图书内容简介

近年来，我国房地产行业飞速发展，房地产交易日益频繁，居民的房屋保有量亦大量增加，随之而来的房地产纠纷也日益增多。为了规范房地产行业的发展、保护当事人的合法权益，我国出台了一系列的法律规范，特别是2007年10月1日起施行的物权法对我国的房地产权属的确认、保护和房地产的抵押做了重要规定。为了向社会公众全面、及时介绍我国的房地产法律制度，作者阅读了大量的房地产著作、参阅了众多的法院判例并从中精选对当前现实最具指导意义的多个案例然后辅以详尽的解说。本书具有以下三个特征：
新颖性。近年来我国出台或修改了一系列有关房地产的法律、行政法规和司法解释，其中最重要的有：2003年最高人民法院发布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、2004年最高人民法院发布的《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》以及2007年3月全国人大通过的《物权法》、2007年8月国务院修正的《物业管理条例》等。上述法律规范对我国既往的房地产法律制度或者是做了重要补充或者是予以重大修改。然而，市面上销售的有关房地产判例研究的书，多出版较早，对上述法律规范没有涉及，读者如果不知上述法律规范内容，可能误解我国的房地产法律制度，不能准确维护自己的合法权益。是以，本书特意精选了与上述法律规范相对应的法院判例，并辅以详细的解说，使读者可以对我国现行有效的房地产法律规范有正确地了解。
全面性。房地产法作为一个部门法，内容极其丰富，不仅指我国的城市房地产管理法，还包括土地管理法、物业管理条例、民法通则、担保法、物权法等等规范房地产法律关系的法律规范；它不仅规范房地产开发、房地产买卖，而且规范房地产抵押等等一切有关房地产的法律关系。如果人们对相关法律内容没有全面的了解，难免会对法律作断章取义的理解，不能以法律正确地指导自己的行为或维护自己的合法权益。所以，本书共设九章全面介绍了有关房地产方面的法律制度和法院判例，包括房地产开发、房屋拆迁、房产交易、房产租赁、房屋抵押、建筑物区分所有权和相邻关系、物业管理、房屋装修及房屋所有权、土地管理等九大方面。通过阅读本书，读者可以获得对我国房地产法律制度的全面认识。
实用性。随着我国社会经济的快速发展，我国房地产的开发和利用成为社会经济生活的一种常态，我们的经济生活与房地产密切结合在一起，公司、企业可以通过开发房地产谋利、利用房地产作为经营场所，我们平民百姓亦需要购买房屋居住、对房屋进行装修、委托物业对房屋进行管理等等。上述任何一种行为皆可能导致纠纷，为了避免不必要的纠纷或者在纠纷发生后维护自己的合法权益，无论是公司企业还是我们平民百姓皆需要掌握必要的法律知识。本书既有对法院判决的详细介绍，又有对作为其判决基础的法律规范的详尽分析，而且本书所精选的案例皆是日常生活中经常发生的案件，读者可以通过阅读本书中与自己案件相类似的案例，找到相关的法律制度，并运用法律维护自己的合法权益。
希望本书的出版能为人们了解我国的房地产法律制度、指导房地产法律实务贡献自己的一份薄力，同时，如果书中有疏漏之处，也欢迎大家批评指正。
张宏斌
2008年2月

图书目录

第一章房地产开发…………………………………………(1)
案例1 山西泰丰大酒店有限公司诉大同市土地管理局案
——拒不履行土地出让合同的法律后果………………(1)
案例2广东正君发展有限公司诉番禺市南村镇经济发
展总公司案
——涉及非法用地和违章建设的土地开发合同如何处
理……………………………………………………(7)
案例3萍乡市新区建筑安装总公司硖石分公司诉萍乡
市城北房地产有限公司案
——建筑工程招投标书中提出的价款能否作为法院确
定工程款的依据……………………………………(17)
案例4何增文诉何大欢等人案
——因不具备法定资质建筑工程合同被认定无效后，
工程款如何结算……………………………………(23)
