[ 陈永亮 ]——(2022-10-14) / 已阅1274次

留置权能否适用于房屋租赁合同问题之探析
陈永亮 广东新东方律师事务所

近年来，笔者在审查顾问单位的房屋租赁合同时，经常会看到有关留置权的条款，即约定“承租人在欠租情况下，出租人有权对租赁房屋内属于承租人所有的物品或财产行使留置权”。从条款内容的设计、文字的表述来看，均出自专业律师之手；从趋势来看，在实务中就留置权的约定越来越普遍，相关操作细节也越来越具体明确。由此，给笔者一个错觉，难道留置权真的可以适用于房屋租赁合同之中？
前不久，笔者参与过一个租赁纠纷案例的处理，发现在合同中约定的留置权条款的确发挥了不少作用，迫使承租人支付了所欠的全部租金。某公司A系深圳一个工业园的业主，主要从事厂房物业租赁业务，其中一个租户B拖欠了三个月租金后，准备趁月黑风高之夜，自行拖走租赁厂房内的所有机器与物品逃逸，被A公司保安发现后予以制止，双方发生冲突。租户B遂拔打110报警，称A公司阻挠其搬走自有机器设备。民警接警并综合了解情况后，在调解阶段提出，租户B欠租是事实，且双方的《租赁合同》中确有“承租人未付清全部租金之前，出租人有权对出租厂房内的所有物品行使留置权”的约定。故，租户B在未结清租金的情况下强行搬离租赁物业违反合同约定。因此，警方建议租户，要么结清全部欠租与争议款项后搬离机器与物品，A公司不得阻挠；要么维持现状、避免冲突，双方去进行民事诉讼，待诉讼了结后由法院执行处理。最终，租户B选择了前一方案，A公司收回了全部欠租。可见，在实务操作中，约定的留置权条款确实也很大程度地维护了出租人的利益。
那么，在法律层面上，该条款的约定是否有效？出租方是否对租赁合同中的该等财产享有留置权？笔者从以往及现行法律规定和司法案例角度出发，对房屋租赁合同中留置权问题进行如下探讨。
一、留置权的概念及适用合同类型的相关法律规定
（一）《民法典》实施之前的规定
1、《担保法》第82条：本法所称留置，是指依照本法第八十四条的规定，债权人按照合同约定占有债务人的动产，债务人不按照合同约定的期限履行债务的，债权人有权依照本法规定留置该财产，以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
2、《担保法》第84条：因保管合同、运输合同、加工承揽合同发生的债权，债务人不履行债务的，债权人有留置权。法律规定可以留置的其他合同，适用前款规定。
3、《物权法》第230条：债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。
　　4、《物权法》第232条：法律规定或者当事人约定不得留置的动产，不得留置。
从以上规定可知，留置权是一种法定担保物权，其功能在于以被留置物的交换价值担保债权的实现。当时的法律仅规定了保管合同、运输合同、加工承揽合同可以适用留置权，并未明确于租赁合同可以适用留置权。
（二）《民法典》实施之后的规定
1、《民法典》第447条和第449条完全沿袭了此前《物权法》第230条和第232条关于留置权的规定。
2、《民法典》第783条、第836条、第903条、第918条、第959条分别规定了加工承揽合同、货运合同、保管合同、仓储合同、行纪合同的留置权。
由此可见，《民法典》仅规定了加工承揽合同、货运合同、保管合同、仓储合同及行纪合同五类合同可以适用留置权，也并未明确房屋租赁合同可以适用留置权。
（三）通过以上（一）、（二）的法律规定可知，留置权系法定担保物权，根据的“物权法定”原则，物权只能依法产生，而不能由当事人通过协议约定自行设定。因此，判断合同中的债权人是否享有留置权，根本上取决于该合同是否属于法定适用留置权的合同类型。但是，自《担保法》以来，经历《物权法》，更迭至当前《民法典》时代，均未见到房屋租赁合同可以适用留置权的相关法律规定，因此，从法律层面来说，留置权不能适用于房屋租赁合同。
二、司法实践中，存在较多涉及房屋租赁合同中出租人留置权的纠纷。笔者从中国裁判文书网中，以“租赁合同纠纷”和“留置权”两个关键词搜索后得出2068个裁判结果，通过查阅这些判例，也发现很多迥然不同的认定意见和判决结果，主要有以下几种类型：
（一）支持房屋租赁合同纠纷中有关“留置权”主张的判例
1、(2021)皖16民终755号案件中，法院认为，至于亳州瑞尔普斯公司主张的自2019年6月份至今的租金，如前所述双方已于2019年5月份实际解除合同，张**提出拉走机器设备，亳州瑞尔普斯公司基于张**欠付租金，未予准许，其实际上是行使了留置权，视为其为了维护自己合法权益，自愿把租赁场所作为留置对方财物的仓库。
2、（2021）辽01民终2330号案件中，法院认为，针对紫茗轩茶庄主张案涉商铺被沈阳茶城封锁的抗辩理由，经查，根据合同约定，如果承租人拖欠租金逾期超过10日，对于乙方商铺物品甲方享有留置权。根据《物权法》的相关规定，留置权人负有妥善保管留置财产的义务，故沈阳茶城的上述做法系行使自力救济的合法行为，也恰因紫茗轩茶庄的持续拖欠租金行为所致，本院对其所主张的该项抗辩不予支持。
