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序

区分所有是解决众多共同拥有和使用一幢建筑物的法律制
度。在我国，城市市民的居住和商业用房大多数为建筑物区分所
有。因此，区分所有制度在我国具有非常重要的意义。
改革开放后，我国住房制度进行商品化改革，不仅每个人拥
有或将拥有自己的房屋，而且也将由自己管理自己的房屋。在房
地产开发过程中，我国也注重城市规划，成片或综合开发，形成
大小不等的居住区，并建立以小区为基础的专业化物业管理体
系。支撑这些改革的制度的基础便是区分所有制度。
到目前为止，我国尚未颁布区分所有法律和行政法规，但
是，现实已经出现大量的问题，需要解决。实际上，现实中司法
机关已经在运用区分所有的规则处理物业使用和管理纠纷。面对
立法的空白和现实中急切需要，我们推出这本书，试图对区分所
有涉及的法律问题作一些阐释。
按照我们的理解，区分所有与其说是一种所有权形式，不如
说是一套物业归属、使用和管理规则。因为，单就所有权的对外
效力而言，区分所有权人对专有部分的所有权几乎与一般的所有
权没有什么区别，其特殊之处在于物业的管理和使用离不开共用
部分。实质上，共用部分的存在使分别独立的业主（形式上是所
有权相互独立）构成了一个团体，需要依赖契约和组织两种手
段，建立一套复杂的物业使用和管理规则。
本书包含三方面的内容：区分所有、物业管理和相邻关系。
作者认为，物业管理本质上是业主自治管理，因此，其基础是区
分所有；而区分所有物业的使用涉及两个方面的内容，一个是基
于物业本身被区分为专有部分和共用部分、业主的权利被区分为
专有权和共有权而导致特殊使用规则；另一方面是物业使用过程
中产生的相邻关系问题。因此，区分所有、物业管理和相邻关系
三者有机地联系在一起。