[ 强浩 ]——(2005-9-1) / 已阅25025次

1、修改相关法律法规，明确储备土地性质
现行的《中华人民共和国土地管理法》对政府土地储备并没有明确规定，这也就导致了土地储备收购的性质和储备土地的使用权性质的悬而不决。土地储备收购性质的不明确将导致土地储备机构的工作很难顺利进行，会引发土地收购储备价格的不合理上扬；储备土地使用权性质的不明朗也将成为土地储备部门融资的一大瓶颈。另《担保法》和《城市房地产抵押管理办法》也应针对土地储备这一特殊情况进行特殊规定。因此，虽然全国各地已经按照《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》初步建立了土地储备制度，但如何将土地储备工作进一步的合法化也必须提上议事日程。
2、加大财政投入，完善和落实土地储备专项资金
按照《上海市土地储备办法》的规定，土地储备专项资金系指储备地块出让所得的价款在扣除土地出让金、土地储备的成本开支和管理费后的余额部分。但如前文所述，因为各种原因，短期内按照这种办法收集土地储备专项资金只是一个美丽的愿望，并不具备实际操作性，因此，文章认为在现阶段在土地储备专项资金匮乏，制度不完善的情况下，为了保证土地储备工作的顺利进行，最直接的办法就是加大财政投入，通过进一步输血来完善土地储备机构的自我造血机能。
3、央行尽快出台《土地储备机构贷款管理办法》
在相当长一段时间内，银行贷款都将成为土地储备机构的重要资金来源，也正是因为我国没有一部针对土地储备机构贷款的操作办法，才导致各地商业银行和房地部门在土地储备贷款工作上的无序和无奈。
无可否认，只要我国宏观经济趋势向好，储备土地应当是一项比较优良的资产，因此央行对商业银行对各土地储备机构发放贷款的行为并没有禁止，事实上央行的态度是表示了默认。但是，如何在《担保法》、《土地法》、《房地产抵押管理办法》、《贷款通则》等各种法律法规中寻找一个平衡点，是央行下一步工作的关键。
4、资金来源多元化
目前关于如何开拓土地储备资金来源的提议很多，主要有以下几项：
（1）土地资产证券化，指土地储备机构以储备土地预期收益或者土地贷款作为担保发行证券，向社会融资。
（2）土地开发信托，指土地储备机构委托信托投资公司设立土地储备资金信托，以土地使用权益为信托资金及收益提供质押，设定一定的利率，吸引社会投资。目前西安市长安区国有土地储备中心和西部信托投资有限公司已经进行了有益的尝试，发行了2亿元的信托计划，市场反响热烈。
（3）土地权益置换，指土地储备机构按照土地储备计划，在进行土地储备的过程中，为了节省土地收购费用、安置现有土地使用者，用已经进入土地储备体系的土地置换土地使用者所使用土地的行为。该方法并非严格意义上的融资，却是减少资金投入，规避财务风险的一大举措。当然，该方法是建立在土地储备机构已有大量符合规划且可置换的土地资源的前提上的。
总 结
综上所述，笔者认为，建立和完善我国的土地储备制度是一项有利于我国房地产市场持续稳步向上发展的任务，但目前最主要的发展瓶颈是现行的法律法规并没有对土地储备做出详细和明确的规定。
需要解决的核心问题是如何规范和界定储备土地的使用权性质，即在土地储备后，土地使用权按法定程序出让前，土地使用权是否存在？性质如何？期限如何？谁有权行使上述权利？一旦从法律层面上解决了这个问题，则土地储备机构采取任何一种融资措施都将拥有合适的法源基础，将直接有利于改变土地储备过程中储备机构资金不足的窘迫面貌。
因此，与时俱进地推进我国立法工作、进一步完善房地产立法工作，尤为重要。




上海长风地产有限公司 强 浩
上海允正律师事务所 陆 欣
2005.8.3

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