3、（2021）鄂01民终3828号案件中，法院认为，从证据上来看，徐定成未搬走下余物品，并非徐定成不搬走，而是黄燕萍基于徐定成未付清租金行使留置权的行为，不应视为徐定成仍占用租赁房屋。
（二）对房屋租赁合同纠纷中“留置权”主张不予认可的判例
1、（2021）粤09民终1339号案件中，法院认为，本案中何光与谢振扬系房屋租赁合同关系，谢振扬将财物存放于其租赁的涉案房屋内，何光作为涉案房屋出租人仅享有依据租赁合同向谢振扬收取租金的权利，并不能依据双方租赁合同而占有谢振扬存放于涉案房屋内的财物。因此，何光主张其加锁行为是依法行使留置权，本院不予支持。
2、（2021）津01民终492号案件中，法院认为，因保管合同、运输合同、加工承揽合同发生的债权，债务人不履行债务的，债权人有留置权。本案系租赁合同关系，不属于留置权的适用范围。被告占有原告商铺内的物品，无法律依据，应予返还，故原告请求被告交还商铺内物品的主张，法院予以支持。
3、（2021）苏05民终4052号案件中，法院认为，一审判决认为在师伊公司付清欠付租金和使用费前，蒋彩霞可享有案涉房屋内可移动设备、财产的留置权，但留置权成立的前提是债权人合法占有债务人的动产，本案中蒋彩霞并未基于合法原因占有师伊公司在案涉房屋内的动产，故一审判决认定蒋彩霞享有留置权有误，本院予以纠正。
4、（2021）粤06民终176号案件中，法院认为，本案中，王峰存于涉案厂房的机械设备并无交付给天之彩公司，我国法律也未规定天之彩公司可因对存于租赁物内的其他财产进行控制、管理的事实行为而构成合法占有，故天之彩公司无权对前述机械设备进行留置。
（三）由于前述关于留置权不同认定的判决分别来自各地高院和中院，笔者希望从最高法院的判例中找到权威意见，但在裁判文书网中仅搜到3份最高人民法院关于此类案件的判例，更遗憾的是，因各种案件的特殊性，最终未能从中得出最高院关于房屋租赁合同纠纷中留置权适用问题的意见和态度。
1、(2015）民申字第3238号案件中，最高法院认为，一审法院判令恒通公司归还邓百科、马坑公司留置的生铁成品、半成品及原燃材料等物料，恒通公司也未就此提出上诉，故对其提出的一、二审判决剥夺其对生铁成品、半成品及原燃材料等物料的留置权的申请理由，亦不应予支持。
2、（2018）最高法民申5775号案件中，最高法院认为，依据2012年10月24日《数字放映设备使用合同》第一条1.2项约定，案涉数字放映设备所有人并非星美公司，星美公司仅享有使用期间的使用权，西元公司对该设备并无留置权。
3、（2020）最高法民申6043号案件中，最高法院认为，关于富玛特公司申请再审主张的留置权事由问题，从判决载明的有关情况看，一、二审法院并未对留置权问题有所涉及。富玛特公司申请再审主张二审判决认定昊恩公司对富玛特公司的财物享有留置权适用法律错误的事由，缺乏事实依据。
（四）通过以上判例发现，司法实践中对于房屋租赁合同出租人是否享有留置权问题的处理确实不统一。主要表现在：
1、支持房屋租赁合同纠纷中留置权的案例中，法院并未以“须在租赁合同中明确出租人有权行使留置权”的约定为前提；不支持该观点的案例中，即便合同中明确约定了“出租人有权行使留置权”，多数法院也会以“物权法定”为由否定出租人的留置权；
2、支持房屋租赁合同纠纷中留置权的案例中，法院对出租人阻挠承租人搬离物品并未持否定态度，不论承租人“自愿交付”还是“非合法被占有”，均可认定行使留置权；不支持该观点的案例中，多数法院以“不构成合法占有”的理由否定出租人的留置权。
3、综合判例数量来看，绝大多数判例还是对房屋租赁合同纠纷中适用留置权持明确否定态度，亦有一部份判例对该问题予以回避或作模糊处理，未对出租人提出的留置权给出明确的裁判或态度，仅有极少部份判例支持了房屋租赁合同纠纷中的留置权。
三、结语
基于以上法律规定的梳理，以及近年同类案例的分析，笔者认为：
（一）从法律层面，《民法典》等现行法律并未规定房屋租赁合同可以适用留置权，而留置权属于物权的一种，按照“物权法定”原则，只能直接依法律的规定而产生，因此，留置权适用于房屋租赁合同于法无据。
（二）从司法实践中，绝大多数判例对房屋租赁合同纠纷中适用留置权问题持明确否定态度。
（三）房屋租赁合同双方当事人在合同中关于行使留置权的约定，其实质是“试图以当事人的协议设立物权”，该作法与“物权法定”原则相违背，在诉讼程序中很大可能会被认定为无效约定。
（四）在实务操作中，基于对出租方合法权益的保护，笔者还是建议在合同中增设该条款。理由是，即便该条款最终在诉讼中被认定为无效，但出现承租方欠缴租金试图跑路情形，出租人在最终进入司法程序之前，自行按约定行使“留置权”或其他自力救济权的过程中，仍为其在谈判、磋商或第三方调解（派出所、社区、人民调解委员会等）中争取到了主动地位，有利于减少出租方的经济损失。