案例5 通榆县建筑工程总公司诉通榆县电信局等案
——如何正确认定建设工程承包合同中的竣工结算方
式……………………………………………………(29)
案例6孙玉国诉中铁二十三局集团第三工程公司、碧
谷有限公司案
——建设工程价款如何确定……………………………(41)
案例7 江西省某县水电站诉浙江金华市甲建筑公司案
——建设工程总承包转包后的法律责任………………(49)
案例8 北京商建房地产开发公司诉北京市北郊农场案
——情势变更原则对共建房协议履行的影响…………(53)
案例9万兴公司诉滑雪公司、银冠公司案
——以房抵债合同如何生效……………………………(59)
案例10 南海市建筑工程公司诉广东农产品中心批发
市场有限公司案
——合同法第286条法定抵押权如何具体运用 ………(67)
第二章房屋拆迁……………………………………………(79)
案例11 郑作忠等人诉宁德市蕉城区建设局案
——拆迁法律关系性质的界定…………………………(79)
案例12 李某某诉某新区建设局
——如何认定拆迁人资格………………………………(83)
案例13柳福安、吴金女及沈允炳诉宁波市北仑区房地
产管理处和宁波大榭开发区恒业房地产开发
有限公司
——颁发拆迁许可证后才补办建设用地规划许可证的
法律效力……………………………………………(88)
案例14丰浩江等人诉广东省东莞市规划局房屋拆迁
行政裁决纠纷案
——没有评估师资格的人署名的评估报告无效………(95)
案例15 苏州市城区防汛指挥部办公室诉苏州市建设局案
——逾期申请重新评估的法律效力……………………(102)
案例16 康水钧诉厦门市土地房产管理局案
——对未持有房屋所有权证的房屋在拆迁安置过程中
应如何认定及处理…………………………………(107)
案例17 高冲诉沈阳市苏家屯区人民政府
——集体土地上的房屋拆迁的法律如何适用…………(113)
案例18 某泰顺公司诉某拆迁管理部门
——拆迁补偿方式中如何实现对承租人利益的保护……(117)
案例19殷锡成诉上海市静安区房屋土地管理局
——行政裁决的法律效力如何…………………………(120)
案例20金某诉上海市某区房地局案
——房屋拆迁行政裁决做出后又达成拆迁安置协议的
应如何处理…………………………………………(126)
案例2l 邢明兰诉淮北市相山区人民政府及淮北市相
山区相南街道办事处
——违法拆迁时的拆迁人补偿和行政机关赔偿义务如
何……………………………………………………(129)
第三章房产交易……………………………………………(135)
案例22 陈海燕诉上海京城房地产开发公司案
——当事人在订立房屋预售合同之前订立的预定合同
的性质与效力如何…………………………………(135)
案例23 广州市余泥渣土排放管理处诉广州三新实业
有限公司、广州丰伟房地产开发有限公司案
——已经履行了主要合同义务的商品房预售合同一方
是否能够主张解除…………………………………(141)
案例24 高某诉北京信远万柳房地产开发有限公司案
——预先交的购房款未必都是定金……………………(148)
案例25孙某诉宁夏银川市城乡绿地房地产综合开发
公司案
——房屋“缩水”要双倍返还缩水面积款………………(154)
案例26 郑女士诉合肥某房地产开发公司案
——未取得商品房预售许可证的情况下发售商品房，
合同无效并被法院处以惩罚性赔偿………………(156)
案例27邢某、史某诉上海东兴置业(集团)有限公司案
——商品房买卖合同签订后，出卖人又故意“一房二
卖”的，承担惩罚性赔偿责任………………………(162)
案例28 某房地产公司诉梅某案
——销售广告中明确载明价格优惠条件的，视为要约
………………………………………………………(170)
案例29 汤某诉杨某、王某案
——实际交付与登记过户发生冲突时，以登记过户为
准……………………………………………………(174)
