 县级房产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。
第五十三条 物业管理应当实行信用信息管理制度。市房产行政主管部门应当对全市物业服务企业信用实施考核，统一管理。县级房产行政主管部门对本辖区内的物业管理信用信息进行核实，并将核实结果及时上报。
第五章 物业的使用与维护
第五十四条 物业使用禁止下列行为：
铁岭市物业管理办法
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