[ 陈召利 ]——(2007-5-25) / 已阅55027次

因此，房地产项目公司股权受让人在进行房地产项目转让时必须特别注意房地产项目的建设用地使用权出让合同中建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间是否符合其房地产开发的需要，建设用地使用权受让后是不能随意改变的，以免无法满足投资需求而产生不必要的损失。



（五）《物权法》的担保物权制度对房地产项目的影响



我国《物权法》在《担保法》的基础上，根据实践中出现的一些情况、新问题，充分吸收国外担保物权立法的先进经验，对担保物权制度作了补充、修改和完善，扩大了可担保财产的范围，实现了从“依法可以抵押的其他财产”到“法律、行政法规未禁止抵押的其他财产均可设定抵押”的转变并增加了浮动抵押、基金份额质押、应收帐款质押、最高额质押等规定。



上述法律规定一方面大大拓宽了企业的融资渠道，另一方面也为企业并购正确判断企业资产增添了较大障碍。在房地产项目公司股权转让中，为了清楚地判断股权的价值，股权受让方必须对房地产项目公司的资产有比较充分的了解。除了了解目标房地产公司的有形资产和负债，还必须判断目标公司是否存在或有债务，即是否存在对外担保。因担保物权如欲发生法律效力或者对抗第三人的效力，必须办理登记，这就要求股权受让人应当及时到相关登记主管部门查询核实，如目标房地产公司所在地的房地产管理部门、国有土地管理部门、工商行政管理部门、交通运输工具管理部门、证券登记结算机构、信贷征信机构等等。只有在上述部门仔细核实相关真实情况，才可能最大程度地降低投资风险。



三、律师在预防和控制法律风险方面的作用。



股权转让和房地产项目转让都是较为复杂、实践中也引起较多纠纷的问题，专业律师接受股权受让方的委托后，可结合上述法律分析，在房地产项目转让的不同阶段发挥不同作用。



（一）前期尽职调查阶段。



在此阶段，律师的调查工作主要围绕目标公司和目标房地产项目，调查对象是一切可能影响股权受让方潜在利益的因素。



首先，应对目标房地产公司的外部环境和内部情况进行审慎的调查与评估，包括公司的基本资料（如公司章程、年检报告、股东信息）；财务、税收状况、股东出资情况；对外签署的合同及其执行情况；对外担保情况、对外债权债务关系；房地产开发经营资质等级、其他房地产项目的开发和经营状况等。



其次，应着重针对目标房地产项目本身进行调查，这是是否进行股权转让的决定因素，也是律师对目标房地产项目发挥控制作用的最主要的阶段。因为公司股权转让的风险还可以通过合同条款加以约束，但目标房地产项目本身的风险只能依靠调查结果进行判断，因而在此阶段对目标房地产项目进行调查更有意义。律师应结合我国法律规定及实践经验，审查与项目有关的各类合同和审批文件，并充分考虑可能存在的风险，对土地使用权的取得方式及其合法性；项目用地的性质、占用空间、使用年限、项目的功能和土地用途是否符合受让方的投资需求（若不符合需求可否依法变更）；项目开发进度情况（是否存在尚未拆迁完毕、需受让方承担拆迁补偿责任的风险）；相关审批手续是否已经依法办好（项目开发的真正主体与审批文件中的主体是否一致、实际建设的项目与审批的项目是否一致）；项目规划是否合理、有无存在超规划的情况；项目用地是否存在被征收或征用的可能性；目标房地产项目本身是否存在对外债务（如工程款）、房地产项目资产权属是否明确、清晰、无瑕疵（如房地产产权证内是否标注有它项权利的登记、是否被国家权力部门查封、是否对外提供担保以及担保范围）；项目的相邻关系是否存在潜在危机（如因采光权、光污染、建设工地噪音等原因引发纠纷或者诉讼，导致工期拖延和经济赔偿双重损失）等因素综合考虑，以供股权受让方决定是否收购时参考。



（二）合同签订阶段。



合同签订是法律关系确立和合同履行的基础，较之合同履行更为重要。在此阶段，律师的工作主要是针对潜在风险起草、修改和审查合同，这里的合同仅指“股权转让合同”而非房地产项目转让合同。



股权转让合同的主要条款有：（1）转让当事人的名称（姓名）、住所。（2）声明与保证；（3）项目概况（包括：座落地点、项目性质、四至、占地面积、有关规划指标等）。（4）项目转让时土地使用权性质，取得方式及使用期限。（5）项目现状： A、项目报批现状包括规划参数，并列明取得的批文； B、项目动拆迁、开发现状（停建、缓建）； C、项目涉及的土地或工程的权利限制情况。（6）转让标的；（7）股权转让价款及支付时间和方式；（8）公司股权的交割时间及方式；（9）股权转让过渡期间的权利行使及责任；（10）合同的变更与解除；（11）违约责任；（12）争议解决方式。

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