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  • 同一仲裁委在买方因卖方违约能否主张返还已付中介费给出了不同的观点

    [ 胡雷 ]——(2023-5-19) / 已阅842次

    一、案情简介
    居间合同第四条约定,本合同签订后,属于中介原因除外,导致买卖双方未能依合同之约定履行相应义务的。均不影响中介方对上述中介服务费的收取,并同时约定由违约方赔偿中介方买卖中介服务费。买方依约交纳中介费,后卖方违约导致合同无法履行。买方能否向中介主张返还已收取的中介费,同一仲裁委在中介向卖方主张中介费、买方向中介主张返还中介费案件的裁决中给出了不同的答案。
    二、南京仲裁委员会(2021)宁裁字第396号裁决书
    该裁决认为买方可以向中介主张返还。仲裁庭认为,买方缴纳的中介费属于预缴性质,最终需要根据《合同》的履行情况确定中介费由哪一方缴纳。而根据《中华人民共和国民法典》第九百六十三条之规定,中介人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。卖方与买方之间的房屋买卖合同已经成立,中介费是必须收取的。因被卖方违约,买方无法取得案涉房,如果仍要买方承担中介费显然不当,中介费应按《合同》约定由卖方承担。但因中介没有实际向买方退还中介费,中介向卖方索要中介费的条件尚未成就。综上,本庭对中介要求卖方人支付中介服务费的仲裁请求不支持。
    三、南京仲裁委员会(2022)宁裁字第1287号裁决书
    该裁决认为买方不可以向中介主张返还。仲裁庭认为,中介服务费不应返还。《中华人民共和国民法典》第九百六十三条规定,中介人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。案涉合同第四条明确约定,除中介原因外导致买卖双方未能依合同约定履行相应义务的,不影响中介方中介服务费的收取。本案中,根据第四条的上下文理解,中介已经按照约定向买方提供了中介服务,买方并无证据证明中介存在违约行为,应由卖方赔偿被买方已收取的中介服务费,故仲裁庭对买方要求中介返还已收取费用的仲裁请求不予支持。
    四、裁决观点剖析
    笔者赞同396号裁决书中买方可以向中介主张退还的观点,1287号裁决书是对合同条款的曲解。不影响中介费中介费的收取”后面是“,”后半句内容为“并同时约定由违约方赔偿中介方买卖中介服务费。”居间合同第四条中“不影响中介费中介费的收取”是指中介方依然有权收取中介费而不是可以不退还守约方已付的中介费。具体理由如下:第一,合同第四条后半句要求中介退还守约方中介费。在买方已经支付中介费的情况下,中介方没有损失不可能卖方主张赔偿。此处约定违约方赔偿中介方中介费的前提条件就是中介要有中介费的损失,这个损失来源于中介在卖方违约时有向买方退还中介费的义务;第二,守约方中介费的交纳是一种预交,根据合同履行情况来判断最终由哪方承担。即396号裁决书的观点;第三,买方向卖方的追偿权不是中介拒绝返还买方中介费的理由。买方除了依据合同向中介主张返还中介费外,确实也可以其已经代卖方付了中介费为由而向卖方追偿。这个选择权在买方,而且追偿也并非合同约定的中介费的实现方式。
    五、396号裁决书中的美中不足
    虽然396号裁决书肯定了中介向违约方主张中介费的权利,但这是建立在退还在守约方已付中介费的前提下。笔者认为,此时中介向守约方退还中介费的义务与向违约方主张中介费的权利是相互独立的。中介向违约方主张中介费的权利不因其是否退还守约方中介费为转移。

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