[ 王卫洲 ]——(2012-9-10) / 已阅18063次

　　按照《城市房地产管理法》第63条规定，擅自批准出让或者擅自出让土地使用权用于房地产开发的，由上级机关或者所在单位给予有关责任人员行政处分。
（十四）对不符合房地产转让条件，非法转让房地产行为如何处罚?
　　 按照《城市房地产管理法》第65条规定，违反《城市房地产管理法》第38条第1款规定，不符合房地产转让条件，非法转让土地使用权的，由县级以上人民政府土地管理部门没收违法所得，，可以并处罚款。
（十五）对未经批准擅自转让划拨土地房地产行为如何处罚?
　　 按照《城市房地产管理法》第66条规定，违反《城市房地产管理法》第39条第I款规定转让房地产的，由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金，没收违法所得，可并处罚款。


7、失地农民有权拒绝建设单位用地吗？
　　征地补偿安置方案经依法批准后，征地补偿安置费用应按法律规定的期限全额支付给被征地农村集体经济组织；未按期全额支付到位的，市、县不得发放建设用地批准书，农村集体经济组织和农民有权拒绝建设单位动工用地。
　　未依法进行征用土地公告的，被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人有权依法要求公告，有权拒绝办理征地补偿登记手续。
未依法进行征地补偿、安置方案公告的，被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人有权依法要求公告，有权拒绝办理征地补偿、安置手续。
　　需要作出说明的是，阻止建设单位动工用地是带有很大风险的，很容易产生纠纷，很多时候阻工的农民会被以然乱社会秩序、妨碍公务等的名义被处以行政拘留，甚至受到刑罚，笔者建议在维护自己权利的同时，要注意保护自己人身自由，最好不要采取这样的方式。

8、失地农民上访无效原因分析。
　　随着各类开发区的兴起，工矿企业、基础设施建设、房地产开发的发展，征地拆迁的事件越来越多，国务院信访局及各级信访机关上访的当事人大部分是由于土地问题引发，但是依靠上访解决问题却绝无仅有。其原因是是什么呢，中国土地维权法律援助中心认为，主要是因为以下原因：
一、大多是因“公”违法，信访机关难以处理。
在征地拆迁违法事件中，地方政府都以“经济发展”“城乡建设”为理由，而且这类违法行为都是由一个部门或一级政府实施的，不是具体的“某个人”，所以信访机关是很难对土地违法行为作出处理。
二、上访人员太多，信访机关精力不足。
由于国家信访机关每天接待的当事人人数太多，信访机关难以一一落实处理，而且有一部分当事人属于无病呻吟式的上访，一定程度上影响了信访机关工作人员处理问题的态度。
三、没有证据和法律依据。
由于文化程度和法律意识的限制，绝大多数失地农民上访时没有提交证据和援引法律依据，而只是单纯的口述。而且上访时表达能力的缺陷也不能阐述好关键的核心的问题所在，导致当事人上访人一肚子委屈说不到点上。
四、信访管辖的限制。
由于信访实行“属地管理、分级负责”的工作原则，国家信访局会通知来京上访的人员到当地信访机关处理，而当地政府或政府部门又恰恰是征地拆迁的实施机关，各地信访机关由于客观原因，难以处理和解决。往往只是给上访人作出一个“解释征地拆迁合法”的答复。
五、部分工作人员担心出事，不愿处理问题。
由于我国传统思想的限制，有相当一部分工作人员担心处理问题会给自己招来不必要的麻烦，所以他们不愿意处理这些问题，总是设法推脱或压着案件迟迟不肯处理。
六、信访机关属于政府同人民群众保持密切联系的渠道，其设置的本质疏通民意、为公民做好解释、教育工作的一个机构，从其工作要求上来说信访也只是一种补充救济制度，法律并不要求信访机关解决所有问题，否则也不会设置公检法等司法机关。

9、征地补偿听证制度。
　　国土资源部今年制定和公布了《国土资源听证规定》，明确了征地补偿安置听证制度。
　　确立征地补偿安置听证，主要是因为在征地过程中存在一些突出问题：一是随着开发区热的兴起，地方政府征地的规模不断扩大；二是低价征地问题严重，安置补偿不到位，尤其是国家重点建设项目征地补偿标准普遍偏低；三是不注重农民在征地过程中的参与权，征地公告制度在征地批准后进行，缺乏被征地农民参与的协商机制等，甚至引发了大量征地补偿和安置纠纷。
被征地农民失地又失业的问题引起了党中央、国务院的高度重视。目前，国家正在开展完善征地制度的工作，以从根本上解决征地存在的问题。在国家对征地制度未完善前，确立征地补偿安置听证，是完善征地程序和补偿机制的重要举措之一。

