图书内容简介

本书对该课题的研究主要集中在以下几个方面：(1)在对传统的物权变动模式评析的基础上，提出应以绝对物权行为理论构建物权变动的理论基础。通过对三种典型的物权变动模式逐一进行分析，笔者指出其理论上的不足和制度设计中的缺陷。笔者从物权和债权的差异人手，着重分析引起物权和债权发生变动的法律行为中的意思表示因素，笔者认为“绝对法律行为”不仅是客观存在的，而且应当成为物权变动的理论基础。目前法学界承认绝对权，也承认绝对法律关系，但几乎无人论及特定人和不特定人之间的绝对法律行为。目前学术界将法律行为划分为单方法律行为、双方法律行为和多方法律行为，这无法合理解释引起绝对权变动的法律行为的性质问题。绝对法律行为的概念将使法律行为理论更加完善。绝对法律行为引起绝对法律关系，从而导致绝对权的变动，相对法律行为引起相对法律关系，从而导致相对权的变动，即绝对法律行为一绝对法律关系一绝对权，相对法律行为一相对法律关系一相对权。不承认绝对法律行为的存在，就无法解释绝对权变动的原因，也无法解释引起绝对权变动的法律行为的性质。绝对法律行为可以使绝对权和相对权的区分在逻辑上得到彻底的贯彻。(2)以绝对物权行为理论为依据，重新解释并系统设计了不动产登记制度。在不动产登记中，尤其应当建立物权变动公告制度，保证登记权利正确性推定的可靠性。登记之前以物权变动公告制度保护真正权利人，登记之后以登记的公信力保护善意第三人，从而使对真正权利人和善意第三人的利益保护达到平衡。不动产物权一经登记公示，即产生权利正确性推定效力，这也正是登记公信效力的体现。但登记的正确推定效力无疑是以牺牲真正权利人的利益为代价来换取交易秩序的效率与安全，因此应当建立物权变动公告制度，在确定登记之前给予利害关系人进行意思表示的空间，允许其提出异议，这不仅符合绝对法律行为理论，而且在实践中的确可以减少发生登记错误的几率，保证登记的正确性，避免使真正的权利人遭受公信力的损害。(3)以绝对物权行为理论为基础，以公示公信制度为原则，以恶意抗辩制度为补充，构建我国保护善意第三人的机制。善意取得制度在我国已成为保护市场交易中善意第三人的主流观点。事实上，尽管善意取得制度具有一定的合理性并符合人们的法律情感，但由于善意的主观标准难以确定，其保护买受人的法律功能难以充分发挥，而公示公信制度则可以将物权变动过程外化为一定物态形式为公众所知，并为第三人提供了善意的客观标准，在保护第三人方面，公示公信制度较善意取得制度为优，应根据绝对物权行为理论，以登记公示公信和恶意抗辩来构建保护第三人的立法体制。(4)本书探讨了不动产登记的一般规则，主要对不动产登记机关、登记对象、登记类型、地籍调查、不动产登记的一般程序以及不动产登记的效力进行了研究。(5)本书还探讨了不动产登记的具体形态，主要包括不动产总登记、初始登记、变更登记、预告登记、查封登记、信托登记、更正登记、异议登记、涂销登记等各种具体的登记形式。 理论基础模糊不清、制度设计简单粗糙，这是目前我国不动产登记制度的主要缺陷。本书试图对不动产登记制度进行理论匡正，希望能够为我国不动产物权登记制度寻找科学的理论基础，为我国制定出一部缜密合理的不动产登记法作好理论上的准备。

图书目录

序／1
导论：我国不动产登记制度中的
主要缺陷／1
一、基础理论模糊不清／2
二、多头管理，分级登记／3
三、政出多门，各自为政／7
四、登记范围不明／9
五、具体制度往往违背物权法的
基本原则／lO
六、重视行政管理，轻视公示服务／21
七、重视城市，忽视农村／23
八、登记制度之间协调不够／26
第一编 不动产登记的理论基础：绝对物权行为理论
第一章 典型不动产登记模式的分析／35
第一节典型的不动产登记模式／36
一、“登记对抗主义”模式／36
二、“登记生效主义”模式／37
三、“折中主义”登记模式／4l
第二节 “登记对抗主义”模式的分析／4l
