[ 夏建军 ]——(2007-7-8) / 已阅32241次

1、建设工程价款优先受偿权与普通债权

建设工程价款虽为债权，但《合同法》赋于其优先受偿的权利，因此，当发包人存在若干债权时，承包人就该建设工程折价、拍卖所得价款应优先于其它普通债权受偿。

2、建设工程价款优先受偿权与一般抵押权

抵押权系担保物权，优先于普通债权受偿，普通债权不能对抗担保物权。但是承包人工程价款不是一种普通债权，承包人的权利基础是承包人的劳动、管理、垫付的建筑材料以及建设工程劳动者的劳动工资、报酬等价值物化到建筑物中，使建筑物得以存在和增值，如发包人不支付价款，则也就不享有建设工程完整的所有权。而抵押权正是以建筑物的存在为基础的，因此，承包人应当有从建筑物中优先取得主要以劳动报酬为内容的工程价款的权利，这也是符合民法原理中的公平原则。因此，建设工程价款不仅优先于其它债权，还优先于抵押物权。（10）

3、建设工程价款优先受偿权与在建工程抵押权

在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还借款履行担保的行为。在建工程抵押贷款是发包人融资、筹措建设资金的方式之一，在建工程抵押权仍属于一般抵押权范畴，故当在建工程抵押权与建设工程价款优先受偿权发生竟合时，后者仍应依法优先获得清偿。

４、建设工程价款优先受偿权与商品房预售购买人的请求权

根据《城市房地产管理法》规定，开发商可以依照法定条件将其开发的商品房对外预售、并在预售后办理登记备案。预售房屋一经登记备案，商品房的购买人对开发商请求权即享有对抗第三人的效力，这实际上是借用物权公示手段运用于债权上请求权，使这种请求权具备了物权的排他效力，从而确保购买人债权实现。购买人对预售商品房的请求权是买卖合同本身所赋予的一种权利，是商品房开发商必须履行的合同义务。因此，如果已经办理产权过户手续的情形下，由于该房产已不属于开发商所有，法定抵押权即建设工程价款优先受偿权自然不复存在。在开发商未交房或虽交房但尚未办理过户手续的情况下，该房产仍然属于发包人所有，故仍属于法定抵押权的标的物。但在这种情形下，如果允许承包人行使法定抵押权即建设工程价款优先受偿权，则等于开发商用房屋购买人的资金清偿自己的债务，将自己的债务转嫁给广大消费者，如此即与保护消费者权益的特殊法律政策相违背，故建设工程价款优先受偿权应当受到必要的限制，退位于房屋购买人请求权之后⑾。

因此，当建设工程价款优先受偿权、一般抵押权、商品房购买人请求权和普通债权并于同一建筑物时，其受偿顺序应当是：商品房购买人请求权优先，其次是建设工程价款优先受偿权，再次是一般抵押权，最后是普通债权。后一顺序债权人在前一顺序清偿后所剩价值内受偿。

四、我国建设工程价款优先受偿权制度的现状及立法完善

由于我国法律未规定系统的优先权制度，承包人享有就工程价款的优先受偿权，是由《合同法》直接规定的，其权利的成立和行使既不需登记公示，也缺乏必要约束和限制。因此，随着承包人对该项权利行使，在保护了承包人工程价款的同时，也不可避免地会威胁到其它债权人的利益，甚至导致优先权的滥用，这对维护交易安全和交易秩序十分不利⑿，故有必要在将来立法中对该规定加以完善。