案例30杨青等诉上海振川物业有限公司案
——开发商应全面承担商品房逾期交付的违约责任……(178)
案例31 海河房地产公司诉李方案
——合同撤销权制度在房产交易中如何应用…………(182)
案例32 胡某等诉李某房屋买卖纠纷案
——不动产登记的公示公信力与无权处分制度的竞合
与冲突………………………………………………(188)
案例33陆国庆诉县市场开发服务中心和新岭村民委
员会案
——国有资产未经批准转让，也未办理房产过户登记
手续的房屋买卖合同是否有效……………………(195)
案例34王某诉某镇政府案
——整体出售房屋是否应考虑部分承租人的优先购买
权…………………………………………………·(204)
案例35 中国东方资产管理公司重庆办事处诉浮图美
公司及第三人博智公司案
——债务人低价转让房产，债权人行使撤销权…………(208)
案例36海搏邦地产投资顾问有限公司诉毛艺霖案
——房屋买卖居间合同中的格式条款效力如何认定……(216)
案例37 李某诉北京市某国家机关案
——职工购买公有住房未办理产权证之前死亡的，其
购房行为是否有效…………………………………(220)
案例38顾某诉杜某案
——为逃避税收订立房屋买卖合同无效………………(226)
案例39 马某某诉东营某某拍卖有限责任公司、中国某
某资产管理公司济南办事处案
——房屋出让后的卖方附随义务………………………(230)
案例40张某等人与北京市某房地产开发公司地下停
车场的所有权和使用权纠纷案
——地下停车场的所有权和使用权由合同约定………(234)
案例41 李某诉于某案
——不动产赠与合同可否撤销…………………………(240)
第四章房产租赁……………………………………………(249)
案例42 四川省高级人民法院诉范萍案
——房屋租赁合同纠纷管辖法院及诉讼主体如何认定
………………………………………………………(249)
案例43 中国人民解放军西藏军区驻兰办事处诉甘肃
东亚定向爆破工程有限公司案
——名为投资租赁合同实为房屋租赁合同如何认定……(258)
案例44 王某、崔某诉李某案
——租赁房屋装修物如何处理…………………………(270)
案例45 北京某鞋厂诉北京某建筑工程有限责任公司案
——违章建筑是否能够适用关于添附物规则进行处理
………………………………………………………(274)
案例46韩树堂、韩兆升诉泾阳县云阳供销社案
——历史遗留的无产权房屋租赁问题如何处理………(278)
案例47 吴彩萍诉当阳伟豪公司系企业案
——承租人的优先购买权………………………………(283)
案例48 肖启明诉何建屏案
——房屋拍卖后，承租人是否享有优先购买权…………(287)
案例49杭州市古荡镇益乐村村民委员会诉浙江益爱
电子发展有限公司案
——出租合同被终止转租合同是否也随之终止………(294)
第五章房屋抵押……………………………………………(303)
案例50 东方资产管理公司与东大集团债权人会议案
——在建房屋抵押的效力问题…………………………(303)
案例51 杨某诉张某某案
——未经授权作出的抵押行为效力如何………………(316)
案例52 中国建设银行番禺支行诉刘剑锋、广州百胜房
产有限公司案
——房屋按揭中的购房合同与抵押合同之间的关系如
何处理………………………………………………(322)
案例53 中国长城资产管理公司诉惠州市夏里巴实业
公司、惠州市夏里巴经济贸易发展公司案
——房屋抵押没有办理抵押登记手续的抵押关系是否
成立…………………………………………………(330)
案例54 中国农业银行昆明市经济技术开发区支行诉
昆明市副食禽蛋总公司禽蛋批发部、昆明市副
食禽蛋总公司案
——最高额抵押权人如何行使抵押权…………………(340)
案例55 中国农业银行成都市总府支行诉四川华通汽
车集团公司与四川盛世集团有限责任公司案
——房屋与土地权利主体不一致时，房地产抵押合同
