图书内容简介

法律是由国家机关制定或认可的并由国家强制力保证实施的一系列规范的总和，是人们必须遵守的行为规则。通过法律的实施，让人们清楚应该做什么、不应该做什么，以及如果违反了法律将会受到什么样的惩处，比如刑法上的“杀人偿命”、民法上的“欠债还钱”。土地作为一种重要的不动产物权，属于民法调整的范畴，其调整和规范的是土地的归属、流转、开发、利用、保护和管理等方面的行为，是人们在取得、使用土地过程中必须遵守的行为规则。但法律并非单指某一部法，而是所有相关法组成的法律体系，有不同的部门法，也有不同位阶的法，如我国有关土地的法律包括<宪法)、<物权法}、《土地管理法》、《土地调查条例>、<城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《土地登记办法)以及其他的地方性法规、地方政府规章等等，同时针对一些特定的问题还有专门的规范性文件或政策性文件加以限制和规范，如2004年国务院为严格和加强土地管理发布的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》、2007年发布<国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知}，国土资源部2001年针对集体土地所有权的登记发证发布的《关于依法加快集体土地所有权登记发证工作的通知》、2004年针对农村宅地问题发布的《关于印发(关于加强农村宅基地管理的意见)的通知)等。
国家立法的根本目的是为了通过法律规范人们的行为。人们只有严格遵守这些法律，才能创造出一个安定和谐的生活环境和社会环境。因此，为了充分发挥法的效用，更为关键的是使人们了解、熟悉法律的规定，明确什么是法律允许的行为，什么是法律所禁止的行为，从而才能自觉地遵守法律规定，做法律允许的事，不做法律不允许的事。但是法律、法规及政策的制定是由国家专门的机关，经过专门的程序，使用专门的术语完成的，而且针对一个问题可能会在不同位阶的法律、法规、部门规章以及规范性文件中进行规定，要让普通的百姓能理解其含义，就需要对同一问题的相关规定进行解释和归纳，本书的目的就是旨在对农村作为建设用途的土地的相关规定进行分析和梳理，为理解农村土地的法律政策提供参考。
根据(宪法)的规定，我国的土地实行社会主义公有制，但从形式上存在两种所有制形式，即全民所有制和劳动群众集体所有制，城市的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。因此我国的土地从法律上被分为两大部分，即城市土地和农村土地，在土地法律、法规、部门规章及相关规范性文件中，对城市土地和农村土地的规定存在很多截然不同的地方，尤其是建设用地的开发、利用上。城市建设用地已经形成较为完备的土地供应市场，并有较为健全的法律体系加以规范，但农村土地由于其所有权主体的特殊性，其土地市场并不是完全开放的市场，尤其是作为建设用的土地在使用权主体及内容上受到严格的限制。虽然关于农村建设用地的取得和利用在一些法律、法规中进行了规定，但更多的是通过一些国务院文件、部门规范性文件、甚至是一些地方性文件来规范。为方便读者了解农村建设用地的相关法律、法规及政策性文件的规定，本书在收集、整理了大量有关农村建设用地的法律规定和规范性文件基础上，按农村建设用地所涉及的环节进行了梳理和介绍。
农村作为建设用途的土地主要有两大部分：一是，作为解决农民基本生存条件的宅基地；二是，作为农村基础设施及相关产业用地的集体建设用地。因此本书在体例上也分为两大部分进行介绍。宅基地使用权部分主要围绕宅基地使用权的特性、国家及地方对宅基地的相关规定，从宅基地使用权的取得、申请、审批、使用、流转以及消灭等环节对其相关的法律规定进行分析，并对我国土地权利制度、所有权制度和宅基地使用制度的历史沿革进行梳理，同时还针对一些特殊问题如禁止城镇居民到农村购买宅基地、宅基地面积限制、小产权房、一户一宅、一户多宅等的规定进行了介绍；集体建设用地使用权部分则主要针对集体建设用地使用权的特性、取得与收回、使用与流转方面的法律规定进行了介绍。本书不仅对农村建设之用的土地法律如何适用进行了说明，同时也针对一些存在争论的问题，如农村集体建设用地的流转问题进行了分析和探讨，以期读者既能了解国家的有关规定，也能知晓一些理论观点， 以共同促进和推动我国土地立法的不断完善。
受各方面条件的限制，书中难免存在疏漏和不足，欢迎读者批评指正。
作者
二00八年七月

图书目录

第一篇宅基地使用权
第一章 宅基地使用权概述……………………………………………3
第一节 宅基地使用权的概念和性质 ……………………4
一、宅基地使用权含义的法律规定 ………………………………4
二、宅基地使用权的理论定义 ……………………………………5
