江西省吉安市人民政府办公室

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　　第二层
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　　第四层
　　
　　
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　　第五层
　　
　　
　　
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　　第六层
　　
　　
　　
　　
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　　第七层
　　
　　
　　
　　
　　
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　　第八层
　　
　　
　　
　　
　　
　　
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　　第十七条高架空层、独家使用的露天平台和空中花园，根据实际情况调整系数为+1%～+5%。

　　第十八条 平面布置根据实际情况调整系数为+1%～+4%。

　　第十九条房屋结构等级表中一类钢混二级无电梯，但实际有电梯，调整系数为6%～10%。

　　第二十条 非成套型住宅房屋调整系数为-3%。

　　第二十一条 非出让土地院场的补偿以基准价格减去砖混一级十成新重置价格为基数乘以60%给予补偿。

　　第二十二条 假楼的补偿以重置价乘以假楼的面积为基数，

　　层高0.8～1.5m（含1.5m）补偿不超过50%；层高1.5～2.2m(不含2.2m)补偿不超过80%。

　　第二十三条 未计面积的地下室以重置价乘以地下室的面积为基数，层高为1.5～2.2m（不含2.2m），根据地下室面积补偿不超过80%。

　　第二十四条 住宅房屋折旧（公式如下）：

　　折旧率=（1—残值率）÷耐用年限×已使用年限

　　能正常使用的房屋折旧率一般不高于50%。

　　

　　第四章 营业用房估价的收益法应用原则

　　第二十五条 估价对象的年纯收益一般采用客观年租金收益计算，客观年租金收益是指当时当地同一类别房地产正常出租的平均租金收益水平；在无法取得客观租金收益数据时，商场类、旅馆类、商务类、餐饮类建筑可以采用客观经营年收益计算，客观经营年收益是指当时当地同一类别房地产正常经营的平均经营收益水平。对于大型综合性建筑，可以采用按不同功能部分分别按客观收益计算的办法进行。计算年纯收益的成本费用时，应对照估价对象的现实情况确定扣除项目，分别按出租型、直接经营型和混合型房地产净收益的求取规定计算。

　　第二十六条 估价对象资本化率的求取应采用客观资本化率进行。资本化率的求取方法推荐采用市场抽取法和安全利率法计算。其中采用市场抽取法计算时，必须选取3宗或以上数量的房地产交易案例作为测算的可比实例；应用安全利率法计算时，资本化率＝安全利率＋风险调整值，安全利率选用当时中国人民银行一年定期存款年利率或者一年期国债年利率，风险调整值由估价人员根据收益法原理结合估价对象经营风险认识和估价经验给予确定。

　　第二十七条 估价对象收益年期的求取主要考虑估价对象房屋经济寿命剩余年限和土地使用年限。

　　

　　第五章 非营业用房成本法估价应用说明及房屋重置价格参考表

　　第二十八条 特殊住宅房屋和非营业用房的成本法估价

　　（一） 成本法估价的基本公式为：

　　征收补偿评估价格＝土地重新取得价格＋建筑物重置价格－建筑物折旧

　　（二） 土地重新取得价格采用基准地价修正法求取。

　　（三） 建筑物重置价格参照下表执行（特殊建筑需另行测算费用，确定重置价格）。

　　（四） 建筑物折旧应根据现场勘查结果应考虑物质折旧、

　　功能折旧等因素给予确定。

　　第二十九条 房屋重置价格表：

　　结构
　　钢混
　　砖混
　　砖木
　　简易

　　一级
　　二级
　　一级
　　二级
　　三级
　　一级
　　二级
　　三级

　　价格

　　（元/㎡）
　　1120
　　900
　　820
　　770
　　720
　　700
　　640
　　580
　　520


　　

　　第六章 装修补偿标准

　　第三十条 符合城市规划及《住宅室内装饰装修管理办法》要求的拆迁房屋装饰装修予以补偿。装饰装修的补偿金额由房地产估价人员根据本市装修材料的市场行情以及结合我省的装饰装修定额标准评估确定。