的效力及相关权利人的利益保护…………………(347)
案例56叶某诉张某案
——承租权与抵押)中突时如何处理……………………(357)
第六章建筑物区分所有权和相邻关系……………………(363)
案例57季某诉朱某案
——如何区分建筑物所有权的专有权和共有权………(363)
案例58 深圳甘肃省对外经济贸易代理总公司诉黄某
某、深圳市轻工业品进出口公司案
——建筑物区分所有制度下，共有部分的权利如何行
使……………………………………………………(370)
案例59 陈某诉深圳市金德海实业发展有限公司、深圳
市名都物业管理有限公司、名都实业股份有限
公司案
——“不可量物侵害”在相邻关系中如何认定…………(374)
案例60顾然地诉上海巨星物业管理有限公司案
——所有权限制理论在建筑物区分所有权中的应用……(379)
第七章物业管理……………………………………………(384)
案例61现代城住宅小区物业管理委员会诉北京市朝
阳区国土资源和房屋管理局案
——物业管理行政主管部门的职能如何定位…………(384)
案例62佛山市南海区兴业物业管理有限公司诉佛山
市南海区桂城名苑小区业主委员会案
——业主如何决定重大事项……………………………(394)
案例63 北京市大成物业管理公司诉李恕等长安新城
十二名业主案
——物业管理合同的权限范围如何……………………(400)
案例64 朱某诉深圳市物业管理有限公司房屋管理纠纷
——业主委员会成立之前管理权如何行使……………(409)
案例65 丁福楣诉上海市杨浦区房屋土地管理局案
——业主代表大会制定的自主管理章程的效力如何……(413)
案例66 蒋麟诉上海仪电置业发展公司案
——业主能否成为商品住宅房维修基金管理使用纠纷
的诉讼主体…………………………………………(423)
案例67 胡素文等诉深业集团物业管理有限公司案
——住户小区内遇害，物业管理公司是否应承担违约
赔偿责任……………………………………………(426)
第八章房屋装修及房屋所有权纠纷………………………(440)
案例68 栗某诉南京某建筑装饰工程公司案
——室内装修引起环境污染可否适用环境侵权
特殊规则……………………………………………(440)
案例69 南京某开发公司诉黄某某案
——违规装修造成的损害赔偿的认定…………………(449)
案例70王某诉北京工关天成装饰公司案
——房屋装修质量不合格引起人身损害如何处理……(452)
案例71 蓝梦公司诉南通市房产管理局案
——违法假冒进行房产所有权登记行为如何处理……(462)
案例72 吴泽芳、王慧琼诉利关珠案
——夫妻离婚后擅自搬入居住侵犯房屋所有权………(471)
案例73唐世辛诉乔秀云案
——房改房的权属的认定………………………………(474)
案例74上海市某纱厂诉李某案
——工厂无权收回被开除工人已购的公房……………(479)
第九章土地管理……………………………………………(483)
案例75 怀远县五岔镇刘郢村村民委员会诉怀远县人
民政府案
——政府预留应向农民发放的征地补偿费的行政行为
的法律效力…………………………………………(483)
案例76 温记强诉广州市花都区花东镇望顶村村民委
员会、广州市花都区花东镇望顶村第三经济合
作社案
——征地补偿款如何分配………………………………(487)
案例77傅某诉宣州区某镇村民组案
——妇女土地承包经营权应如何保护…………………(491)
案例78 某村民小组诉吴某案
——留成宅基地纠纷案件法院是否应当受理…………(495)
案例79莫新诉南宁市国土资源局案
——已经授予的宅基地国土资源局可否再收回………(500)
案例80某果品公司诉成某案
——划拨土地不得直接出租……………………………(505)
案例81许兴吉诉海口市人民政府案
——房屋所有权和土地使用权不能分归不同主体所有
………………………………………………………(510)