一、登记对抗主义在理论上的不足／42
二、登记对抗主义在适用上的困难／44
第三节 “登记生效主义”模式的分析／49
一、物权行为理论的困惑／5l
二、对物权行为理论的进一步追问／59
第四节 “折中主义”登记模式的分析／71
一、债权行为何以引起物权变动?／7l
二、登记或交付是法律行为吗?／72
三、“折中主义”登记模式如何保护真正权利人?／70
第二章 绝对权变动与绝对法律行为／74
第一节 “绝对法律行为”概念的提出／74
一、关于绝对权与相对权的通说／74
二、关于绝对法律关系与相对法律关系的通说／79
三、对法律行为分类的通说／81
四、绝对法律行为和相对法律行为：法学理论中的盲点／80
第二节绝对法律行为的客观性／86
一、不特定人在绝对权变动中的法律地位／87
二、绝对法律行为中的意思表示方式／88
三、绝对法律行为为什么会长期被我们忽略?／89
第三节绝对法律行为的价值／92
一、绝对法律行为的理论价值／92
二、绝对法律行为的实践价值／93
第四节 绝对法律行为的客观例证／94
一、夫妻身份权的取得／94
二、专利权之取得／99
三、商标权之取得／100
四、动产之抛弃／101
五、不动产的总登记和第一次登记／101
第五节 萨维尼物权行为理论的根本症结／102
第三章 物权变动中的绝对法律行为：绝对物权行为／104
第一节 绝对物权行为才是引起物权变动的真正原因／105
一、债权行为中的物权变动合意是客观存在的／105
二、债权行为不是引起物权变动的真正原因／106
三、绝对物权行为才是物权变动的真正原因／108
四、不特定人在物权变动中进行意思表示的必要性／108
第二节 绝对物权行为的成立／lIl
一、当事人身份在债权法律关系和物权法律关系中的区分／111
二、意思表示在债权行为和绝对物权行为中的区分／112
三、绝对物权行为的成立／l12
第三节绝对物权行为的生效／114
一、对债权行为中物权变动合意的审查／115
二、对公告异议程序中物权变动合意的审查／116
三、登记：绝对物权行为的生效要件／116
第四章 “绝对物权行为”变动模式中的有因性和无因性／119
第一节 债权行为与绝对物权行为之间的有因性和无因性／119
一、有因性／120
二、无因性／120
第二节 绝对物权行为与国家确认行为之间的有因性和无因
性／122
一、有因性／122
二、无因性／123
第三节无因性的有效射程／124
一、直接交易当事人／124
二、恶意受让人／124
第五章 绝对物权行为理论的应用价值／126
第一节 绝对物权行为理论可以解决的重大争议／127
一、萨维尼物权行为理论争论百年而终无定论，症结何在?／127
二、债权行为和物权行为的瑕疵一致，何以成为可能?／128
三、登记的性质：民事法律行为抑或行政行为?／128
四、出卖人的权利瑕疵担保义务如何履行?／129
五、买卖合同中没有转移所有权的意思表示，这可能吗?／130
六、无权处分中，买卖合同的效力如何确定?／131
七、抛弃是事实行为还是法律行为?／132
八、登记机关的实质审查如何进行?／133
九、登记的不动产物权推定为正确，推定的依据是什么?／133
十、直接当事人、恶意第三人可否主张无因性之保护?／133
第二节 绝对物权行为理论在不动产中的应用／134
一、不动产总登记中的绝对物权行为／135
二、土地所有权第一次登记中的绝对物权行为／136
三、建筑物所有权第一次登记中的绝对物权行为／137
四、不动产时效取得中的绝对物权行为／137
第三节 绝对物权行为理论是否适用于动产?／138
一、占有与权利推定／139
二、绝对物权行为理论在动产领域中的运用／139
第六章 “绝对物权行为”变动模式是我国物权立法的理性
选择／141
第一节“绝对物权行为”模式中的利益平衡／142
