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    [ 丁选旺 ]——(2005-7-9) / 已阅18721次

    试论国有土地使用权挂牌与公证

    池州市公证处 丁选旺 方贤淮


    国有土地使用权挂牌(以下简称挂牌),即出让人发布挂牌公告,按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布,接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格,根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。挂牌是我国继土地公开招标、拍卖之后,实施土地透明管理、规范土地市场的又一重大举措,兼有招标和拍卖的优点而又有其自身的特点,具有典型的中国特色。由于挂牌系近两年新兴之事物,所以国内公证界对此系统研究者甚少,对挂牌公证及其应注意的问题也鲜有文章论及。本文拟从这几方面进行阐述,请各位同行不吝赐教。
    一、国有土地使用权挂牌制度的形成及特点
    2002年5月9日,国土资源部发布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(2002年国土资源部11号令)规定,商业、旅游、娱乐和商品住宅等种类经营性用地,必须以招标、拍卖、挂牌方式出让。前述规定以外用途的土地的供地计划公布后,同一宗地有两个以上意向用地者的,也应当采用招标、拍卖、挂牌方式出让。该11号令第一次明确了经营性土地必须实行“招拍挂”出让,第一次规定了“招拍挂”出让必须在“阳光”下操作,要公开出让计划、公开供地信息、公开集体决策、公开供地程序、公开竞价、公开供地结果。也是第一次提出了以“挂牌”的方式出让国有土地使用权。社会各界对“招拍挂”反应强烈,普遍认为我国的土地供应终结了以往行政色彩颇浓的协议供地方式,进入了公开交易的新时代。市场配置在土地供应领域实现了革命性的变化,是土地市场发展史上的一个里程碑,同时也给公证部门带来了一个新的业务增长点。挂牌的产生,也是土地有形市场成熟的一种标志,是历史发展的必然产物。1990年5月19日国务院发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中规定,土地使用权出让可以采取协议、招标、拍卖方式。这是目前有关国有土地使用权招标拍卖出让的最早的行政规章。随后,在1994年7月5日公布的《中华人民共和国城市房地产管理法》中规定土地使用权出让,可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地,有条件的,必须采取招标、拍卖方式;没有条件的,不能采取招标、拍卖方式的,可以采取双方协议书的方式。这是目前有关国有土地使用权招标拍卖出让的最早的法律。1999年1月27日国土资源部下发的《关于进一步推行招标拍卖出让国有土地使用权的通知》中要求:商业、旅游、娱乐和豪华住宅等经营性用地,有条件的,都必须招标、拍卖出让国有土地使用权。该文是国土资源部门第一次对招标拍卖出让国有土地使用权提出具体明确的要求,也是第一次对招标、拍卖、邀标出让的范围进行初步的分类。1999年5月10日,国务院办公厅下发的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中规定“商业、旅游、娱乐和豪华住宅等经营性用地,原则上必须以招标、拍卖方式提供”。这是国务院首次对招标拍卖出让土地使用权提出明确和较为严格的要求。2001年5月9日,国务院下发的《关于加强国有土地资产管理的通知》中明确提出:为体现市场经济原则,确保土地使用权交易的公开、公平和公正,各地要大力推行土地使用权招标、拍卖。国有建设用地供应,除涉及国家安全和保密要求外,都必须向社会公开。商业性房地产开发用地和其他土地供应计划公布后同一地块有两个以上意向用地者的,都必须由市、县人民政府土地行政主管部门依法以招标、拍卖方式提供,国有土地使用权招标、拍卖方式必须公开进行。要严格限制协议用地范围。确实不能采用招标、拍卖方式的,方可采用协议方式。采用协议方式供地的,必须做到在地价评估基础上,集体审核确定协议价格,协议结果向社会公开。该通知是加强土地资产管理的纲领性文件。经营性用地必须招标拍卖出让作为国家政策,第一次写进国务院文件,在国务院的层面上,第一次明确了招标拍卖出让的界限,为经营性用地协议出让亮起了“红灯”,同时对协议出让进行了严格规定,对国有土地资产管理具有历史性的意义。随着《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《关于进一步推行招标拍卖出让国有土地使用权的通知》、《关于加强国有土地资产管理的通知》等法律法规、政策性文件的相继发布,在此基础上,国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(11号令),土地挂牌顺应历史发展要求而产生。随之在全国逐步推开。经营性土地使用权出让已基本纳入市场,全部以招标、拍卖、挂牌方式交易。
