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  • 试析房屋买卖居间合同中居间人报酬请求权

    [ 王鹤丹 ]——(2022-4-23) / 已阅563次

      试析房屋买卖居间合同中居间人报酬请求权
    ——北安市人民法院 王鹤丹

    房屋买卖居间合同是指房地产经纪机构按照委托人的要求,在房地产买卖领域向其报告订立合同的机会或者为其提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同,其中房地产经纪机构称为居间人,支付报酬的一方为委托人。在居间合同中委托人之所以承担给付报酬的义务,其目的就在于使居间人负担对待给付的义务,该对待给付的义务即为居间人提供的中介服务。该类合同最典型的法律特征是委托人给付居间报酬的义务具有不确定性。居间人报酬请求权的形成以实现居间合同的目的为前提,而居间人能否实现合同目的具有不确定性,因此委托人的给付报酬义务是否需履行也具有不确定性。

      一、居间人报酬请求权的基本原理

      (一)居间人报酬请求权的性质
      与委托人依约或依法负担的支付报酬的义务相对应的即为居间人的报酬请求权。在房屋买卖合同成立之前,居间人的报酬请求权并不是一项完全、具体的权利,而只是将来取得报酬的一种可能性或资格,但该期待权的成立要件将来完全具备是须具备可能性的,否则该项权利下居间人所追求的利益将无法得以实现。
      居间合同目的实现后,该项期待利益即转化为实体权利。实体报酬请求权作为请求给付金钱的权利,具备请求权所共有的相对性、攻击性,即请求委托人为支付报酬的特定行为,并有权受领该给付,但在此之前,居间人不得请求委托人支付报酬,即使委托人预先支付了报酬,也会因没有法律依据而构成不当得利,适法的在委托人与居间人之间产生不当得利之债。
      (二)居间人取得报酬必须具备的要件
      1.促成所介绍的合同成立。但也有学者认为房屋买卖合同的签订不代表交易最终能够完成,居间人的义务范围可不局限于促成买卖合同的成立,还应当扩及到买卖合同的履行。
      2.房屋买卖合同的成立,与居间人的介绍有因果关系。即合同的成立,是因居间人全面、适当的履行了居间义务。
      只有两者同时具备,委托人才负有支付报酬的义务。
      (三)居间人报酬请求权的法律特征
      1.附条件性。我国《合同法》明确规定,居间人报酬请求权的取得和实现以居间人促成合同成立为基础,促进合同成立同为居间合同的目的。脱离了促成合同成立的事实要件,居间人无法将请求支付报酬的期待利益转化为一种实在的、具备权利功效的既得请求权。
      2.不确定性。报酬请求权的实现如前所述,必须以居间人通过履行约定义务促成委托人与第三人订立房地产买卖合同为前提。但买卖合同的成立仅具有潜在可能性而非绝对性。居间人能否促成合同成立的关键因素不在于居间人本人是否如约无瑕疵的履行了居间义务,而关键取决于委托人能否与第三人就房地产交易达成合意,基于委托人对交易相对人资质、资信的选择性以及合同是否订立的不确定性,居间人报酬请求权的取得和实现实质上具有不确定性。

