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图书目录

目 录
二手房买卖常识篇
二手房交易概况
1．1二手房交易与房地产三级市场 3
一级市场3二级市场4三级市场／4
1．2我国二手房市场状况概览
1．3二手房较一手房之优胜面 8
优胜面之一：价格便宜／8 优胜面之二：位置好、交
通便利、配套设施成熟／9 优胜面之三：所见即所
得，不用承担看不见的风险／9 优胜面之四：即买即
住，方便省心／9优胜面之五：较少承担产权风险／10
1．4我国现有政策对二手房市场的影响与市场前景 10
税收政策／1 1金融政策／13
二手房的种类 1 6
2．1商品房 1 6
2．2经济适用房 1 7
经济适用房出售时的对象限制／17 已购经济适用
房再上市时费用的限制／1 7
2．3房改房 1 8
按成本价购买的房改房／18 按标准价购买的房改
房／1 9 按标准优惠价购买的房改房／1 9
2．4其他相关概念 20
集资建房20 危旧房改造回迁房／20 已购公有
住房／21 已购“央产房”／24
2．5二手房交易的限制与禁止
二手房限制交易的情况／28 二手房禁止交易的情
况／32
2．6特殊情况：公房使用权交易
交易形列35办理手续／36
3 l二手房交易方式
3．1‘‘手拉手"式交易
3．2专业服务公司介入
3．3中介公司服务
3．4二手房拍卖交易
3．5几种交易“新招"
限时销售／41 以租代售／42 先公证后过户／43
假“赠与”明“买卖”／44
4 l二手房交易流程概述
4．1二手房买卖程序
订立买卖合同／46 接受房地产交易管理部门的审
查／47 立契与缴纳税费／47 过户与领证／47
4．2交易流程图
4．3交易双方所需材料一览
4．4特殊情况：房屋置换
5 l二手房交易相关机构
5．1中介机构
中介的服务范围／53 房地产中介服务的收费／54
房产中介的作用／55
5．2房产评估机构
二手房交易中的评f占／56 房地产价格评估的程
序／57房地产评估的收费标准57 目前评估机构
普遍存在的问题／58应当选择什么样的评估机构／58
5．3律师事务所
律师在二手房交易中的工作／60 二手房交易中律
师可介入的环节／61
5．4登记机关
房地产登记主要的记载事项／62 房地产登记种类
及登记时限／62 房地产不予受理登记的情形／63
房地产登记需由有关当事人共同申请的情形／64
房地产登记可由当事人单方申请的情形／64
委托他人办理申请登记／65 房地产登记时应提交
的材脊斗／66
5·5拍卖公司 66
拍卖和拍卖人66 拍卖程序的五个阶段／67
房地产拍卖是常识8
5．6住房公积金管理中心
住房公积金概念／69 住房公积金管理中心／69
住房公积金贷款条f牛／70 贷款额度、期限、利
率／70 住房公积金贷款优势／71
5·7银行 72
申请二手房商业贷款的条件／73 二手房商业贷款
的金额和年限73 银行如何为二手房办理商业贷
款／74关于“转按揭”／75
5．8住房贷款担保中心 76
5．9税务部门 77
5．10物业管理公司 77
物业服务项目／78物业管理收费标准／79 物业
公司在二手房交易中的收费／79
5．11公证机关 80
房地产交易中必须办理公证的情形／81 ．手房交
易中可能办理的公证／81 如何办理房地产公证／83
5．1 2保险公司 84
房地产保险概述／84 房地产保险当事Z．／85
房地产保险合同的主要内容／85房地产保险的
种类／86
买方篇：如何购买二手房
i 1 1获取房源 91
． 1．1获取房源信息途径 91
1．2收集信息阶段的注意事项 92
杜绝虚假信息、识破骗子公司／92 发布求购信息时
注意个人保护／93
1．3选择交易方式 94
i 2 1二手房购买与中介 97
2．1如何选择可信的中介 97
“好中介”的特征／97 选择良好中介的渠道／99
2．2中介合同 100
委托代理合同／101 居问合同／101 行纪合同／103
担保合同／104 委托中介买房合同应备条款／10 5