三、宅基地使用权的学理概念 ……………………………………5
四、宅基地的范围…………………………………………………10
第二节 宅基地使用权的法律特征…………………………………11
一、宅基地使用权作为一项土地权利的一般特性………………11
二、在我国土地所有制框架下，宅基地使用权的特殊性………14
第三节 宅基地使用权的历史发展沿革……………………………21
一、我国不同时期法律文件中对宅基地的规定…………………21
二、宅基地使用制度的历史沿革…………………………………27
三、城镇宅基地的历史演变………………………………………30
第四节 我国土地权利制度的历史变迁……………………………34
一、旧中国及其以前的地权制度简介……………………………34
二、新中国地权制度的形成………………………………………37
第五节 我国的土地所有权制度……………………………………41
一、土地所有权制度及其发展趋势………………………………41
二、我国的土地所有权制度及其特点……………………………46
三、国家土地所有权………………………………………………50
四、集体土地所有权………………………………………………55
第六节 宅基地使用权的地方性相关规定…………………………68
一、各省实施(中华人民共和国土地管理法》中对宅基地
使用权的有关规定……………………………………………68
二、各地对宅基地申请、面积等的一般规定……………………69
三、地方专门颁发的有关宅基地管理的规定……………………70
筹二章 宅基地使用权的取得…………………………………………71
第一节 宅基地使用权的原始取得…………………………………73
一、宅基地使用权原始取得的方式……………………………73
典型案例：宅基地使用权的原始取得………………………………76
二、目前我国宅基地登记发证的基本情况………………………80
三、初始取得宅基地使用权的权利状态…………………………83
四、法律规定上对宅基地使用权资格的限制……………………84
第二节 宅基地使用权的继受取得…………………………………85
一、受让取得……………………………………………………86
典型案例：城镇居民能否在农村与村民合建房屋? ………………88
二、继承取得………………………………………………………90
典型案例：宅基地使用权可否作为遗产继承? ……………………92
集体土地使用权上之房屋可否合法继承? ……………93
父母为子女结婚分家而取得的宅基地使用权的
归属………………………………………………………95
第三节 禁止城镇居民购买宅基地的理解…………………………98
一、对城镇居民购置农村宅基地的法律规定……………………99
典型案例：农村村民的宅基地是否允许私下转让? ……………100
二、物权立法过程中各方对城镇居民购置宅基地的反应 ……101
三、理论界中对城镇居民购置宅基地的探讨 …………………103
四、农村宅基地使用权交易的理解 ……………………………106
第四节 小产权房的合法性理解 …………………………………108
一、小产权房的概念 ……………………………………………108
二、小产权房的特点 ……………………………………………109
三、小产权房的性质分析 ………………………………………112
四、各大部委对小产权房的态度 ………………………………113
五、小产权房引发的问题 ………………………………………115
第三章 宅基地使用权的申请审批…………………………………117
第一节 宅基地使用权的申请人 …………………………………120
一、宅基地使用权申请人的资格限制 …………………………120
二、集体经济组织成员以外的人是否可以申请取得宅基地
使用权 ………………………………………………………123
第二节 宅基地使用权申请审批程序 ……………………………125
一、宅基地申请审批程序的法律规定 …………………………125
典型案例：两户共居一处房屋的．其中一户是否有权再申请
一处宅基地? …………………………………………127
二、宅基地使用权申请审批的具体程序 ………………………128
典型案例：收取规费能否视为批准用地? ………………………130
三、目前我国农村宅基地使用权取得和登记管理中存在的
问题 …………………………………………………………131
典型案例：用地许可证被撤房屋却建成应如何处理? …………134
四、理论中对宅基地使用权申请审批程序的质疑 ……………140
典型案例：宅基地使用权是否只能由本村村民享有? …………143
第三节 宅基地使用权审核内容 …………………………………144
一、对宅基地使用权申请人的审查 ……………………………144
二、乡、县政府的审查内容 ……………………………………145