　　第三十一条 补偿标准：

　　（一）住宅房屋装饰装修2年内（不含2年）按装饰装修费的100%给予补偿。

　　（二）住宅房屋装饰装修2-4年内（不含4年）按装饰装修费的90%给予补偿。

　　（三）住宅房屋装饰装修4-6年内（不含6年）按装饰装修费的80%给予补偿。

　　（四）住宅房屋装饰装修6-8年内（不含8年）按装饰装修费的70%给予补偿。

　　（五）住宅房屋装饰装修8-10年按装饰装修费的50%给予补偿，10年以上给予40%补偿。

　　第三十二条 拆迁评估装饰装修材料价格表中不明确的装饰装修材料由房地产估价人员结合市场行情确定其补偿价格。

　　第三十三条 装饰装修材料价格表（材料费的综合价格中包含制作安装费）

　　见附表：

　　装饰装修材料
　　综合价

　　地 面
　　水磨石
　　普通
　　70元/㎡

　　多彩镶铜条
　　100元/㎡

　　油漆
　　乳胶漆
　　16元/㎡

　　地面漆
　　8元/㎡

　　地　 砖
　　普通
　　70元/㎡

　　墙面砖
　　90元/㎡

　　刨光地砖
　　120元/㎡

　　防滑地砖
　　90元/㎡

　　花岗岩
　　
　　130元/㎡

　　大理石
　　
　　100元/㎡

　　地板条
　　复合
　　150元/㎡

　　实木
　　280元/㎡

　　地角线
　　
　　6元/m

　　

　　

　　墙面

　　

　　

　　
　　仿瓷
　　
　　14元/㎡

　　喷涂
　　
　　20元/㎡

　　墙纸
　　
　　50元/㎡

　　木质装饰板
　　
　　120元/㎡

　　墙布
　　
　　35元/㎡

　　壁柜
　　
　　260元/㎡

　　吊柜
　　
　　220元/㎡

　　橱柜
　　
　　200元/㎡

　　顶部
　　石膏
　　一级
　　20元/m

　　二级
　　50元/㎡

　　铝塑板
　　
　　160元/㎡

　　玻璃
　　
　　160元/㎡

　　塑料扣板
　　
　　50元/㎡

　　铝天板
　　
　　65元/㎡

　　罗马柱
　　杂木
　　300元/根

　　石膏
　　260元/根

　　复合集成
　　
　　130元/㎡

　　

　　门窗
　　包门、门套
　　
　　350元/㎡

　　窗套
　　
　　38元/m

　　铝合金窗
　　
　　160元/㎡

　　
　　塑钢窗
　　
　　180元/㎡

　　防盗网
　　不锈钢
　　90元/㎡

　　钢筋
　　55元/㎡

　　方管
　　60元/㎡

　　雨棚
　　白铁皮
　　65元/m

　　玻璃钢
　　40元/m

　　白铝板
　　70元/m

　　不锈钢
　　100元/m

　　卫生设施
　　台板
　　石材
　　270元/㎡

　　
　　博古架
　　
　　170元/㎡

　　楼梯扶手
　　不锈钢
　　
　　120元/m

　　铁艺
　　
　　200元/m

　　钢架棚
　　
　　
　　200元/㎡


　　

　　

　　吉安市中心城区征收国有土地上房屋补偿、

　　补助和奖励标准

　　

　　为维护公共利益，切实保障被征收房屋所有权人（以下称被征收人）的合法权益，根据《吉安市国有土地上房屋征收与补偿办法》（暂行）（以下简称《办法》）第十条、第十一条规定，特制订中心城区征收国有土地上房屋补偿、补助和奖励标准：

　　一、被征收房屋价值的补偿标准

　　被征收房屋价值，由被征收人选定的房地产价格评估机构按照《吉安市中心城区国有土地房屋征收评估机构选定和评估技术细则》进行评估确定，并根据被征收房屋权属、用途的不同，分别采取以下不同的补偿方式和标准。

　　（一）私产房的补偿

　　被征收人对被征收房屋价值的补偿方式，可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

　　1、住宅

　　（1）货币补偿

　　由房屋征收部门按照《办法》第十三条规定计算被征收房屋的价值。

　　（2）产权调换

　　按照《办法》第十三条规定计算、结清被征收房屋价值和用于产权调换房屋价值的差价；被征收人选择产权调换其安置面积不得超过被征收房屋建筑面积的10%（含，下同），所超出的10%以内部分，按照市政府当年公布的经济适用住房价格结算；由于规划设计等原因，超出10%的部分，按照房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产市场价格结算。用于产权调换房屋的建筑面积小于被征收房屋面积时，剩余房屋面积按货币方式予以补偿。

　　产权调换的户型及地点由征收部门在房屋征收与补偿方案中具体明确。

　　2、非住宅

　　（1）货币补偿

　　营业性用房由房屋征收部门按照《办法》第十三条规定计算被征收房屋的价值。

　　非营业性用房按被征收房屋的价值实行货币补偿，不作产权调换。

　　（2）产权调换

　　被征收房屋所有权证载明为营业性用房的，实行等面积调换并按照《办法》第十三条规定计算、结清被征收房屋价值和用于产权调换房屋价值的差价，由于规划设计等原因超过被征收房屋建筑面积的，按房地产市场销售价格结算；被征收房屋所有权证载明为住宅，但属临街同时依法办理了营业执照、税务登记并持续营业至政府作出房屋征收决定之日超过一年以上的，征收时只对30平方米内（超出的计入住宅面积，不足的据实计算）部分按商铺性质进行市场评估并给予货币补偿，同时30平方米内的面积还可计入住宅的面积给予产权调换，但要结清差价。