一、以债权行为保护交易当事人／142
二、以绝对物权行为保护利害关系人／144
三、以国家确认行为保护善意第三人／145
第二节 “绝对物权行为”模式的优势／146
一、“绝对物权行为”模式优于“登记对抗主义”模式／146
二、“绝对物权行为”模式优于“登记生效主义”模式／147
三、“绝对物权行为”模式优于“折中主义”登记模式／150
第三节 “绝对物权行为”模式是我国物权立法的理性选择／15l
一、不动产所有权变动的立法设计／15l
二、“绝对物权行为”模式是我国不动产物权变动模式的理性
选择／153
第二编 不动产登记的一般规则
第七章 不动产登记机关／157
第一节 统一不动产登记机关的必要性／158
一、不利于不动产的管理／158
二、增加了财政负担，降低了工作效率／159
三、不利于当事人办理登记／159
四、不利于公示和查询／159
第二节 司法机关抑或行政机关?／161
一、关于司法机关／161
二、关于行政机关／162
第三节 不动产登记机关的选择：县级土地行政机关／163
一、为何选择行政机关?／163
二、为何选择土地机关?／166
三、为何选择县级机关?／167
第八章 不动产登记的范围／169
第一节 权利登记抑或法律行为登记?／169
一、对法律行为的登记／170
二、对权利的登记／171
三、两种登记的比较／171
第二节 对我国不动产登记范围的分析／172
一、登记范围模糊不清／172
二、登记范围偏窄／173
第三节 登记范围的界定／174
一、不动产物权／174
二、不动产物权之限制／174
第九章 不动产登记的基本类型／181
第一节 不动产登记的主要分类／181
一、所有权登记与他项权登记／181
二、土地登记和建筑物登记／182
三、正式登记与临时登记／182
四、申请登记、嘱托登记和径为登记／182
五、自愿登记和强制登记／183
六、总登记和日常登记／183
七、主登记与附登记／184
八、第一次登记、变更登记和涂销登记／184
第二节 不动产登记的立法技术安排／186
一、不动产登记的“经线”／187
二、不动产登记的“纬线”／187
三、不动产登记的“经纬线”全貌图／187
第十章 不动产登记与地籍调查／188
第一节地籍调查通论／188
第二节 总地籍调查／191
一、准备工作／191
二、权属调查／192
三、地籍测量／195
第三节 日常地籍调查／197
一、调查准备／198
二、实地调查／198
三、变更地籍资料／199
第十一章 不动产登记的一般程序／200
第一节登记程序的启动／200
一、申请登记／201
二、嘱托登记／205
三、径为登记／206
第二节登记申请的受理／206
一、当场受理／206
二、登记文件的补正与拒绝受理／207
第三节 不动产登记的审核／208
一、对债权行为有效性的审查／209
二、对绝对物权行为的审查／210
三、不动产物权变动的行政确认／213
第四节 登记与颁发权利证书／214
第十二章 不动产登记的效力／215
第一节 “绝对物权行为”变动模式下登记之效力／215
一、登记在行政法律关系中的效力／215
二、登记在债权法律关系中的效力／216
三、登记在物权法律关系中的效力／216
第二节 不动产登记效力的比较研究／217
一、登记对抗主义／218
二、登记生效主义／222
三、登记对抗主义与登记要件主义的比较／224
第三编 不动产登记的具体形态
第十三章 总登记／229
第一节 不动产总登记的界定／229
一、总登记和初始登记的立法例／229
二、土地总登记的界定／231
三、总登记的法律特性／233
第二节 不动产总登记的程序／234
一、通告／234
二、申请和收件／234
三、审核／235
四、公告／236
五、登记和颁发证书／236
第三节 不动产总登记中的几个特殊问题／237
