最高人民法院专家法官阐释民商裁判疑难问题(2009—2010年卷)
70．我个人借款，以公司的房产作抵押，也取得了他项权证，同时也签订了保证合同，该贷款已逾期。目前法院执行房产处置艰难，请问保证合同有效吗?
解答：根据《担保法》、《担保法司法解释》规定，债权人取得担保权益并非单一的，既可以是一种保证或担保物权，亦可以是多种担保方式，亦可以是复合式担保，例如问题中新提到的保证与抵押、质押等担保方式，均为有效的方式。因而，只要是主合同有效，作为从合同的担保合同应当被认定为有效。一般情况下，也不应当认定主合同无效，更不应认定从合同无效。故而抵押标的难以处置时，保证人应承担责任，但一般保证除外，必须是连带责任保证才能成为第一顺序清偿责任人。
71．第三者提供最高额抵押，同时又向同一债务人提供最高额保证，在签订合同时应注意什么?
解答：最高额抵押关键是要落实标的物的登记，只有将抵押标的物办理法定抵押登记，才能产生对抗效力，即可以有效对抗善意第三人。如果不落实法定抵押登记，很可能会使债权人债权落空，而这恰恰是债权人所应当重视的。
对于最高额保证，应当注意保证人的保证资格与保证能力。在采用人的保证时，首要的是要审查其担保能力，其次，要考察其诚信度，即当发生债务风险时，保证人不要抽逃资产以逃避债务。总之，应当使保证人的能力贯穿于主合同履行始终。
72．最高额担保合同期限到期后，部分债务未到期，续签应注意什么?
解答：担保合同期间最短不能短于债务的履行期，也就是说，不能出现债务未到期时，担保合同已到期，也不能还没有向主债务人主张债务时，担保人就可以免责了。应当注意的是，担保人履行责任的期限至少应当比主债务履行期限长半年，即按《担保法》规定的，没有规定担保人履行责任期限的，担保权人有权在主债务到期后六个月内向担保人主张权利。所以，最后签合同时，应当明确规定在主合同到期后，担保人应当在半年、一年、二年内依约承担担保责任，债权人有权随时主张。
73．企业的担保贷款500万元，追加法定代表人个人一套房产抵押，抵押登记时房产按什么价值登记?
解答：房产抵押就是固定资产抵押，应当按照固定资产抵押登记办法办理抵押登记。固定资产抵押应当办理一个评估，按照评估机构评估的价值，向抵押登记机构办理抵押登记。当然，在房产价值上涨，而购买价格虽低，但抵押担保的债权数额并不大时，亦可以购买价值并办理抵押登记。办理登记要看债权金额的要求，还要看抵押物价值是否会经常发生变动，对于抵押物贬损较快的，则应当考虑抵押时的折旧率。对于当前较有抵押价值的房产物，金融机构不宜过多考虑标的物的折旧率，而应尽量使其实际价值得到体现。
74．如何在实际操作过程中实现真正意义的应收账款质押权?仅靠目前人行征信咨询系统登记有用吗?
解答：应当肯定，中国人民银行建设征信登记系统，是符合法律规定精神的。将办理应收账款质押规范化、公开化，有利于合同当事人信守合同，自觉履行合同确定的权利义务。也有利于稳定可用于质押的应收账款的范围与具体内容，尽可能固定那些用于质押应收账款的单位和个人，对于尔后将应收账款法定化是有积极意义的。当然，仅仅依靠人行征信系统也不一定能够解决所有问题。但毕竟建立一个这样的系统，比没有这样一个系统要好得多。
75．目前全国各地有很多撤村建居，在集体土地上建造的写字楼，并一次性出售40年以上使用权，购买人用该使用权抵押贷款。
问：(1)使用权或租赁权抵押贷款有无登记效力，该抵押贷款是否有法律效力?(2)应怎样防范重复抵押贷款或私下转让?
解答：(1)目前《物权法》、《担保法》等尚未放开房屋使用权的种类，只对城市房地产权可以办理抵押登记，而集体土地使用权尚不允许办理经营性抵押登记。所以，购买人以所购使用权办理抵押登记是不能成功的，即使办理也属于无效行为。
当然，如果不考虑所有权权益的合法性与否，而仅仅考虑使用权、租赁权，则应当允许办理权益或应收账款质押登记，则该质押权是有效的。
(2)重复抵押按照原来的法律规定或者法学理论是不能办理的，但《物权法》并未明文规定不允许办理重复抵押。所以，没有必要限制重复抵押，关键在于债权人是否同意债务人提供重复性的抵押。如果有私下转让抵押权的，不能损害债权人的合法权益。
摘自：吴庆宝著《最高人民法院专家法官阐释民商裁判疑难问题.2009-2010年卷》