    从理论上看,招标、拍卖、挂牌三种方式的效力是同等的,都遵循着同样的原则即公开、公平、公正和诚实信用的原则,目的是公开透明,防止暗箱操作,其适用范围相一致,即①商业、旅游、娱乐和商品住宅等种类经营性用地,②前款规定以外用途的土地的供地计划公布后,同一宗地有两个以上意向用地者的。从实践来看,挂牌是土地使用权出让中的一种重要方式,尤其在内地竞争性不强或土地市场不发育的地方采用较多的一种方式。其自身特色表现为:首先,挂牌比较容易操作,交易形式比较灵活且时间比较松散。挂牌与招标拍卖相比在操作上要求不太高。其可在手工制作的公告栏、黑板上进行,可在交易所、办公室、会议室开展交易;其既可以用正规的书面报价竞买,也可以转入口头竞价;招标拍卖活动往往在几分钟内结束,而挂牌竞买人可在挂牌规定的时间内随时报价。其次,挂牌的成功率高,交易成本低。招标拍卖由于时间紧,相对目标较为盲目,组织上和对市场预测上一有偏差,容易造成“流拍”;同时拍卖在激烈的竞买中举牌争夺在分秒之间,往往几分钟就决定了上万(亿)元的资金成交,在激烈竞争的环境下,不可避免的掺杂了一些人性的弱点,造成一些开发商把地拿到手又后悔。而挂牌交易规定的时间比较松散,给了开发商理性思维的时间和空间,提供了理智决策的竞争环境。另外,挂牌竞买人数不限。投标或拍卖不足三人时,必须重新组织招标或拍卖,而在挂牌期限内如只有一个竞买人报价,且报价高于底价,并符合其他条件的,挂牌成交;如参加的竞买人较多时,在挂牌期限截止时仍有两个或两个以上的竞买人要求报价的,出让人应当既对宗地进行现场竞价,出价最高者为竞得人。从2002年5月9日国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》以来,以挂牌方式出让国有土地使用权取得了很好的效果。
    二、国有土地使用权挂牌出让程序
    土地使用权出让的组织实施主体为国土资源管理部门。我国宪法第10条第4款明确规定:“任何组织或个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地,土地的使用权可以依照法律的规定转让”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第7条规定:“土地使用权出让,是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为”。第11条规定:“土地使用权出让,由市、县人民政府有计划、有步骤地进行,出让的每幅地块、用途、年限和其他条件,由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟订方案,按照国务院规定,报经有批准权的人民政府批准后,由市、县人民政府土地管理部门组织实施”。国土资源部11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》以《中华人民共和国城市房地产管理法》为依据,进一步作出了明确规定:市、县人民政府土地行政主管部门拍卖挂牌出让地块的用途、年限、出让方式、时间和其他条件等方案,报经市、县人民政府批准后,由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。即国有土地使用权出让的主体是国土资源管理部门(代表国家)。挂牌出让的几个必经阶段:
    ①、编制并公布土地出让计划。土地行政主管部门根据社会经济发展计划、产业政策、土地使用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况,编制国有土地使用权出让计划,报经同级人民政府批准后,及时向社会公开发布。出让计划中既包括招标拍卖挂牌出让的土地,也包括可能协议出让的土地。
    ②、制定挂牌实施方案。土地行政主管部门应当按照出让计划,会同城市规划等有关部门共同拟订挂牌出让地块的用途、年限、出让方式、时间和其他条件等方案,报经市、县人民政府批准后,由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。
    ③、编制挂牌出让文件。出让人应当根据挂牌出让地块的情况,编制挂牌出让文件。挂牌出让文件应当包括挂牌出让公告、挂牌出让批文、竞买须知、竞买规则、宗地图、土地使用条件、竞买申请书、报价单、成交确认书、国有土地使用权出让合同文本。