第四节 宅基地面积的限制 ………………………………………146
一、《中华人民共和国土地管理法)中对宅基地面积限制的
规定 …………………………………………………………146
二、地方性法律法规中对宅基地面积标准的规定 ……………147
三、对超出部分的处理 …………………………………………154
典型案例：超标准的宅基地如何处理? …………………………156
第五节 一户一宅的理解 …………………………………………157
一、一户一宅 ……………………………………………………157
二、一户多宅 ……………………………………………………159
典型案例：农民集中建楼后，原有的宅基地应如何处理? ……160
三、一宅多户 ……………………………………………………160
第四章 宅基地使用权的使用和流转………………………………162
第一节 宅基地使用制度的历史变迁 ……………………………163
一、建国后至1990年土地无偿使用，宅基地由集体经济组
织无偿分配 …………………………………………………163
二、1990年至1993年农村宅基地有偿使用的探索和全面推
开 ……………………………………………………………165
三、1993年以后，宅基地通过申请无偿取得…………………168
第二节 法律上对宅基地使用权流转的规定 ……………………169
一、法律、法规、政策上对宅基地使用权流转的规定 ………169
二、法律允许的流转方式 ……………………………………170
典型案例：宅基地使用权是否允许进行抵押? …………………170
三、宅基地使用权流转后的法律后果 …………………………171
典型案例：宅基地使用权转让后．原使用权人能否再申请? …171
第三节 宅基地使用权流转的现状 ………………………………172
一、农村宅基地使用权流转的历史演变 ………………………172
二、农村宅基地使用权流转的现状 ……………………………174
三、农村宅基地使用权流转的成因 ……………………………174
第四节 对农村宅基地使用权流转的探索 ………………………178
一、理论界对农村宅基地使用权流转的探讨 …………………178
二、宅基地使用权抵押的问题 …………………………………183
三、改革农村宅基地使用权管理的思路 ………………………185
第五章 宅基地使用权的灭失………………………………………187
第一节 宅基地使用权灭失的情形 ………………………………188
一、国家征收……………………………………………………188
二、宅基地使用权的收回 ………………………………………189
典型案例：宅基地可以收回的情形 ………………………………190
农转非人员原有宅基地的权属性质认定 ……………191
宅基地使用权主体的身份发生转变，村集体是否
可以收回宅基地使用权? ……………………………193
长期闲置的宅基地的使用权归属 …………………194
宅基地使用权的收回 …………………………………196
三、宅基地的灭失 ………………………………………………197
四、房屋灭失 ……………………………………………………197
典型案例：国有土地使用权终止 …………………………………198
五、宅基地使用权的放弃 ………………………………………201
第二节 宅基地使用权灭失后的法律后果 ………………………201
一、宅基地使用权灭失后，不得再次申请获得宅基地使用
权的情形……………………………………………………201
二、宅基地使用权灭失后，还可以依法再次申请取得宅基
地使用权的情形 …………………………………………202
第三节 土地灭失的正确理解 …………………………………203
一、法律上对土地灭失的界定 …………………………………203
二、理论中对认定土地灭失存在的争议 ………………………204
第二篇 集体建设用地使用权
第一章 我国集体建设用地使用权的法律特征和有关规定………209
第一节 集体建设用地使用权的概念和性质 ……………………210
一、法律上对集体建设用地使用权含义的规定 ………………210
二、我国不同时期法律法规或政策性文件中对集体建设用
地使用权的规定 ……………………………………………213
三、理论中对集体建设用地使用权的定义 ……………………219
四、集体建设用地使用权与国有土地建设用地使用权的区别…222
第二节 集体建设用地使用权的特点 ……………………………224
一、集体建设用地使用权的法律特征 …………………………224
二、集体建设用地使用权权利主体的特定性 …………………225
三、集体建设用地使用权权利客体的独特性 …………………227
四、集体建设用地使用权权利内容的限制性 …………………228
