[ 蓑笠翁 ]——(2005-3-22) / 已阅18012次

（2）交房时分摊面积增加而套内面积减少；
（3）交房时无法出具《竣工验收备案表》和《面积实测数据》，导致面积实测数据不清；
（4）将分摊面积重复销售（将消费者已经购买的分摊部位出售或出租）。
房地产交易时，这其中的知识是复杂的，高度专业化的，这些知识必然经过解说，才能传达给消费者们，转化为现实的力量。在现实中，不受保护的权利是无法交易和实施的，因为，不受保护的权利等于没有权利。而对于一个几乎不享有或很少享有权利的消费者来说，其在契约中、法律上的主体地位是很成疑问的！

现象四：房地产项目的社区规划

关于交换的问题，在《社会生活中的权力与交换》一书中，社会学家齐美尔说：“在一切以合法形式进行的经济交换中，在所有渉及某种既定服务的固定协议中，在所有合法化关系的义务中，法规强迫实施和保证服务和回报服务的相互性，没有这种相互性，社会平衡和凝聚便不复存在。”契约被古罗马人喻为“法锁”，那么它对于交换的重要性是不言而喻的。消费者们往往在入住后才能发现：会所变成了物业管理用房，绿地面积减少，景观也在分期开发中挪来挪去，有的房地产商甚至于要多盖栋楼。要知道，房地产商是利用土地区位的地价悬殊来谋取超额利润的，消费者们住得越拥挤，房地产商的收益就越大，土地的资本价值也就越高。黑格尔说过：市民的“需要并不是直接从具有需要的人那里产生出来，它倒是那些企图从中获得利润的人所制造出来的”。（黑格尔著，范扬，张启泰译：《法哲学原理》，207页）因此，我们相信，有效的利益制约体制不是政府给的，而是利益冲突的结果。

现象五：房地产项目的广告

君不见，今日中国“反季节”的事处处有：党和国家领导人穿便服考察，街头小贩穿西装炸油条。房地产业也不能脱俗：套型面积的大型化——违背可持续发展原则；建筑风格欧陆化——丢失民族特色；建筑理念的贵族化——脱离国情；装饰装修的宾馆化——-品味错乱，林林种种，不一而足。“罗马花园”，“柏林爱乐”，“一个首先要得到西方文化权威指认和命名，打上洋包装才能发言的无望的族类的时代之降临”，想象一种语言就意味着想象一种生活方式，难道生活方式是一根死的木头，拿过来就用？

而楼书给人的印象常常是：几张从外国广告上扒下来的白领生活照片或几张农村来的保安巡逻照片。

房地产项目的广告当然少不了专业人士们的参与和品评。有些非房地产专家的专业人士们（比如律师/学者）在与媒体合作中，似乎渐渐找到了一度失落的话语权，虽然瓦解了以往媒体的单一话语，却不能逃脱被塑造成伪权威的命运。于是，消费者们的企盼是在天上，但双脚却只能踏在地面。

而房地产商们更是喜欢在各种媒体上聚集一堂，海阔天空；三山五岳，高谈阔论。其实在亚当·斯密的时代就可以见到这种现象了，他刻薄的说到：“进行同一种贸易活动的人们甚至为了娱乐或消遣也很少聚集在一起，但他们聚会的结果，往往不是阴谋对付公众便是筹划抬高价格。”这里引用这种说法有打击面太大的嫌疑，但是大家的直观感觉往往是不会错的，那就是台下的人听不明白台上的人说了些什么，“喋喋不休的谈论自己，也可以是一种隐身手段”。（尼采，《善恶的彼岸》）其实，在媒体不辞辛苦地做‘份外’的工作时候，到底是为了‘有利于京城百姓的置业参考’，还是眼盯着房地产商们手中巨额广告费？答案不言自明。有线电视的房地产新闻报道，有时对消费者们而言，更象是一种集体惩罚。

“没有信赖，资本市场不可能发展起来，劳动力市场也不可能发展起来，——一个社会里企业的规模是由这个社会的信赖度决定的，而信赖度又是由法律决定的，我信赖你，不是因为你是好人，而是因为你骗我，会受到更大的的惩罚。” （张维迎，《什么阻碍中国企业的进步》）-------广告的真实性应当引起广告发布者的切切实的重视！