　　10、听证包括哪些内容？
　　征地补偿安置听证制度，具体包括拟定或者修改区域性征地补偿标准的听证、拟定拟征地项目的补偿标准和安置方案的听证，不包括对征地行为本身的听证。
　　（一）拟定或者修改区域性征地补偿标准的听证。区域性征地补偿标准，是指地方根据《土地管理法》和地方性土地管理法规规定的标准确定的某一区域的征地补偿标准。因为《土地管理法》只对征用耕地的土地补偿费和安置补助费标准做了规定，同时授权省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费标准，确定征用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，确定被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准。在实践中，根据《土地管理法》的授权，各省、自治区、直辖市在制定地方性土地管理法规中，基本上确立了本省、自治区、直辖市的征地补偿标准。而区域性征地补偿标准，是针对某一相对具体的区域确定的补偿标准，直接关系到该区域内广大农民的切身利益。因此，在拟定或者修改时，应当举行听证。拟定或者修改区域性征地补偿标准的听证，由省、自治区、直辖市国土资源部门组织；地方性法规授权市、县政府制定区域性征地补偿标准的，则由市、县国土资源部门组织听证。国土资源部门在组织听证时，向社会发布听证会公告书，该区域内符合条件的广大农民都可以申请或者推选代表参加听证。听证应当作成听证笔录，并根据听证笔录作成听证纪要，在报批区域性征地补偿标准时附具听证纪要。
　　（二）拟定拟征地项目的补偿标准和安置方案的听证。拟征地项目的补偿标准和安置方案，是指某一具体的征地项目涉及的具体被征地块的补偿标准和安置方案。与“区域性征地补偿标准”是两个完全不同的概念。前者是一个涉及具体当事人的方案，后者则是一个在一定区域内适用、不针对具体当事人的规定。拟征地项目的补偿标准和安置方案，在实际工作中一般是由市县国土资源部门拟定，因此，拟定拟征地项目的补偿标准和安置方案的听证，由市县国土资源部门组织。市县国土资源部门在拟定拟征地项目的补偿标准和安置方案并报批前，应当告知被征地块的承包经营权人、农村集体经济组织或者村民小组等有权要求听证的人，并根据其申请组织听证。听证应当作成听证笔录，在报批拟征地项目的补偿标准和安置方案时附具听证笔录。
　　此外，《国土资源听证规定》还明确了编制或者修改土地利用总体规划的听证，在规划阶段着手解决具体地块的征地问题，使征地行为在编制或者修改土地利用总体规划的听证中得以反映，以切实保障广大农民在征地中的参与权。

11、集体建设用地可以流转吗？
　　近年来我国很多地方出了集体建设用地的转让、出租等行为，加之国务院《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。” 很多业内人士也认为集体建设用地是可以进行流转的。
笔者认为集体建设用地在一般情形下不可以的，但也并不是绝对的不会实现流转，在特殊的条件下可以进行流转。
　　我国《土地管理法》规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；”因为集体的农用地和未利用用地不符合规划不能改变用途作为建设用地的，所以也该条法律实际上是规定集体建设用地不得使用权不得出让、转让或出租用于非农建设，若未经合法征用程序，私自流转实际上与“以租代征”的性质是一样的，都属于非法占地。
　　但是集体建设用地也并不是绝对的不可以流转，乡镇村企业破产、兼并的土地使用权转移，实际上是土地使用权的转让行为；此外集体的厂房及农民的房屋被抵押时其所附属的建设用地应一并作为抵押，当抵押权实现时则建设用地使用权实际上发生了转移；乡镇村以集体建设用地折价投资入股设立企业，在某种程度上也应当认为集体建设用地使用权发生了流转，因为其使用者已经不单纯的属于农村集体。以上三种形式的集体建设用地流转，法律是允许的。

12、领取征地补偿款还可以采取法律措施维护自己的土地使用权吗？
　　可以，按照我国土地管理法的规定，只有在征收集体土地以后，集体土地的所有权才可以发生变化，村民与村集体之间的土地承包经营合同才会失效，所以领取征地补偿款并不会在法律上导致农民与土地脱离关系，如果对征地的行为存在异议，仍然可以可以通过正当的法律途径维护权利。

13、已经征收的土地处于闲置状态，农民恢复耕种违法吗?
　　如果用地单位没有在法定的期限开工建设的，农民是可以恢复更重的，一是一年内不用而又可以耕种并收获的，由原耕种该耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；若果是连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权。该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。也就是说，对于连续二年未使用的，用地者的土地使用权将由政府无偿收回，以体现对用地者的严厉处罚。 在以上两种情况下，农民将已经被征收的土地恢复耕种合法的。

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