图书内容简介

建设用地使用权作为公民最重要的不动产财产权，是我国国有土地使用权法律制度的最重要内容，与每个人的生活息息相关。然而，改革开放二十多年来，其占有、使用、收益与处分权的具体规定，却只能散见于宪法、法律、行政法规、司法解释、规章、地方法规及政策规范性文件中，立法中经常出现前后不一致、部门规章内容各自为政、下位法抵触上位法等混乱现象。<物权法)从物权的角度对建设用地使用权的权利义务进行了纲要性的规范，但对于其权益的取得、交易、变更、登记、消灭等具体适用规定，仍然缺乏系统、完备、可操作性的法律规定。
理论研究方面，近几年关于土地法方面的著述虽不少，但或侧重于理论研讨，或侧重于案例研究，或在房地产法中筒略带过，对建设用地使用权法律制度进行全面深入的专门论述尚未有见。
本书的内容特色有三：其一，直接引用政策法规条文作为章节内容，而不是在法理上做过多的探索，所有的论据论点都以现行有效的政策法规为依据；在政策法规没有明确规定的情形下，筒要概述主流学者观点作为参考。其二，为方便读者快速掌握和使用，注明了每个引用法律条文的出处，适当加以判例为参考，辅助读者加深理解。其三，书中还引用了大量的中央部委对下级政府部门运用某些土地法条文产生疑问的答复。虽然这些答复不是立法解释，也不是司法解释，不能作为直接的法律依据引用，但实际上，这些答复对于正确理解与处理建设用地使用权纠纷起到至关重要的作用，有时甚至直接影响到案件的审判。
当然，本书的内容并非照抄现行法律条文并加以拼凑、堆砌，作者对法律条文做了深入细致的比较、分析和求证，力求通过简洁的词语将最准确的法律内容反映出来。如律师提示栏目中绝大部分内容，都是作者对现实中存在的法律热点纠纷的理解和解决思路，部分内容参照和结合了国内主流的学理解释，同时特别强调了那些容易被疏忽、被误解的法律问题。
本书初步实现了对我国建设用地使用权法律制度系统、完整、具体的分析研究，具有很强的实践操作性。适合于笋师从事房地产实务指导，也可作为司法机关、政府机关和学界了解和研究建设用地使用权法律制度的参考资料。当然，鉴于作者才疏学浅，以及时间匆促，错误遗漏在所难免，还望广大读者给予批评指正，以使本人能够有所教益，同时避免误人子弟。
最后，借此机会感谢我的指导老师陆妨江律师、童松青律师，感谢他们的指引与帮助，作者才得以走上律师执业专业化之路。感谢中国法制出版社编辑罗菜娜的支持与鼓励，’才使得作者坚持撰写完该书，才有机会将这本有关建设用地使用权法律制度实务研究的书册奉献给读者。
张东伟
2008年7月15日
　　凌晨于杭州

图书目录

第一章 建设用地使用权的概念………………………………1
第一节 建设用地使用权的概念……………………………………2
第二节 建设用地使用权的位置范围…………………………………3
第三节 建设用地使用权的法律适用衔接问题………………………4
一、关于(城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例)
与《城市房地产管理法)在执行中的衔接问题…………………4
二、关于(物权法)实施后与其它法律的执行衔接问题……………4
第四节 建筑物、构筑物及其附属设施的法律规定及理解……………5
第二章 建设用地使用权的规划行政………………………………10
第一节 建设用地使用权的规划设计条件 ……………………………11
第二节 建设用地使用权的规划变更、调整 …………………………12
第三节 建设用地选址意见书 ………………………………………13
第四节 建设用地规划许可证．…………………………………………14
一、申请建设用地规划许可证的一般程序 …………………………14
二、建设用地规划许可证的附件 …………………………………15
三、建设用地规划许可证的颁发部门 ………………………………15
四、建设用地规划许可证的法律效力 ……………………………16
第五节 控制性详细规划与强制性内容 ………………………………17
第六节 建设用地的修建性详细规划 …………………………………18
第七节 建设用地使用权的主要规划参数 ……………………………18
一、建设用地面积计算与分摊 ………………………………………19
[案例分析]业主没有土地使用权证 侵占绿地事件愈
演愈烈 ………………………………………………………………20
二、建设用地使用权的土地使用性质 ………………………………23
三、建设用地使用权规划审批中的重要参数 ………………………24
第一节 建设用地使用权设立类型……………………………………29
第一节 建设用地使用权设立的立法概况 ……………………………30
第二节 建设用地使用权设立方式 ……………………………………32
第三节 地上与地下建设用地使用权 …………………………………34
一、地上空间权使用 …………………………………………………35
二、地下空间权使用 ………………………………………………36
第四章 建设用地使用权出让合同主体……………………………41
