城市房地产管理法

城市房地产管理法

第一部分命题规律与应试技巧

一、考题基本情况分析

题型所占分数
年份单项选择题多项选择题合计
1999年 0 0 0
1998年 0 2 2
1997年 1 2 3
1996年 1 1 2
1995年 0 0 0

二、考试重点分析
房地产交易是律考中房地产管理法的重点。它包括房地产转让、房地产抵押、房屋租赁、中
介服务机构。以后律考，当不仅限于这几方面，因为房地产开发及开发用地(包括土地使用
权出让、土地使用权划拨)制度也是重要的。1999年律考《城市房地产管理法》实际上占1
分，但因是与《土地管理法》综合在不定项选择题中考，因此本书将之划入“土地管理法”
部分，上表未将此题分值列入。《城市房地产管理法》分值少，显然是受《土地管理法》的
排挤，预计2000年本法分值公占1～2分。

三、命题规律及答题技巧
城市房地产管理法在试题上主要是直接考法条。记住重点法条即能无往而不胜。

第二部分试题分类评析

一、单项选择题
〔１99７年〕(每题１分) 
1房屋所有权人以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的国有土地之上建成的房屋出租
，其租金中所含土地收益依法应如何处理?
A租金中所含土地收益归承租人
B应当将租金中所含的土地收益上缴国家
C租金中所含土地收益归出租人
D应当在租金中扣除所含土地收益
☆B
本题考房屋租赁中的问题。以划拨方式取得的土地，是无偿取得的，其目的是公益的。当
将在这样的土地上建成的房屋出租而收取租金时，此笔租金中所含的土地收益自然应归国家
。房屋所有权人只有使用土地的权利，而无出租营利的权利。
《城市房地产管理法》第55条规定：“
以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应
当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。”

〔１996年〕(每题１分) 
2乙、丙作为甲房屋的承租人将房屋共同出租给丁。丁在使用中损坏了房屋。此事应如何
处理?
A应由甲向乙、丙追偿
B应由甲向丙追偿
C应由甲向丁追偿
D应由乙、丙共同向丁追偿
☆A
本题考房屋转租。依本题，乙、丙是合法转租。关于转租的规定，是写在房屋所有权人与
承租人的房屋租赁合同中的条款，由双方在合同中约定。现在转租中出现了房屋损坏情况，
对此，作为与甲签订房屋租赁合同的义务人乙、丙应承担此违反合同的责任，因此，A是对
的。当然，在乙、丙向甲赔偿后，乙、丙可以再向丁追偿。本题超出了《城市房地产管理法
》的范围，实际是一道合同法题。
 二、多项选择题
〔1998年〕(每题１分)
1甲企业欲将其房屋一幛转让与乙企业。下列有关土地使用权转移的方式中，哪些是不符
合法律规定的?
A当事人之间直接进行土地使用证交付
B当事人之间直接进行土地使用证交付，并到公证机关公证
C到土地部门备案，并在土地使用证上作变更记载
D到土地部门申请土地使用权变更登记，并更换土地使用证
☆A B C
本题考土地使用权转移的方式。《城市房地产管理法》第60条第3款规定：“房地产转让
或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的
房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土
地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”由此，惟有D最臻正
确。A、B、C均不合法。
2下列各种土地使用权的取得方式中，哪些属于有偿取得的方式?
A通过签订国有土地使用权出让合同取得
B通过签订土地承包经营合同取得
C通过划拨土地取得
D通过复垦土地取得
☆A D
本题考土地使用权有偿取得的方式。《城市房地产管理法》第7条规定：“土地使用权出
让，
是指国家将国有土地使用权(以下简称土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者，由土地
使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。”可见A符合题意；而B，承包经营，法律并未
规定必为有偿，因此不能说是有偿取得土地使用权；《城市房地产管理法》第22条规定：“
土地
使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该
幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限
的限制。”可见通过划拨取得土地使用权或是补偿，或是无偿，均非有偿，因此C不合题意
；复垦土地，是指对在生产建设过程中，因挖损、塌陷、压占等造成破坏的土地，采取整治
措施，使其恢复到可供利用状态的活动。复垦方式有自行复垦和承包复垦，复垦后的土地用
于农、林、牧、渔业生产的，依照国家有关规定减免农业税，用于基本建设的，依照国家有
关规定给予优惠。因此，可以说，通过复垦取得土地，也是有偿的。除出让与复垦外，开发
土地而取得土地使用权亦属有偿取得。
〔１99７年〕(每题１分)
3依照法律规定，下列机构中哪些属于房地产中介服务机构?
A房地产咨询机构B房地产管理机构
C房地产价格评估机构D房地产经纪机构
☆A C D
本题考房地产中介服务机构的种类。
《城市房地产管理法》第56条规定：“房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价
格评估机构、房地产经纪机构等。”
本题较简单，B项显然是错误的。但这样的题作为考试题却是很易受出题者青睐的，因为设
计起来容易。因此，考生要切切注意。
4根据我国《城市房地产管理法》的规定，该法所称的房地产交易包括哪些内容?
A房地产转让
B房地产抵押
C房地产开发
D房屋租赁
☆A B D
本题考房地产交易的种类。本题在《城市房地产管理法》第四章中有规定，即A、B、D三
项。
本题事实上考的是考生对法体系上的理解。对于一部法，只见树木，不见森林，对整体架构
不能了然于胸，不会成为称职的律师。
5房地产开发公司预售商品房应当具备的条件是：
A已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书
B持有建设工程规划许可证
C按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经
确定施工进度和竣工交付日期
D向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明

☆A B C D
本题考预售商品房的条件。答案的四项与《房地产管理法》第44条规定的条件完全一致。
考生把这四条的关键词记住就可以。如果我是出题者，我也会按法条设计这样的简单的题，
容易出呀!

〔１996年〕(每题１分) 
6有关房地产的抵押，下列哪些表述是正确的?
A房地产抵押时，房屋的所有权可以同时抵押
B房地产抵押时，该房屋占有范围内的土地所有权可以同时抵押
C房地产抵押时，该房屋占有范围的土地使用权可以同时抵押
D房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋也属于抵押财产
☆A C
本题考有关房地产抵押的知识。A是正确的，房地产抵押，当然是以房屋的所有权抵押，
这样才能在必要的时候拍卖。B是错误的，土地的所有权归国家，任何人无权处分之，当然
也不能抵押。C是正确的。见《房地产管理法》第47条。依《房地产管理法》第51条规定D是
错误的。但是，在此种情况下，“需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房
屋与抵押的财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。”