2．3中介陷阱 107
串通一气暗放空OJ 107 定金欺诈／107 既收佣
金又吃差价／108 阻止购房人仔细查看房屋质
量／108房屋面积陷阱／108 隐瞒出售背景和规
划前景／109 “产权过户”陷阱／109 “全包价’’陷
阱|109
2．4越过中介私下交易的后果 110
房屋考察 11 1
3．1房屋质量 1 1 1
房屋结构问题／1 1 1 其他房屋质量问题／1 12
3．2房屋布局 1 1 3
3．3房屋面积 1 14
3．4房屋周边环境 1 1 5
自然条件／1 1 5配套设施／1 1 6交通条f牛／1 1 6
3．5物业管理 1 16
3．6旧房历史 1 1 7
关于土地使用年限的说明／1 1 7
3．7产权考察 1 1 9
谈判、签约 1 21
4．1确定房价 1 21
房屋因素／1 22环境因素／1 22 个别因素／1 22
心理因素／122
4．2买房砍价 1 23
4．3签订房屋买卖合同 124
4·4房屋买卖合同中的细节提示 125
房屋的具体情况／1 26 屋内设施的交验细节／1 26
付款方式／126 交房时间／127 居间中保／127
违约责任／127
I 5 I签约后事宜
5．1接受房地产交易管理部门的审查
5．2立契过户、缴纳税费
5．3办理产权变更手续
l 6 1相关税费
6．1二手商品房
6．2二手经济适用房
6．3二手已购公房
I 7 I办理贷款
’ 7．1贷款的种类
7．2二手房商业贷款七步骤
7．3公积金贷款申请
公积金贷款流程／1 37公积金贷款注意事项／1 38
7．4贷款购买二手房时需注意的问题
每月还款额度要量力而行／140 要选择好贷款银
行／140 要选择适合自己的还贷方式／140 向银
行提供的资料要真实／141 提供本人住址要准确、
及n,-t／142每月还款要及时，避免罚息／142 申请
贷款前不要动用公积金／142 在借款最初一年内不
要提前还款／142 贷款清偿后不要忘记撤销抵
押／143 妥善保管借款合同和借据／143
7．5关于保险
卖方篇：如何出售你的房产
卖方角色定位 147
1·1普通型卖方 147
1·2投资型卖方 148
战术一：知己知彼／148 战术二：美楼计149 战术
三：积小利／149战术四：走为上／150 ．
售房准备 1 51
2·1资格准备 1 51
2·2信息准备 1 51
知识储备／1 51 发布房源信息途径1 52
2·3房屋美容 1 52
二手房出售与中介 1 55
3·1如何选择可信的中介 155
“好中介”的特征／1 55 选择良好中介的渠道／1 57
3·2中介合同 1 58
委托代理合同／158居间合同／159行纪合同／160
担保合同／161 委托中介卖房合同应备条款／162
3·3越过中介私下交易的后果 163
3·4交钥匙要谨慎 1 64
．4 f谈判签约 165
4·1定价、砍价与中介“吃差价’’ 165
4·2签订房屋买卖合同 166
5 l签约后事宜
5．1如何安全进行房款与产权的交接
5．2不要轻易提前交房
5．3税费缴纳
其他卖方疑问解答
6．1想卖房子但发现产权证丢失的情形。如何处理呢
6．2卖方如何确定购房起始时间最划算
6．3买方不按期付款。能把房屋卖给他人吗
6．4买房人企业破产了。我能暂不过户吗
6．5出售正在出租的房屋，租客主张优先购买权怎么办
附 录
附录一：秦兵律师在中央电视台“秦兵说房"专题讲座
中的讲解词
附录二：二手房买卖所涉法律法规目录
附录三：买卖全程相关合同范本
房屋买卖合同
房地产中介服务合同(样本)(卖方／出租方使用)
房地产中介服务合同(样本)(买方／承租方使用)
抵押贷款合同(样本)
购买房屋居间合同
房屋出售居间合同
委托代理协议
附录四：各地房地产交易管理网站
附录五：主要商业银行和保险公司网站 218
附录六：各地住房公积金网站 219
附录七：常用购房信息网 224

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