第一节 建设用地使用权的出让方资格 ………………………………42
一、市辖区人民政府和区土地管理部门 ……………………………42
二、开发区管委会 ……………………………………………………42
第二节 出让建设用地使用权的批准权限 ……………………………44
一、出让建设用地使用权的审批主体方 ……………………………44
二、出让建设用地使用权的批准权限 ………………………………44
三、出让建设用地使用权的审批管理 ………………………………45
第三节 建设用地使用权的受让方主体资格 …………………………46
[案例分析]建行恩施分行诉海南医药开发公司未达一
定开发程度的土地使用权转让合同无效案 ………………………48
第五章 建设用地使用权的协议出让………………………………50
第一节 协议出让建设用地使用权的范围 ……………………………51
第二节 协议出让建设用地使用权的流程 …………………………51
第三节 协议出让的公示制度 …………………………………………54
第四节 协议出让价格争议裁决机制 …………………………………55
第五节 协议出让改变用途的政策性处置 …………………………56
第六节 协议出让建设用地使用权的最低价限制 ……………………58
一、协议出让土地出让金的确定原则 ………………………………58
二、协议出让最低价的两种计算方式比较 …………………………59
三、协议出让最低价的审批权 ……………………………………61
四、基准地价与宗地标定价的区别及作用 …………………………61
五、协议出让土地改变用途需补交出让金……………………………62
六、出让人对协议出让的建设用地使用权有暇疵的责任承担…………63
[案例分析]上海虹城房地产有限公司与上海市房屋土
地资源管理局土地使用权出让合同纠纷上诉案 …………………64
第六章 建设用地使用权公开竞价出让………………………………69
第一节 公开竞价出让的概念 …………………………………………70
第二节 公开竞价出让制度概况 ………………………………………71
第三节 必须公开出让的建设用地使用权类型 ……………………74
第四节 公开竞价出让主体及出让实施主体 …………………………75
第五节 建设用地使用权招标出让流程………………………………76
一、招标前期准备工作 ………………………………………………76
二、投标 ……………………………………………………………83
三、开标 ………………………………………………………………83
四、评标 ………………………………………………………………84
五、定标 ………………………………………………………………86
六、签订出让合同，公布出让结果 …………………………………87
七、核发(建设用地批准书)，交付土地…………………………87
八、办理建设用地使用权登记 ………………………………………88
九、资料归档 …………………………………………………………90
第六节 建设用地使用权拍卖出让流程 ………………………………90
一、拍卖程序 …………………………………………………………90
二、签订{成交确认书} ……………………………………………92
三、签订{国有建设用地使用权出让合同) ………………………92
四、公布拍卖结果 ……………………………………………………92
第七节 建设用地使用权挂牌出让流程 ………………………………92
一、公布挂牌信息 ……………………………………………………93
二、竞买人报价 ………………………………………………………94
三、确认报价 …………………………………………………………94
四、挂牌截止 …………………………………………………………94
五、签订(成交确认书) ……………………………………………95
六、签订(国有建设用地使用权出让合同) ………………………96
七、公布拍挂牌结果 ……………………………………………96
[案例分析]时间集团公司诉浙江省玉环县国土局土地使
用权出让合同纠纷案 ……………………………………………96
第八节 《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》
第二十五条的法律适用问题…………………………………105
[案例分析]以商业贿賂方式串通拍卖的定性……………………108
第九节 建设用地使用权拍卖出让与(拍卖法》之间的法律
关系…………………………………………………………110
第七章 建设用地使用权划拨…………………………………………112
第一节 划拨土地使用权的概念………………………………………113
第二节 划拨土地使用权的用地范围…………………………………114
一、国家机关用地和军事用地………………………………………116
二、城市基础设施用地和公益事业用地……………………………116
三、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地…………118