　　3、产权调换的选房顺序，按签订补偿协议的先后顺序进行。

　　（二）公产房的补偿

　　按被征收房屋的评估价值实行货币补偿，不作产权调换。

　　二、被征收房屋搬迁、临时安置的补偿标准

　　（一）搬迁费

　　1、住宅：

　　按被征收房屋建筑面积6元/平方米的标准给予被征收人搬迁补偿（选择产权调换的，应支付两次搬迁补偿费）。

　　2、非住宅：

　　（1）经营性商铺用房按被征收建筑面积15元/平方米的标准给予被征收人搬迁补偿；

　　（2）商铺以外办公、工业等用房按被征收建筑面积6元/平方米的标准给予被征收人搬迁补偿。　

　　3、被征收人因房屋征收涉及的电话、空调移机以及有线电视、管道煤气、宽带网迁装等费用，由房屋征收部门按征收决定公告之日相关部门公布的收费标准予以补偿。

　　（二）临时安置费

　　1、被征收人被征收房屋属住宅并选择产权调换的，按被征收房屋建筑面积给予被征收人6元/平方米·月的临时安置费。现房安置的，一次性给予被征收人三个月的临时安置费补偿；期房安置的，属多层建筑的给予被征收人不超过十八个月的临时安置费补偿；属高层建筑的给予被征收人不超过三十六个月的临时安置费补偿（具体见征收补偿方案），如因房屋征收部门原因致使过渡期限延期的，自逾期之日起按上述标准每月给予2倍的临时安置费。

　　2、被征收人被征收房屋属非住宅并选择产权调换的，由房屋征收部门支付停产停业损失补助，不再支付临时安置费。

　　3、被征收人使用房屋征收部门提供的周转用房，房屋征收部门不支付临时安置费。

　　三、因房屋征收造成停产停业损失的补偿标准

　　（一）营业性商铺用房每月按被征收房屋价值的3‰给予停产停业补偿；商铺以外的用房每月按被征收房屋价值的2‰对被征收人给予停产停业补偿；

　　（二）对因房屋征收而发生的设备搬运，安装费用，以及无法恢复使用的设备、构筑物等补偿，由评估机构按照相关规定据实评估确定。

　　四、被征收房屋的补助标准

　　（一）私产房补助

　　1、被征收人被征住宅房屋面积少于36平方米且同城只有此处住房的，可安置一套建筑面积不超过50平方米的住房，其中，36平方米之内的部分不结算差价，超出36平方米的部分，按政府当年公布的经济适用住房价格结算；由于规划设计等原因，超出50平方米的部分，按照房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产市场价格结算。

　　2、被征收人在房屋征收部门规定的期限内签约完成搬迁并选择货币补偿方式的，可增加下列补助：

　　（1）住宅增加被征收房屋评估价的10%；

　　（2）非住宅：营业性商铺用房增加被征收房屋评估价的10%；商铺以外的营业性用房增加被征收房屋评估价的10%；非营业性用房增加8%的补助。

　　3、被征收人符合住房保障条件的，按照《办法》第十二条执行。

　　4、被征收人，符合市、区有关救济、优抚条件的，可优先享受相关的救济和补助。

　　（二）公产非住宅补助

　　被征收人在房屋征收部门规定的期限内签约并完成搬迁的，对营业性用房增加6%的补助；对非经营性用房增加2%的补助。

　　五、对被征收人的奖励

　　（一）分段奖励

　　房屋征收决定公告后，在分户评估结果公示起60日内签订补偿协议的，房屋征收部门将按以下时间段及标准对被征收人给予奖励，超过 60日后签订补偿协议的，不给予奖励。

　　1、住宅

　　第一阶段：在分户评估结果公示起20内签订补偿协议的，给予200元/m2奖励；

　　第二阶段：在分户评估结果公示起40内签订补偿协议的，给予100元/m2奖励；

　　第三阶段：在分户评估结果公示起60日内签订补偿协议的，给予50元/m2奖励；

　　2、非住宅

　　（1）私产房屋

　　第一阶段：经营性商铺在分户评估结果公示起20内签订补偿协议的，给予400元/m2奖励，商铺以外的营业性用房，给予200元/m2奖励，非营业性用房，给予60元/m2奖励；

　　第二阶段：经营性商铺在分户评估结果公示起40内签订补偿协议的，给予200元/m2奖励，商铺以外的营业性用房，给予100元/m2奖励，非营业性用房，给予30元/m2奖励；

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