    ④、发布挂牌公告。出让人应当至少在挂牌开始日前20日发布挂牌公告,公布挂牌出让宗地的基本情况和挂牌的时间、地点。挂牌公告应当包括:出让人的名称和地址;出让宗地的位置、现状、面积、使用年限、用途、规划设计要求;竞买人的资格要求及申请取得竞买资格的办法;索取挂牌出让文件的时间、地点及方式;挂牌时间、地点、期限、竞价方式等;确定竞得人的标准和方式;竞买保证金及其他需要公告的事项。
    ⑤、资格审查。出让人应当对竞买申请人进行资格审查。竞买人在挂牌出让公告规定申请截止时间内向出让人提出竞买申请,并提交下列文件和竞买保证金:1、竞买申请书,2、营业执照副本、法定代表人证明书、身份证(如委托应提交授权委托书及委托代理人的身份证明);3、提交不低于公告数额的竞买保证金交款发票。出让人收到竞买申请后,进行资格审查,对符合挂牌公告规定条件的申请人,应当通知其参加挂牌活动。
    ⑥、挂牌竞得人的确定按下列程序进行:在挂牌公告规定起始日,出让人将挂牌宗地的位置、面积,用途、使用年限、规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等,在挂牌公告规定的土地交易所挂牌公告;符合条件的竞买人填写报价单报价;出让人确定报价后,更新显示挂牌价格;出让人继续接受新的报价。在挂牌期限内只有一个竞买人报价,且报价高于底价,并符合其他条件的,挂牌成交;在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的,出让最高者为竞得人;报价相同的,先提交报价单者为竞得人,但报价低于底价者除外;在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的,挂牌不成交。在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的,出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价,出价最高者为竞得人。
    ⑦、签订成交确认书。首先,签订成交确认书。以挂牌方式确定竞得人后,出让人应当现场与竞得人签订成交确认书。成交确认书应当包括出让人和竞得人的名称、地址、出让标的、成交时间、地点、价款,以及签订《国有土地使用权出让合同》的时间、地点等内容。成交确认书对出让人和竞得人具有合同效力。签订成交确认书后,出让人改变竞得结果,或者竞得人放弃竞得宗地的,应当依法承担责任。对责任的承担应具体明确,如违约对保证金的处理及再行出让时,出让的价款低于原出让价款的原竞得人应当补足差额等规定。其次,签订土地出让合同。竞得人应当按照成交确认书约定的时间,与出让人签订《国有土地使用权出让合同》。竞得人支付的竞买保证金,抵作国有土地使用权出让金,其他竞买人支付的竞买保证金,出让人必须在挂牌活动结束后5个工作日内予以退还,不计利息。
    ⑧、公告结果。挂牌活动结束后,出让人应在10个工作日内将挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒体公布。出让人公布出让结果,不得向受让人收取费用。
    ⑨、公证员对整个挂牌活动的程序及结果的真实性、合法性进行公证。
    三、土地使用权挂牌出让公证
    国有土地使用权挂牌出让公证是指公证机构根据出让人的申请,依法对出让国有土地使用权挂牌活动的真实合法性进行审查、监督并予以证明的活动。
    很遗憾的是在现行的涉及国有土地使用权挂牌出让的法律法规、政策性文件中没有提到“公证”一词,从《中华人民共和国公证暂行条例》中的现场监督条款内容来看,国有土地使用权挂牌出让活动是现场监督公证的一种,虽然实践中挂牌出让活动有监察、工商等部门参与监督,但从我国现阶段来说,公证应该是国家用以监控挂牌行为的最行之有效的法律手段,国有土地使用权挂牌出让活动是一项重大、复杂的经济活动,关系到国家的重大利益及有关当事人的合法权益。国有土地使用权出让采用挂牌方式推行时间不长,有关挂牌的法律法规还不完善,程序不规范,当事人的合法权益得不到充分的保护,而出让方能否公正地对待每一个参与者,将参与者放在同一起跑线上进行竞争,这就需要有一个第三者介入以进行公正的评判和监督,防止弄虚作假、营私舞弊的行为。这个第三者应该是一个与该项活动无任何利害关系和利益冲突并有一定国家权威和公正性的第三者,而国家公证机构最合适。公证机构代表国家行使证明权,证明该活动的真实性、合法性,公证机关参与这些活动,主持公道,依法办事,对违反活动规则、活动纪律的不合法行为和事实不予公证,制止各种违法行为和不正之风的发生,从而保证当事人在机会均等的条件下竞争,真正体现公正、公平、公开、诚信的原则,参与者才有信任感。这是任何其他机关、组织和个人所无法代替的。挂牌活动如果存在伪造、虚假行为,必将影响其积极作用的发挥,作为由一系列行为构成的挂牌活动,其每一具体行为必须真实严肃地履行,绝不允许营私舞弊,弄虚作假。