第三节 划拨土地使用权申请程序与审批权限…………．…………121
第四节 国有企业改制中划拨土地使用权的通常处置程序………123
一、国有企业改制中划拨土地使用权的处置方式…………………124
二、划拨土地使用权处置的前提条件………………………………126
三、划拨土地使用权处置的通常程序办理…………………………126
第五节 划拨土地使用权的处分限制………………………………128
一、划拨土地使用权的转让审批问题………………………………129
二、划拨土地使用权的转让方式……………………………130
三、划拨土地使用权的出租………………………………………133
四、划拨土地使用权作价出资或入股………………………………133
五、划拨土地使用权的授权经营……………………………………138
六、划拨土地使用权的抵押………………………………………139
七、国有企业破产时划拨土地使用权处置…………………………141
八、三线建设单位搬迁后的原址国有划拨土地使用权处置………142
第六节 个人房产中的划拨土地使用权………………………………145
一、职工购买公房占用的划拨土地使用权…………………………145
二、经济适用住房占用的划拨土地使用权…………………………148
三、历史遗留的城镇私房占用的土地使用权………………………150
第七节 划拨土地使用权的收回及利益保护………………………155
第八章 国有土地租赁和土地使用权出租…………………………157
第一节 国有土地租赁出让…………………………………………158
一、概念及理解………………………………………………………158
二、租赁土地主体………………………………………………158
三、租赁土地年限…………………………………………………159
四、租金计算……………………………………………………160
五、租赁登记……………………………………………………161
六、租赁土地使用权用途限制………………………………………161
七、租赁土地使用权终止…………………………………………162
第二节 建设用地使用权租赁…………………………………………163
一、概念及理解……………………………………………………163
二、建设用地使用权租赁的前置条件………………………………163
[案例分析]成都泰隆游乐实业有限公司诉绵阳市国土
资源局土地行政许可案……………………………………………165
二、对出让建设用地使用权非法转让的处罚……………………237
三、划拨建设用地使用权非法转让的处罚…………………………238
四、关于非法所得的确定……………………………………………239
五、非法取得土地使用权再转让行为的法律适用…………………240
六、非法转让、倒卖土地使用权罪…………………………………241
第十二章 建设用地使用权终止与收回…………………………243
第一节 建设用地使用权届满………………………………………244
第二节 政府提前收回与补偿…………………………………………246
[案例分析]宣懿成等18人诉衢州市国土资源局收回土
地使用权行政争议案……………………………………………247
一、非住宅出让土地使用权提前收回的补偿………………………252
二、住宅土地被提前收回的补偿……………………………………253
第三节 政府无偿强制收回…………………………………………256
一、未按期缴纳土地出让金…………………………………………256
[案例分析]泰丰公司诉大同市土地管理局土地使用权
出让合同解除后不退还已付的出让金要求退还案………………257
二、闲置土地的无偿收回……………………………………259
[案例分析]三亚市人民政府诉海南光大国际投资总公
司土地纠纷一案………………………………………………265
三、以牟利为目的非法买卖土地使用权……………………………267
第四节 政府依法收回土地使用权……………………………………268
一、未申请续期或申请续期未获批准………………………………268
二、土地使用权人停止使用土地……………………………………268
[案例分析]南川法院审结首例收回国有土地使用权争
议案件………………………………………………………269
三、土地物理灭失……………………………………………………272
[案例分析]黄集镇人民政府诉刘从貴遇干旱不采取措
施减少损失并弃田回家要求解除农业承包合同案………………273
第五节 建设用地使用权收回的主体及程序………………………274
一、收回建设用地使用权的主体…………………………………274
[案例分析]广西南方港务有限公司不服钬州市土地管
理局对其收回国有土地使用权决定案……………………………276
二、收回建设用地使用权的程序……………………………………278
第十三章 建设用地使用权抵押…………………………………280
第一节 建设用地使用权抵押合同与抵押权生效……………………282
一、抵押合同与抵押权生效区别……………………………………282
二、法律对抵押人的限制规定………………………………………284