一、国家土地所有权的总登记问题／237
二、他项权的总登记问题／238
三、逾期不办理总登记的处理／239
第十四章初始登记／241
第一节 土地所有权的初始登记／241
第二节 建筑物所有权的初始登记／242
一、建筑物所有权初始登记的要件／243
二、建筑物所有权初始登记的程序／244
第三节 他项权的初始登记／249
一、他项权初始登记的要件／249
二、各种他项权之初始登记／250
第十五章变更登记／252
第一节变更登记的界定／252
第二节变更登记的原因／254
一、主体变更／254
二、客体的变更登记／258
三、权利内容的变更登记／260
四、附登记／262
第三节 变更登记的要件／263
第十六章预告登记／264
第一节 预告登记的制度功能／264
第二节 预告登记的对象／269
第三节 预告登记的要件／272
一、预告登记的实质要件／272
二、预告登记的程序要件／273
第四节 预告登记的适用范围／273
一、国外的立法例／273
二、我国的立法状况／274
第五节 预告登记的法律效力／276
一、预告登记对物权人和未来物权人的效力／276
二、预告登记对第三人的效力／278
三、预告登记对真正权利人的效力／279
四、预告登记对国家公权力的效力／280
五、预告登记对其他物权人的效力／281
第十七章查封登记／282
第一节查封与公示／283
一、查封与司法机关的权威／283
二、查封与交易安全／284
第二节 对最高人民法院1998年司法解释的分析／285
一、多种查封方法并用，难以协调／286
二、加贴封条和张贴公告不能有效地限制不动产的转让／286
三、公示措施无法有效保护交易中的善意第三人／287
四、查封的效力不明／289
第三节 对最高人民法院2004年司法解释的分析／290
一、查封登记的对抗效力／290
二、查封登记的优先效力／290
第四节 法国财产保全制度对我国查封登记制度的启示／291
一、保全性裁判抵押权的成立／292
二、保全性裁判抵押权的效力／296
第五节 完善我国查封登记制度的建议／298
一、“重司法权威，轻市场秩序”的局面必须改变／298
二、不动产的查封应当办理登记／299
三、不动产的查封方式应当统一／299
四、查封应当自登记时产生限制物权处分之效力／301
五、我国可以考虑建立保全性裁判抵押权制度／303
第十八章信托登记／305
第一节 信托财产的独立性与信托登记／305
一、双重所有权的制度设计／305
二、信托财产的独立性／307
三、我国信托登记制度之探讨／310
第二节 信托登记的基本制度设计／3ll
一、委托人应转让信托财产所有权／312
二、受托人应被登记为所有权人／314
三、信托登记的公信力／316
第十九章 更正登记／318
第一节 更正登记的功能与性质／319
第二节更正登记的要件／320
第三节 更正登记的效力／323
第二十章 异议登记／325
第一节 异议登记的制度功能／325
一、更正登记的前置程序／325
二、预告登记和异议登记／327
第二节 异议登记的立法比较／328
一、德国和日本／328
二、我国台湾地区／328
三、我国的物权立法／329
第三节异议登记的要件／333
一、两种不同物权变动模式下的登记要件／333
二、异议登记的要件／334
第四节异议登记的效力／337
一、异议登记对第三人之效力／337
二、异议登记对登记权利人之效力／337
三、异议登记对真正权利人的效力／340
第二十一章 涂销登记／343
第一节涂销登记的原因／343
第二节涂销登记的程序／346
一、申请涂销／347
二、裁判涂销／347
第三节 涂销登记的效力／348
第四编不动产登记的立法设计
第二十二章 中国不动产登记法草案(学者建议稿)／353
参考书目／396
后记／405
本书共有407页