典型案例：乡镇企业的土地使用权人能否私自改变土地
用途? …………………………………………………231
第二章 集体建设用地使用权的取得和收回………………………233
第一节 集体建设用地使用权申请的主体 ………………………234
一、申请取得集体建设用地使用权的主体规定 ………………234
二、乡镇企业用地使用权的主体 ………………………………235
典型案例：乡镇企业用地如何确权? ……………………………236
三、乡村公益事业用地使用权的主体 …………………………237
典型案例：老人协会能否作为乡村公益事业用地使用权的
主体? …………………………………………………237
四、理论中对集体建设用地使用权申请主体规定的质疑 ……238
第二节 集体建设用地使用权的取得和审批 ……………………239
一、乡镇企业建设用地使用权的取得 …………………………239
二、乡镇企业建设用地使用权的审批 …………………………241
典型案例：企业不能直接向农民集体购买土地 …………………243
三、乡(镇)村公共设施、公益事业建设用地使用权的取
得 ……………………………………………………………243
四、乡(镇)村公共设施、公益事业建设用地使用权审批
的规定 ………………………………………………………244
五、有关农用地转为建设用地的审批规定 ……………………245
六、地方有关农村集体建设用地审批的具体办事程序 ………246
第三节 集体建设用地使用权的受让取得 ………………………248
一、集体建设用地使用权受让取得的界定 ……………………248
二、通过受让取得的集体建设用地使用权 ……………………248
三、通过继承取得的集体建设用地使用权 ……………………249
第四节 农村集体建设用地的管理 ………………………………249
一、农村集体建设用地的使用范围 ……………………………249
二、农村集体建设用地使用的原则 ……………………………250
三、乡镇企业用地的管理 ………………………………………251
四、乡(镇)村公共厕所设施、公益事业建设用地的管理 …251
第三章 集体建设用地使用权的使用和流转………………………252
第一节 集体建设用地使用权流转的现状 ………………………253
一、集体建设用地流转的基本情况 ……………………………253
二、集体建设用地使用权流转的方式 …………………………256
典型案例：集体土地使用权是否可以转让用于非农业建设? …257
这宗地能否直接出让? ………………………………259
这宗地补办手续后可流转 ……………………………264
三、集体建设用地流转的原因 …………………………………265
四、各地对集体建设用地使用权流转的管理现状 ……………266
第二节 集体建设用地使用权流转中存在的问题 ………………268
一、流转受法律制度制约 ………………………………………268
典型案例：集体建设用地能否流转? ……………………………269
集体建设用地使用权发生移转的情形 ………………271
二、集体建设用地使用权权利不明确，造成交易不安全 ……272
三、集体建设用地流转市场混乱 ………………………………273
四、集体建设用地流转收益分配不明确 ………………………275
第三节 集体建设用地使用权流转地方立法分析 ………………276
一、国家关于集体建设用地使用权流转的法律规定 …………276
二、各地关于集体建设用地使用权流转的立法现状 …………280
三、全面推行集体建设用地使用权流转的立法建议 …………285
第四节 理论上对集体建设用地使用权流转的探讨 …………287
一、关于集体建设用地使用权是否可以入市的探讨…………287
二、集体建设用地使用权流转的必要性探讨 …………………291
第四章 集体建设用地使用权的消灭………………………………293
第一节 集体建设用地使用权灭失的情形 ………………………294
一、农民集体提前收回集体建设用地使用权 …………………294
二、国家征收中涉及集体建设用地使用权 ……………………296
三、集体建设用地灭失导致集体建设用地使用权的灭失 ……297
四、使用期限届满导致集体建设用地使用权的灭失 …………297
第二节 集体建设用地使用权灭失后的法律后果 ………………298
一、由于农民集体提前收回造成集体建设用地使用权消灭
的法律后果 …………………………………………………298
Z-、因国家征收使得集体建设用地使用权消灭的法律后果 …299
三、使用权人私自转让集体建设用地使用权的法律后果 ……300
附录：
关于加强农村宅基地管理的意见 ……………………………301
(2004年11月2日)
中华人民共和国土地管理法 ……………………………………305
(2004年8月28日)