三、法律对抵押权人的限制规定…………………………………292
四、抵押财产应由抵押人享有所有权或者处分权…………………293
[案例分析]职红星诉李冀安以依约定产权登记在其名
下但为共有的房屋与建行西安建国路支行签订
的抵押合同侵犯其享有的所有权应确认无效案…………………294
五、抵押合同的形式与公证…………………………………………295
六、抵押权人的权利…………………………………………………297
七、抵押人的权利……………………………………………………306
八、抵押合同违反流质契约禁止性规定……………………………313
[案例分析]三江公司囚代银河公司等偿还债务申
请执行经公证赋予强制执行效力的以土地使用权
抵押到期不偿还债务直接抵偿土地使用权的协议
案…………………………………………………………………315
第二节 物上保证人的理解与规定……………………………………317
一、物上保证人的责任范围…………………………………………317
二、物上保证人在债务人不知情时设立抵押权……………………317
三、物上保证人事后反悔拒绝提供抵押担保问题…………………318
四、物上保证人的代位追偿权………………………………………319
第三节 建设用地使用权抵押类型……………………………………319
一、经营性建筑物抵押时划拨建设用地使用权一并抵押…………319
二、公有住房与经济适用住房抵押时划拨建设用地使用
权一并抵押……………………………………………………322
三、无地上定着物的出让建设用地使用权抵押．…………………324
四、建筑物抵押时建设用地使用权一并抵押………………………325
五、企业间土地使用权抵押有关问题………………………………330
第五节 建设用地使用权的抵押权担保范围………………………331
一、抵押权担保范围………………………………………331
二、主债权及其利息…………………………………………………331
三、违约金……………………………………………………………334
四、损害赔偿金………………………………………………………336
五、实现抵押权费用…………………………………………………337
六、保全抵押财产费用……………………………………………．338
第五节 建设用地使用权抵押权所及标的财产范围……………338
一、从物……………………………………………………………339
二、附合物、附属物…………………………………………………339
三、孳息………………………………………………………………341
四、抵押财产的代位物………………………………………………342
第六节 建设用地使用权抵押权实现…………………………………343
一、建设用地使用权抵押权的优先受偿权限制……………………343
二、建设用地使用权抵押权实现前提……………………………356
三、建设用地使用权抵押权实现的三种方式………………………357
四、建设用地使用权上新增建筑的处理……………………………367
五、法院查封、拍卖直管公房抵偿政府债务问题…………………368
六、抵押财产拍卖或变卖后价款的分配顺序………………………369
第八节 抵押财产混同与主债权的诉讼时效…………………………371
一、抵押财产因混同消灭及例外……………………………………371
二、抵押权存续期间与主债权的诉讼时效…………………………371
第九节最高额抵押权……………………………………………373
一、最高债权额限度理解……………………………………………373
二、最高额抵押权担保的债权确定与范围…………………………374
三、最高额抵押合同变更…………………………………………‘376
四、最高额抵押权转让………………………………………………376
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第十四章 建设用地使用权他项权利………………………………378
第一节地役权…………………………………………………………379
一、地役权与相邻关系的区别与联系………………………………380
二、地役权制度的主要规则…………………………………………381
第二节相邻权………………………………………………………384
一、相邻关系与相邻权概念…………………………………………384
[案例分析]查则群诉查则学先栽树影响其后建房采光
要求伐除案………………………………………………………386
二、土地相邻关系类型………………………………………………387
[案例分析]新华日报社诉南京华厦实业有限公司相邻
关系侵权损害赔偿纠纷案………………………………………389
[案例分析]俞嫱华诉上海嘉平房地产有限公司相邻关
系案………………………………………………………………392
三、相邻关系中的容忍义务………………………………………394
四、相邻纠纷的请求权与其他权利竞合…………………………396
[案例分析]上海市长宁区鸿申大厦业主委员会诉上海
