图书内容简介

序 言
1981年3月，我国第一家物业服务公司——深圳物业服务公司成立，物业管理行业首先在深圳破土而出。二十多年来，伴随着住房制度改革和房地产业的发展，物业服务市场日益繁荣，物业管理迅速成长为具有庞大市场需求的新兴服务产业。但伴随着物业管理行业的蓬勃发展，近年来物业管理和服务中产生的纠纷也日益增多。这些纠纷与广大群众的日常生活密切相关，往往牵涉房地产开发商、物业公司、小区业主乃至公共利益等多方利益，涉及社区自治、城市管理和社会建设等领域的诸多问题；而物业管理作为新兴产业，相关法律法规并不完善，物业管理和服务中的许多问题往往缺乏法律依据，也没有成功的先例可循，依法处理纠纷面临相当的难度。因此，物业管理纠纷既是关系民生与和谐的社会热点，同时也是当前司法审判的难点，每一件物业管理纠纷都在考验法官的司法智慧。
司法审判是高度专门化的学科，也是实践性的艺术，法官的司法智慧和审判经验，只能来源于深入的审判实践。作为我国物业管理行业的发源地和先进城市，深圳的物业管理纠纷复杂多样，新类型案件层出不穷，为法官开展调查研究、总结审判经验提供了丰富的实践“土壤”。罗湖区法院的法官在繁重的审判工作之余，潜心钻研撰写了这本《物业管理纠纷审判实务与典型案例释疑》。这本书以典型案例为引，针对当前物业管理纠纷案件的常见类型和难点问题，以“专家提示”、“实务释疑”等形式，归纳了每个案例的裁判要旨，既进行法律理论阐述，又给出了务实的解决思路，体现了法官们源于审判实践的深入思考，是审判经验的凝练与升华，必将对物业管理纠纷案件的审理起到积极作用。
在我看来，这本《物业管理纠纷审判实务与典型案例释疑》，也许理论探讨不够深入，某些观点也尽可以做学术上的争论，但自有其可贵之处。一是选题上，抓住了物业管理纠纷这一社会热点，体现了司法关注民生的价值取向，对社会司法需求予以回应；二是在风格 上，选择了司法实务的视角，立足审判实践，贴近实际问题，着眼矛盾化解，审判工作与调研工作有机结合。这本书的最大意义和价值就在于此。衷心希望罗湖区法院更好地发扬这些工作特色，有更多更好的调研成果出现!
二O O八年七月