      二、《合同法》第四百二十七条对居间人报酬请求权的限制

      我国《合同法》第四百二十七条规定:居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间合同的必要费用。对该条款的理解与适用,可通过以下三个方面来具体阐述。
      (一)条款的适用范围
      该条款解决的是在居间合同目的落空的情形下,居间人能否主张报酬请求权的问题。以下为阐述简洁,如无特别说明,“合同”是指居间人促成订立的、委托人与相对人为合同当事人的“房屋买卖合同”。分四个方面具体阐述之:
      1.居间人促成订立的合同被确认无效、被撤销时居间人的报酬请求权。居间人促成合同订立的,其所实施的民事行为包含三方当事人,当该合同被确认绝对无效、被撤销或确定不发生效力时,属于《合同法》第四百二十七条所规定的“未促成合同成立”的范畴,认定了居间人促成订立的合同被确认无效、被撤销不属于“未促成合同成立”的范畴,也并非意味着居间人就当然的享有无瑕疵的报酬请求权。合同被确认无效、被撤销对居间人的报酬请求权到底有无影响或是有何影响?解决该问题,应当根据造成合同效力有瑕疵的过错归属来分别认定。
      如果该特定事由是因可归责于委托人的事由发生的,即仅委托人对合同效力存在欠缺有过错、居间人没有过错的,委托人应当支付居间报酬;如果该特定事由是因可归责于相对人的事由发生的,委托人仍应支付居间人的居间报酬,委托人支付报酬后对于因相对人过错造成合同无效或被撤销的,委托人可以将已给付的居间报酬作为直接损失请求相对人赔偿。
      2.居间人促成订立的合同事后被依法解除时居间人的报酬请求权。合同的解除包括单方解除与协议解除、法定解除与约定解除。依据《合同法》的规定,因不可抗力致使合同目的无法实现、迟延履行、不完全履行、履行不能等情况下,合同一方当事人享有单方的解除权,可因当事人解除权的行使而使合同向将来的丧失效力,或是双方当事人协商一致也可解除合同。但需注意的是,无论哪种类型的合同解除,都必须以有效存在的合同为前提,也就表明居间人已成功的促成了房屋买卖合同的成立,此时居间人当然享有报酬请求权。
      3.相对人或委托人未适当、全面履行房屋买卖合同时居间人的报酬请求权。这也就是司法实践中,大多数委托人混淆的地方,认为“促成合同成立”意味着最终必须“办理房地产过户登记”。如前所述,合同成立仅是相对人与委托人意思表示一致的结果,最终能够办理房地产过户登记是房屋买卖合同全面、适当履行的结果,两者并非同一。
      4.由于委托人的不当行为导致合同不能成立时的报酬给付问题。前述三项情形均为合同虽成立,但因可归责或不可归责于委托人、相对人的事由导致合同目的未实现时对居间人报酬请求权的影响。可知居间人促成合同成立并不必然意味着居间人享有报酬请求权,那未促成合同成立是否必然导致居间人丧失报酬请求权呢?答案仍是否定的。这也就是在居间人未促成合同成立的情形下不适用《合同法》第四百二十七条规定的唯一例外情形——由于委托人的不当行为导致合同的不能成立。司法实践中,最为常见的就是“跳单”现象。
      所谓“跳单”,又称“跳中介”,是指委托人与房产中介机构订立居间合同后,为逃避支付报酬的义务,私下与居间人介绍的买方达成房屋买卖协议或另行委托他人提供居间买卖服务的行为。就此情况,居间人已全面履行了居间义务,未促成房屋买卖合同的成立纯系委托人的过错,居间人并不因此而丧失报酬请求权,一旦认定“跳中介”行为成立,委托人不仅要履行支付报酬的义务,还需视情况承担适当的违约责任。
      故一般认为,由于委托人的不当行为导致合同不能订立的,应认为居间人已促成合同的成立。
      (二)必要费用的范畴
      必要费用取决于居间事务的范畴,一般认为居间事务是居间人在居间合同存续期间所实施的一切涉及“为促成合同成立”的事务。通常包括:(1)居间人为促成合同的成立必然会积极寻找适宜的相对人,寻找相对人过程中支出的刊登广告、印刷宣传资料等宣传费用;(2)居间人在相对人与委托人就房屋买卖合同的订立进行协商的过程中,所支付的交通费、文印费、通讯费、场地使用费等直接费用。
      (三)当事人另有约定的是否除外
      现行民事立法主张,居间人仅能就劳务成果请求报酬,未促成合同成立,未实现劳务成果的,由此提供的服务、付出的劳务居间人不得主张任何劳务费用,仅能就偿付的必要费用请求清偿。这样的规定对居间人是否公平,是否符合民法“等价有偿”的基本理念,是否有利于权衡居间法律关系双方当事人的权益,这个问题值得商榷。
      如果委托人与居间人在合同中约定,在居间人未促成房屋买卖合同成立的情形下,也可因其付出了劳务而享有报酬请求权,该约定能否排除《合同法》第四百二十七条的适用?依据我国《合同法》的合同自由与鼓励交易基本原则,民事主体有权依其自由意志为自身设定权利或负担义务,因此,若委托人自愿在居间人未促成合同成立的情形下支付居间报酬的也并不为法律所禁止和反对。

      三、居间人自我保护的合法途径

      (一)在居间合同中专门设立规避跳单的条款
      居间人为制止委托人的跳单行为,保护自身拥有的信息资源和维持自己付出的居间劳务,可以在与委托人订立居间合同时约定“禁止委托人利用居间人提供的房源信息,绕开居间人与相对人签订房屋买卖合同。”以规避“跳单”行为。
      大多数学者认为基于目前房屋交易市场尚不规范,交易中委托人常违背诚实信用原则,为追求自己利益最大化而损害居间人的利益,因而有承认该类条款效力的必要性,以保护中介公司的正当利益,调动中介行业的积极性,促进中介服务市场健康发展,维护市场交易诚信。
      (二)在居间合同中专门设立“后续期”条款
      在实践中,委托人除通过隐瞒与相对人订立了房屋买卖合同的方式来规避向居间人支付报酬的义务外,还可能通过“事后跳单”的方式。为避免这一现象的发生,居间人可以在合同中订立如下条款:“居间人为委托人提供的订立合同的机会,委托人在该居间合同期限内通过该机会与相对人订立房屋买卖合同的,或者在该居间合同期限终止后的两个月内(或双方约定的其他期间内)直接或间接地与最初居间人所物色的相对人订立房屋买卖合同的情形下,委托人仍应向居间人支付协议中约定的居间报酬。”这就是房地产买卖居间合同中的“后效期”条款。
      在《北京市房地产经纪合同》中“后续期”条款得到了确认,该合同第九条明确规定。“在本合同终止后的一定期限内,如果委托人直接或间接地与经纪人最初物色的客户成交,那么经纪人有权获得经纪合同中订立的佣金。”这为双方当事人设置居间合同的“后续期”提供了法律依据。“后续期”的设定,可以有效地防止居间人被“甩”,更有力地保护房地产居间人的合法权益。
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