现象六：买卖契约中的条款

“法律条文有限，社会事实无穷。”（杨仁寿，《法学方法论》）如果说房地产商借助房产模型、楼书等诸多手段在消费者们心中描绘了一个梦想，那么契约则是让“美梦成真”的保障机制。没有“白纸黑字”的书面约定，一切美梦都有可能化为泡影。

（1）房地产商虽然必须采用“北京市国土资源和房屋管理局监制”的统一合同文本，但消费者签署时，很多空白条款（双方协商）部分已经固定内容，而且不能修改，补充条款，消费者只有签字的“权利”；

（2）房地产商违约的赔偿损失过低，有时远低于“补偿”的标准，对消费者的约束明显比房地产商严格；

（3）随意对“不可抗力”的条款进行扩大化解释，例如；“因为政府行为”、“政策法规变动”、“是指但不限于房地产商不能预见的原因”、“高考”、“非典”等等，过于宽泛；

（4）交房条件约定不清，房产使用情况不明；

（5）物业服务、车位收费约定不明或没有约定。

正如王泽鉴先生所言：“一般消费者对此种条款多未注意，不知其存在；或虽知其存在，但因此种契约条款甚冗长，且以细小字体写成，不易阅读；或虽加阅读，因文义艰涩，难以理解其真义；且纵能理解其真义，知悉对己不利条款的存在，亦多无讨价还价的余地，只能在接受拒绝间加以选择。” （王泽鉴，《民法学说与判例研究3》）房地产行业提供的不是普通的商品，而是一种在行政权力或自己给自己立法的方式下排斥竞争者进入的垄断型商品。房产，是人在社会生活中不可或缺的要素之一。一般消费者可以拒绝这类显失公平的契约，可以拒绝质量低劣的房产，但消费者都无法拒绝正常的社会生活！

土地和女人一样，都存在过度开发的弊病，所以人们感慨处女和处女地越来越难找了。“得形势之地，有死生之势”，我国土地资源的稀缺，造成了政府对土地的严格管制，更为垄断创造了条件，房地产市场体系垄断的存在，加剧了社会的贫富分化，社会力量对比愈加不均衡，强者更强，弱者更弱。对消费者而言，垄断使其选择自由更为减少，不得不接受少数垄断企业提供的不公平的商品和服务。每当消费者的权益被侵害时，总是会有“执法力度不足”之类的套话，这种不得要领的搪塞，关键在于，政府是否真正清楚它自己的管理目标。政府对企业的扶持一直就没有停止过，也一直没有成功过。政府如果积极参与资源分配，企业的行为就会扭曲，因为它们首先要讨好的不是消费者，而是官员，是控制资源的人。（摘取，方流芳语）窃以为，房地产市场管理的目标只有一个，就是保护消费者的利益。发展和进步，虽然也会表现于原子弹，黄金或发胖的身体，但根本的表现却在文化、思想创新、和制度合理上。

结语：阿拉伯的凤凰

好的房产到底在哪里？真的象阿方索唱的那样：“如同阿拉伯的凤凰，大家都说它确实存在，它在哪里却无人知晓”

什么是的契约本质？契约本质在于给予消费者以稳定预期。但房地产行业的难点不在于契约，而在契约外的事情上，而这些契约之外的事情也不是房地产商们能通吃包办的。

总之，“在一个资源缺乏的世界，卖者和买者之间必然产生有意识的彼此对抗。这种对抗以‘幸存者法则’形式选择最优的卖者和买者，因而促进了资源有效配置，并以较低价格为消费者提供较多产品，主要就是竞争对效率与福利的贡献，也是被选择作为政策目标的理由所在。相反，以‘消除对抗’为根本特征（尽管起初的手段可能是对抗性）的垄断，自然成了竞争的天敌，也是反垄断政策与法律存在的基础依据”。（徐士英《市场经济与法制建设》论文集，119-126）------善心往往并不产生善果，一位母亲扶持婴儿，一定要注意适时和适度，因为过度的扶持会使被扶持者在该自立行走时仍离不开扶持。这是通常的道理，但由智者组成的政府却往往愚于理解这个道理。

契约，预示着一种可能性，却远离着那个终极的完成，它在此时此刻，富有韵味的些许变化，也许正是这个民族，挣扎前进的缩影……

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