１、建立建设工程价款优先受偿权的登记公示制度

建设工程价款优先受偿权的成立不需要登记公示，即享有对抗普通债权人和其它担保物权的法律效力。这样，在建设工程上是否存在工程价款的优先权，其它权利人则无从知晓。如此，对于依法办理抵押登记的抵押权人和办理商品房预售登记备案的购买人，可能随时会面对承包人行使工程价款优先受偿权而使其利益遭遇不可预测的侵害。甚至可能出现发包人与承包人恶意串通，隐瞒支付价款事实，而达到刻意排斥、妨碍抵押权人和商品房购买人权利行使的目的。这不仅危害到抵押权人和购买人的利益，不利于法律对不同权利人的平衡保护，尤为严重的，还必将危害到担保制度和商品房预售制度本身。因此，有必要参照物权公示制度，建立建设工程价款优先受偿权成立的登记公示制度，使社会公众，特别是相关的权利人能从登记机关查询承包人工程价款优先受偿权是否存在的信息，以便对自己的交易行为作出法律上的预测，避免与承包人工程价款优先受偿权发生冲突，以维护自己的合法权益。为便于登记公示制度的协调统一，建设工程价款优先受偿权的登记职权统一归由县级以上人民政府城市房地产管理部门行使为宜。为此，建议将来在修订《合同法》时在第286条增加一款“建设工程价款优先受偿权应在建筑工程开工后向县级以上人民政府城市房地产管理部门登记；工程价款的支付、结算受县级以上人民政府城市房地产管理部门的管理和监督。”

２、规定实现建设工程价款优先受偿权的具体操作程序

根据《合同法》第286条规定，建设工程价款优先受偿权的行使方式有协议折价和申请人民法院将该工程依法拍卖两种，第二种方式的程序问题，因为合同法没有规定而造成实践中操作方式不一。目前，有两种操作方式值得借鉴⒀：一种是由承包人向人民法院递交申请书，人民法院收到申请书后进行公示，使标的物的所有人及其它利害关系人在一定期限内提出异议，如逾期标的物的所有人和其它利害关系人均未提出异议，人民法院则作出支持承包人申请的裁定，以作为执行依据。如公示期间内，相关权利人提出异议，人民法院应进行审查，如异议成立则裁定转为诉讼程序；另一种方式为由承包人向人民法院起诉或申请仲裁机构仲裁，获得生效判决书或调解书或仲裁书后向人民法院申请执行。究竟采用何种方式实现承包人申请人民法院拍卖工程变现优先受偿，需待经一定的司法实践后，由法律加以完善明确。为合理配置诉讼审判资源，体现法律保护建设工程价款优先受偿权的公正与效率，建议在诉讼程序上参照《民事诉讼法》第十七章督促程序的规定由《合同法》作出规定为宜。

３、建立承包人行使工程价款优先受偿权的期限制度

《合同法》第286条对承包人行使建设工程价款优先受偿权没有规定期限；这样，只要承包人的工程价款债权不超过诉讼时效，承包人即可随时行使优先受偿权。但在相关权利竟合的情况下，抵押权人和商品房预售购买人行使抵押物权和商品房预售购房人请求权是有期限的。可见，倘若建设工程价款优先受偿权的行使没有期限，那么，抵押权人碍于承包人优先受偿权的存在，其抵押权只能停止行使或等待承包人优先受偿权的行使或放弃。同时预售商品房购买人也无法及时完成交易，办理物权过户转移手续，使抵押权和商品房交易长期处于不稳定状态。如果为保护承包人优先受偿权而对已实现的抵押权和已过户的房产权予以撤销，以保障或满足承包人优先受偿权的实现，但这会造成经济秩序的极大混乱。因此，立法应尽快明确承包人行使优先受偿权起止时间及限制。

４、明确建设工程价款优先受偿权与其它权利行使顺序

由于《合同法》未对建设工程价款优先受偿权与其它权利行使的顺序加以规定，由此导致了在实际中法律运用的不必要的争议和司法实践中裁判结果不一致的混乱，因此立法应予以明确规定。建议在《合同法》第286条中增加一款“建设工程价款优先受偿权优先于以发包方为债务人的以建设工程为对象的普通债权、抵押权以及商品房预售购买人的请求权；但商品房预售购买合同依法成立且购买人支付了全部或大部分价款以及办理了房屋产权变更登记手续的除外。”

最高人民法院虽已公布了《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，以司法解释的形式对建设工程价款优先受偿权行使的期限、范围及与其它权利行使的顺序作出了规定，但该解释是否可行，是否能够平衡保护相应民事权利，尚待民法理论和司法实践的考证和检验；且该解释对一些颇具争议的问题并未明确，这些均有待今后由立法机关作出立法解释或者在《合同法》修订时完善之。





【注释】

①《中华人民共和国合同法》（1999年3月15日第九届全国人民代表大会第二次会议通过）第286条。

②资料来源：朱晓凯《省政府下令治“拖欠”》，载于《新安晚报》2004年1月5日第六版。

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