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  • 民法典新规则解读二十五:区分所有建筑物的物的管理规则

    [ 王冠华 ]——(2020-11-10) / 已阅404次

    民法典新规则解读二十五:区分所有建筑物的物的管理规则
    王冠华

    第285条【区分所有建筑物的物的管理】物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托,依照本法第3编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,接受业主的监督,并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。
    物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,积极配合开展相关工作。

    王律解读:
    物权法第82条规定:“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,并接受业主的监督。”该条是关于区分所有建筑物的物的管理的规定,在此基础上,民法典第285条对此进行了重大修改和完善。较之于物权法第82条的内容,民法典第285条所作的重大修改和完善主要体现在以下三个方面:
    1.将物业服务企业或者其他管理人(以下简称物业服务人)管理区分所有建筑物的物的依据由“根据业主的委托”修改为“根据业主的委托,依照本法第3编有关物业服务合同的规定”;
    2.增加物业服务人“及时答复业主对物业服务情况提出的询问”的法定义务;
    3.根据对经济社会生活中出现的新情况、新问题,增加了第2款规定,即“物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,积极配合开展相关工作。”
    所谓区分所有建筑物的管理,是指对建筑物及其附属设施的保存、改良、利用乃至处分等所为的物理的管理,原则上仅限于建筑物及其附属设施的共有部分,专有部分不包括在内[1],但专有部分相互间或专有部分与共用部分间的墙壁、地板、天花板、承重柱等区分所有建筑物基础结构部分,就内部关系和建筑安全属于准公共部分,应纳入管理视野[2]。区分所有建筑物的物的管理对象主要是公共“物”,管理内容通常包括:1.火警防范,加强消防设备和防火措施;2.维护公共部分和建筑物清洁,定期清除垃圾,清理水沟,清洗外墙,擦洗共用门窗玻璃等;3.维修公共设施,如水、电、汽、暖的维修、公共电梯定期检查等;4.保护、美化建筑物的环境,在建筑物的庭院中植花种草,管理车辆停放秩序等[3]。
    民法典第938条第1、2款规定:“物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。”“物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺,为物业服务合同的组成部分。”由此,物业服务人应当根据业主的委托,按照约定、承诺和物业的使用性质,妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分,维护物业服务区域内的基本秩序,采取合理措施保护业主的人身、财产安全;对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为,物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理;物业服务人应当接受业主的监督,及时答复业主对物业服务情况提出的询问,并定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况,以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。
    在管理过程中,物业服务人确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续;确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意,并在约定期限内恢复原状;业主需要装饰装修房屋的,物业服务人应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主;在紧急情况发生时,物业服务人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,积极配合开展相关工作。在物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合,责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可以由物业服务人维修养护,费用由责任人承担。
    物业服务合同终止的,原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域,将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人,配合新物业服务人做好交接工作,并如实告知物业的使用和管理状况。在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前,原物业服务人应当继续处理物业服务事项。

    注释:
    [1]杨立新,2013.物权法[M].北京:中国人民大学出版社,188.
    [2]谭峻,2012.建筑物区分所有权与不动产登记制度研究[M].北京:知识产权出版社,99.
    [3]杨立新,2009.最高人民法院审理建筑物区分所有权纠纷案件司法解释理解与运用[M].北京:法律出版社,58.

    作者简介:北京盈科(乌鲁木齐)律师事务所股权高级合伙人、管委会副主任、执业律师,九三学社新疆区委法律专门委员会主任。
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