[ 武志国 ]——(2005-7-15) / 已阅25454次

【本条解读】到２００3年3月1日实施的《土地登记资料公开查询办法》规定，这里首先需要强调的是对土地登记结果，应对全社会开放，任何单位和个人都可以按规定查询。其原因是土地登记结果是政府形成的最终土地确权结果，具有公信力。但是原始登记资料采取限制查询主体的办法。第三条对哪些单位和个人可以查询哪部分原始登记资料作了明确规定：“本办法第二条第一款第（二）项规定的原始登记资料，依照下列规定查询：（一）土地权利人、取得土地权利人同意的单位和个人有权查询其土地权利范围内的原始登记资料；（二）土地登记代理机构有权查询与其代理业务直接相关的原始登记资料；（三）国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关和纪检监察部门有权查询与调查、处理案件有关的原始登记资料。” 其中利害关系人的规定实际上修正了《土地登记资料公开查询办法》的不足，利害关系人的范围明显大于土地权利人、取得土地权利人同意的单位和个人的范围，利害关系人也不需要征得权利人的同意。
《土地登记资料公开查询办法》第十二条规定：“涉及国家秘密的土地登记资料的查询，按照保守国家秘密法的有关规定执行。”这样的规定也是不完善的，补全了商业秘密和个人隐私的规定。
11、【制度要点】不动产异议登记制度
【法条】第十九条　利害关系人对不动产登记簿记载的物权归属等事项有异议的，可以申请异议登记。登记簿记载的权利人书面同意异议登记或者人民法院裁定予以异议登记的，登记机构应当将该异议记载于不动产登记簿。
申请人自登记簿记载的权利人书面同意异议登记之日起三个月内不起诉也不申请更正登记的，或者自人民法院异议登记裁定生效之日起十五日内不起诉的，异议登记失效。
有证据证明异议登记不当，权利人有权申请登记机构注销异议登记。异议登记造成权利人损害的，权利人可以向异议登记的申请人请求损害赔偿。
【本条解读】第一款规定了利害关系人有提出权属异议权。但是要想产生异议被记载在不动产登记簿上必须要两种条件：（一）登记簿记载的权利人书面同意异议登记。这种情形恐怕较少，现实中往往记载的权利人不愿意这么主动。（二）向人民法院申请做出异议登记，法院可以在初步审查的基础上做出予以异议登记的裁定。个人以为本条规定弊端主要是登记机构应当将该异议记载于不动产登记簿的条件过于苛刻，不利于异议人权利的保护。如果记载权利人不同意或者人民法院不做出这样的裁定，就不予以记载，这样可能导致争议期间记载权利人通过转移不动产给善意第三人，导致异议人丧失未的权益。第二款规定了异议登记失效的期限。第三款明确了记载权利人有反请求权以及请求错误异议人予以赔偿的权利。
12、【制度要点】 不动产更正登记制度
【法条】 第二十条　利害关系人认为不动产登记簿记载错误的，可以申请更正登记。有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
登记更正后，原权利人在异议登记期间对该不动产作出的处分，登记更正后的权利人未追认的，不发生效力。
【本条解读】第一款明确了当事人申请对错误登记进行更正的请求权，遗憾的是没有明确不动产登记机构依职权启动错误更正程序的规定。第二款重申了引发异议登记之后原权利人（即记载权利人）处分的行为效力待定行为。事实上本款规定多余，我国其他法有规定，尚在权属争议的标的物的处分行为是受限制的。
13、【制度要点】不动产预告登记制度
【法条】 第二十一条　当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权的，债权人为限制债务人处分该不动产，保障将来取得物权，可以向登记机构申请预告登记。债权人已经支付一半以上价款或者债务人书面同意预告登记的，登记机构应当进行预告登记。预告登记后，债务人未经债权人同意，不得处分该不动产。
预告登记后，债权人自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，或者债权消灭的，预告登记失效。具有预告登记失效事由的，债务人有权申请注销预告登记。
【本条解读】这个制度设计非常好，尤其是对不怀好意的房地产开发商上了绊，保护了商品房消费者的权利。预告登记的需要满足以下条件之一：（一）债权人已经支付一半以上价款；（二）债务人书面同意预告登记的。那么不得处分的话，处分可怎么办，当然无效了，也许有人考虑到善意第三人的问题，其实本条规定给了购房者一个权利也是义务，就是去登记部门查询是否进行了预登记。
14 、【制度要点】 物权之间的相对独立性
【法条】第二十二条　一个不动产上有两个以上物权的，一个物权变更或者抛弃，不影响其他物权的效力。
【本条解读】一物之上并存的两个以上内容、性质都不相抵触的物权的变动，不影响其他物权的效力。比如一个物上有一个所有权，有用益物权和担保物权，当然是三种权利互相相容的情况的下，
15、【制度要点】不动产登记的善意保护
【法条】第二十三条　基于不动产登记簿享有的物权受法律保护，但记载于不动产登记簿的权利人在取得权利时知道或者应当知道该权利有瑕疵的除外。
【本条解读】依据不动产登记簿取得的物权不受其他人追夺，这是不动产登记公信力衍生出来的效果，值得强调的是这里的“但书”规定，恶意取得的除外。
16、【制度要点】 登记赔偿责任
【法条】 第二十四条　当事人提供虚假的权属证书等证明材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任；登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的责任人追偿。
【本条解读】 明确了土地登记机构可以作为赔偿主体，严格来讲是一种国家赔偿责任制。
17、【制度要点】 登记收费制度
【法条】第二十五条　不动产登记费不得按照不动产的面积、体积或者价额的比例收取，具体收费标准由国务院规定。
【本条解读】目前按照《关于土地登记收费及其管理办法》、《关于军队土详查有关问题的通知》和《国家土地管理局关于收取土地登记费办法》执行。本条主要关于不动产登记收费的禁止性规定。
18、【制度要点】 动产物权、权利质权登记
【法条】第二十六条　依照本法和其他法律的规定，对动产物权、权利质权进行登记的，参照不动产登记的有关规定办理。
【本条解读】本条属准用性规定。

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