[ 胡雷 ]——(2022-4-2) / 已阅1582次

一、案情简介

置业公司与金声公司签订独家销售代理合同，置业公司制定销售底价给金声公司，约定金声公司不得以任何名义收取购房客户除合同房款以外的其他费用。金声公司几经转手到信义公司手上，信义公司在销售时已经过了其与上家的委托代理权限。信义公司虚构团购费（三万抵六万）的优惠价格，诱导买受人交纳团购费并购房。信义公司与上千个买受人均未签订书面房屋中介合同，仅向买受人开具团购费的收据。买受人发现优惠价系信义公司虚构后起诉返回被法院判决驳回。

二、判决观点

该案为批量性案件，判决结果都一样。选取其中一份判决予以说明。

（一）一审南京市鼓楼区人民法院（2021）苏0106民初10202民事判决书

本院认为，根据买受人提交的收据所载事项，买受人向信义

公司公司支付的3万元系团购服务费，现信义已促成案涉商铺交易完成，完成服务内容。买受人认为该3万元系3万元抵6万元购房款的优惠活动，但其未能提交充足证据予以证明，应当承担举证不能的不利后果。另，根据信义公司提交的证据，案涉商铺原价13896元，实际销售单价9800元，房屋总价143570元，虽该销售方案未经买受人及置业公司的确认，但其上载明的房屋实际单价及销售总价与买受人及置业公司之间的《商品房出售合同》载明的购房单价及总价相当，且根据销售方案载明的案涉商铺的原价及实际销售单价计算，案涉商铺的总价降低了约6万元。综上，买受人要求信义公司公司退还团购服务费并支付利息的诉请，无事实和法律依据，一审法院不予支持。

（二）二审南京市中级人民法院（2021）苏01民终15478号民事判决书

本院认为，买受人为购买案涉商铺向信义公司支付3万元，信义公司出具的收据载明的收款事由为团购服务费，买受人称该3万元为购房款的一部分，信义公司无权收取，因该主张与收据载明的收款事由不符，本院不予采纳。

买受人与信义公司之间形成中介合同关系，信义公司已促成买受人与置业公司订立商品房买卖合同，买受人应当支付相应的中介服务费用。从信义公司一审中提供的相关证据来看，买受人在购买案涉商铺时，享受了相应的优惠，买受人虽对信义公司提供的证据不予认可，但并未提供足以反驳的证据予以证明。买受人以其未享受团购优惠为由，要求信义公司返还3万元团购费的上诉主张，本院不予采纳。

三、案件剖析

（一）信义公司是否有权制定团购优惠价

涉案商铺的定价权在置业公司，置业公司给了总销金声公司一个销售底价，金声公司不低于该底价销售即可。置业公司在庭审中也明确从未授权信义公司定价权，亦对信义公司的团购价不予认可。可见，信义公司的团购优惠价系虚构。为了达到销售目的虚构团购优惠政策诱导买受人交纳团购费并购房。信义公司没有定价权，这种虚构优惠的营销方式在形式上看使得买受人享受了优惠。但买受人实际上是否享受优惠，以及如果享受优惠是否如其标榜的内容足额享受在本案判决中没有进行实质性的论证。

（二）信义公司是否有权向买受人收取团购服务费

信义公司无权向买受人收取团购服务费。信义公司自己陈述，其对涉案房屋的销售权来源于金声公司在房地产独家销售代理合同中的授权。所以，信义公司不得超出置业公司与金声公司所签订的《房地产独家销售代理合同》的授权范围销售。在该合同第4页第5条第2项明确约定，金声公司不得以任何名义收取购房客户除合同房款以外的其他费用。团购费不属于合同房款，可见，信义公司向买受人收取团购费已超出该份合同的授权范围。信义公司收取涉案款项不存在相应合同依据及法律依据。同时即便该行为为超越代理权限的行为，该行为也亦未得到置业公司的追认而变为无效法律行为。

《房地产独家销售代理合同》是置业公司在本案一审一次开通提交的证据，之后在其他关联案件中未将该份证据提供，反而是笔者作为买受人的代理人将该份合同在其他关联性案件中均予以提供。置业公司在第一次开通之后更换了代理律师。

（三）买受人是否享受到了信义公司的团购优惠政策

买受人享受团购优惠政策的前提是该政策真实存在。根据庭审内容可知，该优惠政策系信义公司与其上家单方制定，没有置业公司、金声公司的授权和认可，该政策系虚构的。本案较为真实的情况为，信义公司为了达到销售目的，虚构优惠政策。类似于把原价提高一倍在标榜半价销售，看起来享受到了半价优惠，但实际上买受人并没有享受任何优惠或者享受很少的优惠。