图书目录

目 录
第一章前期物业服务
1．建设单位与物业服务有限公司签订的《前期委托物
业服务合同》对业主是否有约束力…………………………3
2．开发商在售楼广告中作出“购房赠送前期物业服务
费”的承诺的法律拘束力……………………………………7
3．建设单位在房地产买卖合同中约定赠送物业服务费
的效力…………一……………………………………………．12
4·业主或建设单位委托未取得资质证书的物业服务企
业进行前期物业管理的合同是否有效………………………16
5·物业服务有限公司管理的物业与所持资质证书等级
不相符，其与开发建设单位签订的《前期物业管理
服务合同》的效力如何确定…………………………………20
第二章物业服务合同
6·物业服务有限公司是否有权将小区物业服务转包给
其他人经营……………………………………………………27
7·物业服务企业被解聘之后仍在住宅小区从事物业服
务的，业主应否交纳物业服务费用…………………………32
8·业主委员会与新的物业服务企业签订物业服务合同
后，原物业服务企业拒绝移交，谁有权要求原物业
服务企业移交…………………………………………………35
9．物业服务有限公司是否有权以业主欠缴物业管理费
为由停止供水、供电…………………………………………38
10．物业服务企业是否有权没收业主的装修押金……………43
11．物业服务企业代收水、电费等相关费用的，其是否
有权收取手续费……………………………………………48
12．物业服务公司是否有权以原业主欠缴物业管理费为
由拒绝新业主办理入住手续………………………………52
13．业主欠付水费，物业服务企业在根据自己与供水公
司签订的《供水用水合同》为业主垫付水费之后，
能否请求业主按该合同约定的标准支付违约金…………57
14．抄表读数可作为物业服务有限公司计收业主用水费
的依据……………………………………………………62
15．物业服务企业与业主之间签订的停车位转让协议的
效力…………………………………………………………67
16．物业服务企业对业主车辆被盗应否承担法律责任………73
17．进门发放出入证，车辆丢失，物业服务有限公司应
否负责………………………………………………………78
18．业主家中被盗，物业服务企业是否应承担赔偿责任……82
19．业主家中被盗，可否因此拒绝交纳物业管理费…………87
20．物业服务企业对其所聘的保安伤害业主所造成的损
失是否应当承担赔偿责任…………………………………92
21．业主在住宅小区公共地方遭受人身损害，物业服务
企业是否应当承担相应的赔偿责任………………………97
22．宠物于小区内丢失，物业服务企业是否应当承担赔
偿责任………………………………………………………104
23．物业服务企业应提供何种证据证明物业服务费用的
诉讼时效期间有中断的事由………………………………108
24．物业服务有限公司单方面增加物业管理费的行为
无效…………………………………………………………113
25．业主与第三人约定，由第三人承担物业服务费等费
用，其能否据此约定而免责………………………………117
第三章业主委员会
26．小区业主委员会未经业主大会授权是否有权提起民
事诉讼………………………………………………………123
27．业主委员会的行为侵害物业服务企业利益时，物业
服务企业是否可以起诉业主委员会………………………130
28．业主委员会未经业主大会表决同意与物业服务企业
订立的《物业服务合同》的效力…………………………134
29．当业主委员会作出损害业主利益的违法决定时，业
主有何维权途径…………………………………………139
30．业主委员会是否有权起诉要求解聘物业服务有限
公司…………………………………………………………145
第四章业主权益
31．物业管理用房的归属………………………………………15l
32．房屋因质量问题未交付使用，业主也尚未入伙，物
业管理费用如何承担………………………………………157
33．房屋空置期间物业管理费的承担…………………………163
34．业主将房屋出租的，应当由业主还是由物业使用人
缴纳物业服务费用…………………………………………168
35．业主是否有权拒付物业服务有限公司未取得物业管
理资质期间的物业管理费…………………………………172
36．业主能否以开发商违约作为拒交前期物业服务费的
抗辩理由……………………………………………………177
37．业主能否以物业服务企业服务不到位作为拒交物业
管理费的抗辩理由…………………………………………182
38．业主能否以自聘保安员和清洁工提供服务为由拒交
物业服务费…………………………………………………187
39．业主搬家时未按时结清物业服务费用，物业服务企
业是否有权拒绝放行………………………………………192
40．业主选聘新的物业服务企业应当具备的条件…………195
41．业主个人能否单独对物业服务企业侵犯全体业主共
同权利的行为提起侵权之诉………………………………200
42．建筑区划内停车位的权属…………………………………207
43．小区停车场是否能由经营单位自行进行物业管理………213
44．建筑区划内公用设施变更使用功能应当经过怎样的
法律程序……………………………………………………218
45．物业服务有限公司是否有权对违章搭建的业主提起
诉讼…………………………………………………………223
46．小区老年健身队扰民，业主能否要求物业服务有限
公司制止这种行为…………………………………………230
47．人民法院拍卖的房产，在拍卖成交确认书中明确原
业主拖欠的物业服务费用、水电费由竞得人自理，
竞得人是否应承担原业主拖欠的物业服务费用、水
电费…………………………………………………………232
第五章物业维修基金
48．物业服务企业对物业维修基金的使用不符合法定使
用范围，是否应当返还，应当返还给谁…………………239
49．业主是否有权追缴房屋公用设施专用基金………………243
50．物业服务权限移交时，本体维修基金是否应当向新
的物业服务企业一并移交…………………………………248
第六章其他问题
51．业主在楼顶平台搭建房屋的行为是否侵害其他业主
的权利……………………………………………………255
52．因楼上房屋漏水引发楼下业主损失的，物业服务企
业是否应当与楼上业主共同承担损害赔偿责任…………259
53．小区电梯广告收入的归属…………………………………263
54．物业服务企业是否有权将小区内公用面积出租收取
租金…………………………………………………………268
55．业主违反安全规范装修，物业服务企业能否以自己
的名义提起诉讼，要求法院判决予以制止………………272
56．业主未按物业服务企业要求安装塑钢窗封闭阳台，
物业服务企业是否有权拆除………………………………277
57．物业服务有限公司张贴通告点名批评业主是否构成
侵权…………………………………………………………282
58．管理规约中仲裁条款的效力………………………………286
相关法律法规
《中华人民共和国物权法》(节录) …………………………291
(2007年3月16日第十届全国人民代表大会第
五次会议通过)
《物业管理条例》………………………………………………294
(2003年6月8日公布，2007年8月26日修订)
《物业管理企业资质管理办法》………………………………307
(2004年3月17日建设部令第t25号)
《物业服务收费管理办法》……………………………………313
(2003年11月13日国家发展和改革委员会、建设部发
改价格[2003]1864号)
《物业服务收费明码标价规定》………………………………317
(2004年7月19日发改价检[2004]1428号)
主要参考文献………………………………………………………319
后 记………………………………………………………………320