国贸房地产有限公司等相邻关系案………………………………398
第三节 建设用地使用权的采矿权…………………………………402
第四节林地建设使用权………………………………………………403
第五节 土地借用权……………………………………………………404
[案例分析]洪绥熙诉鲤城区开元街道办事处返还出借的
空地纠纷案…………………………………………………………405
第六节耕作权…………………………………………………………407
一、耕作权立法概况………………………………………………407
二、耕作权的主要法律特征…………………………………………410
第七节 临时用地使用权……………………………………………410
[案例分析]潞城镇彭家砖厂不服常州市戚墅堰区国土
局土地管理处罚决定案……………………………………………412
第八节典权……………………………………………………………413
一、典权概念与立法概况………………………………………413
二、我国典权的主要规则…………………………………………415
三、典权中的绝卖限制……………………………………………417
四、典权与抵押权区别……………………………………………418
[案例分析]金德辉诉佳木斯市永恒典当寄卖商行抵押
借款纠纷案…………………………………………………………419
第十五章 建设用地使用权确权与登记………………………………422
第一节 国有土地使用权确权………………………………………425
一、对历史遗留的国有土地使用权确权……………………425
二、通过登记确定建设用地使用权…………………………………428
三、无需登记发生建设用地使用权变动效力……………430
四、建设用地使用权确权范围……………………………………433
第二节 土地登记制度概述……………………………………………433
第三节 土地登记机关与房屋登记机关………………………………434
第四节 登记审查与登记错误责任………………………………439
一、登记机构的登记审查程序与内容……………………………439
[案例分析]土地登记机关是否有审查印章真伪的义务…………440
二、登记机构登记错误的赔偿责任…………………………………441
[案例分析]深圳市規划国土局、深圳市有色金属财务
有限公司因行政赔偿纠纷不服深圳市中级人民法院
(1999)深申法行初字第9号行政赔偿判决上诉案 ……………443
三、国土资源局协助司法机关办理土地使用权转移
行为的可诉性…………………………………………………445
[案例分析]新开河小区业主委员会诉无锡市国土资源
局不依法颁发土地使用权证案……………………………………446
四、国土资源行政部门的土地登记行为的可诉性…………………447
[案例分析]殷领娣不服温县国土資源局核发土地变更
登记证书案………………………………………………………448
第五节 登记申请人与登记请求权…………………………………451
第六节 更正登记与异议登记…………………………………………452
第七节 设立(初始)登记……………………………………………455
一、设立登记的法律依据……………………………………………455
二、出让设立登记……………………………………………………456
三、划拨设立登记……………………………………………………458
四、租赁设立登记……………………………………………………459
五、作价出资(入股)设立登记……………………………………460
第八节变更登记………………………………………………………462
一、权利变更登记……………………………………………………462
二、他项权利变更登记………………………………………………465
三、名称、地址和土地用途变更登记………………………………467
第九节预告登记………………………………………………………468
第十节注销登记………………………………………………………470
第十一节 土地权属争议的解决………………………………………472
一、土地权属争议解决概念…………………………………………472
二、土地权属争议解决的前置程序：………………………………473
[案例分析]西安市广仁寺与西安市围巾厂土地使用权
纠纷．案………………………………………………………………474
三、土地权属争议的解决程序………………………………………476
四、法院审理土地权属争议时不能直接确认土地权属……………479
[案例分析]济源市克井镇枣庙村第二村民小组不服济
源市人民政府土地行政处理决定案………………………………479
五、政府处理土地权属争议与行政确权、行政许可的区别………481
[案例分析]高保善诉西安市雁塔区人民政府不履行法定
职责案……………………………………………………………483
第十二节 建设用地使用权的登记与合同效力关系…………………485
主要参考资料………………………………………………………………486
法律法规索引………………………………………………………………491