公证机关首先审查当事人的主体资格、行为能力;其次对挂牌文件进行审查,防止欺诈行为的发生;再次公证机关对活动进行法律监督,如果按照一般审查程序,难以发现问题,即使发现问题,但已既成事实,无法恢复现状,难以纠正,公证的作用将大大削弱。因此,对此类活动的公证,公证人员应亲临现场,确保整个活动的真实性、合法性,从而杜绝违法情况的出现。同时,公证机关通过事前的审查、过程以及结果的现场监督公证,使整个挂牌活动无论在内容还是形式上都符合国家法律政策的要求,把该项活动建立在真实、合法的基础上。另外,挂牌活动又是一系列复杂而又紧密联系的法律行为,公证机构依法独立行使职权,不受任何团体和个人干扰,有公证机关的参与,可以及时发现问题,消除各种纠纷隐患,减少、防止纠纷的发生,使整个活动顺利地进行。实践证明,挂牌公证对规范挂牌行为,完善挂牌机制,预防纠纷,加强挂牌活动中的管理与监督,保证挂牌出让活动严格按法定程序进行操作,杜绝挂牌活动中的违法行为,维护挂牌双方当事人的合法权益具有重要意义,对于我国国有土地使用权挂牌出让制度的发展起到了积极的促进作用。
    四、公证人员在挂牌公证中应注意的几个问题:
    1、提前介入。公证人员在出让方发出挂牌公告之前就应介入,应积极参与对公告内容及挂牌文件内容审查,关键对该宗土地的出让是否经相关部门审批、有无规划部门的书面设计要求、限制性或附带条款及竞买须知、竞买规则、成交确认书的审查、把关。还应对挂牌文件内容的一致性进行审查,特别注意国有土地使用权出让合同是最后签订的法律文件,其内容应与成交确认书、竞买须知、竞买规则及公告等文件的内容互相一致,且须合法。如挂牌文件中的竞买申请、竞买须知、竞买规则、成交确认书、土地出让合同一般都对违约行为、违约责任作了约定,因在整个挂牌过程中的情形不同而有所不同,但不能冲突,模糊不清。对文件中的保证金、定金(定金的数额不得超过主合同标的额的20%)、竞买保证金、履约保证金的不同约定也应注意。还应注意,在挂牌报名截止时,公证员应在场,并作记录,超过报名截止时间的应一律无效,哪怕只有一个报名者。
    2、要以监督者而不是挂牌活动中的主持人或当事人的身份对挂牌活动进行法律监督。既不能越俎代庖,也不能撒手不管。公证人员必须亲自参加挂牌活动的全过程,不能以各种理由不出席,更不能让当事人代劳。
    3、公证人员对整个现场监督活动都应认真作记录并存档。特别是对现场监督过程中发现的问题、提出的建议、当事人的解答、采取的措施、对竞买人的资格审查的结果、发表的现场公证词等均应作出完整、准确的记录。
    4、公证人员应认真行使监督职权,不应成为花瓶。公证员应对挂牌开始后的每一竞买人的挂牌报价、挂牌截止期限的有关情况,挂牌截止期限后的当场竞价活动进行全程现场监督。如认为活动真实、合法,应当场作出予以公证的决定,当场宣读公证词,公证词宣读后立即生效。如发现挂牌活动中出现违反国家有关法律、政策或挂牌文件的行为时,应立即予以指出,令其纠正。当事人拒绝纠正的,应立即终止现场监督的公证活动,当场宣布终止公证的理由和决定。终止公证将导致该项挂牌活动的无效,公证人员应格外慎重,终止公证的理由一定要准确、属实,要严格掌握标准,以免造成难以弥补的损失和严重后果。
    5、截止期限时的当场竞价是挂牌活动的一大特色。即在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的,出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价,出价最高者为竞得人。在实践中,一般约定为在挂牌期限截止前5分钟仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的,出让人将对挂牌出让宗地进行现场竞价,如竞买人较多不便于书面报价竞价的,应采用倒计时口头竞价,如竞价处于持续状态,则不受截止时间限制,时间应顺延,直至无人应价为止。现场竞价期间出让方可以根据竞价情况调整增价幅度,以落槌为截止时间,并同时确定出价最高者为竞得人。此时的程序与拍卖程序中的竞价、报价相类似,公证人员在现场监督公证时应加以注意。
    6、公证费的收取。目前仍在使用的《公证服务收费管理办法》中没有“挂牌”这一项收费标准,从挂牌的整个过程中来看,应按现场监督类中的拍卖标准收费,如对国有土地使用权出让合同进行公证,可按合同类标准收费。实践中应取得国土部门的支持,在挂牌的文件中的竞买须知或竞买规则中对公证费的支付作出明确的规定。
    7、加强回访制度。挂牌公证一般以成交确认书、土地使用权出让合同的签订而告结束,但公证员应及时进行回访,了解合同的履行情况,以便于发现问题,总结经验,不断完善挂牌公证程序。



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