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  • 房屋买卖合同约定的价格与实际交易价格不一致时如何适用

    [ 胡雷 ]——(2022-2-4) / 已阅2173次

    一、案情简介

    在二手房买卖交易中,当事人为了保护自己的利益在合同中约定的价款是实际交易价款的两倍,卖方向买方出具了合同约定借款的收条。即实际房价为50万,买卖合同和收条中的价格为100万。等到房屋可以过户交易时,卖方以买方未按照合同约定交足房价为由要求按合同补足价款后方可过户。买方遂将卖方起诉到法院。

    二、判例观点

    (一)南京市江宁区人民法院(2018)苏0115民初2999号民事决(该案未上诉)

    本院认为,当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。买方与卖方签订的《房屋买卖居间合同》系各方当事人的真实意思表示,合法有效。关于案涉房屋的实际价款,根据双方之间的银行交易记录及本院的调查,可以确认双方之间的真实合意价格为410000元。现买方支付了该房款,并已实际占有、取得案涉房屋,案涉房屋属于卖方所有,并已具备过户的条件,双方均应恪守诚实信用的原则,继续履行合同。故对买方要求卖方协助办理案涉房屋过户手续的诉讼请求,本院予以支持。

    (二)南京市江宁区人民法院(2019)苏0115民初17218号民事判决书(该案未上诉)

    本院认为:买方与卖方之间的房屋买卖合同关系不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。关于房款的价格。涉案房屋买卖合同载明房款56万元,但卖方出具的收条已注明系收取买方的购房尾款1万元,并且此后卖方未再向买方索要房款,结合当地同时期拆迁安置房的市场价格以及证人吴某2的证言,可以形成证据链足以认定双方之间的实际房款为28万元。买方按约支付了房款,卖方未向买方交付房屋,构成违约。卖方已经获取涉案房屋,应按约向买方交付房屋,故对买方主张卖方交付涉案房屋的诉讼请求,本院予以支持。

    (三)南京市中级人民法院(2018)苏01民终8899号民事判决书

    本院认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。卖方未能提供证据证明双方约定房屋过户时买方向其支付33万元余款,应当承担举证不能的责任。另,卖方在未收到其所称33万元欠款前就已向买方出具86万元收条并交付房屋,且案涉合同明确约定房屋价款应于2016年6月1日前付清,但卖方至本案反诉前并未向买方提出异议或主张权利,亦与常理不符,故一审认定房屋真实价款为53万元,买方已完成支付义务,并无违约情形,判令驳回买方关于支付余款及违约金的诉讼请求,于法有据,本院予以维持。

    三、观点剖析

    《民法典》第七条规定,民事主体从事民事活动,应当遵循诚信原则,秉持诚实,恪守承诺。

    此类案件在笔者所在地区比较普遍。房屋买卖合同均出自同一中介,合同价款与实际价款不一致也是有人从中指点。本意在保护买方的合法权益,担心卖方日后因房价上涨而违约。遂在房屋买卖合同中故意将房价约定提高一倍,同时卖方按照合同中约定的价格向买方出具购房款收条。法院依据房屋的实际价格裁判在于买方有证据证明实际房价,以及买方对合同价格、购房款收条上的数额与房屋实际价格不一致做出了合理解释。此类判例弘扬了民法诚实信用原则,引导民事主体诚信而行。笔者所在地区的买房者有通过诉讼维护自己合法权益并获成功的,亦有担心法院会按合同价格判决而不想麻烦进儿让卖方双倍退款已付购房款而解除合同的。房屋现在价格相比签订合同时的价格上涨了三倍,即现房价是原房价的四倍。多数的买卖双方还是能够坐下来协商,由买方适当补交一部分购房款,双方继续履行合同。


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