[ 王冠华 ]——(2020-11-5) / 已阅9547次

民法典新规则解读七：“住改商”条件
王冠华

第279条【业主改变住宅用途的限制条件】业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

王律解读：
《物权法》第77条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”较之于《物权法》第77条，民法典第279条新增加了“一致”二字，明确了“住改商”需要经有利害关系的业主“一致”同意。
关于有利害关系的业主，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《建筑物区分所有权解释》第11条作出了较为清晰的认定，即：“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第77条所称‘有利害关系的业主’。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。”根据该条规定，对于“有利害关系的业主”，应根据“住宅改变为经营性用房”的影响范围、影响程度的不同，具体分析确定。一般来说，相邻业主是“有利害关系的业主”；但是，在“住宅改变为经营性用房”影响范围越广，影响程度越深时，不论是相邻业主，还是不相邻业主，凡是因“住宅改变为经营性用房”受到影响的业主，都是“有利害关系的业主”。当然，对于不相邻业主而言，要确认其系“有利害关系的业主”的身份，需要提供证据证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。
关于民法典第279条中“同意”，同意属于当事人的意思表示范畴，需要将行为人进行某一民事法律行为的内心效果意愿，以一定的方式表达于外部，并足以为外界所客观理解的行为。[1]“有利害关系的业主”同意“住改商”，应当作出明确的意思表示，而不能采用默示同意的规则。对于同意的形式，最高人民法院倾向性观点认为，在处理“住改商”纠纷时，涉及认定业主将住宅性质的房屋改变成商业用房或者办公用房等经营性用房，是否征得有利害关系业主同意的事实的情形，要审查业主之间是否有证据证明同意相关业主将住宅性质的房屋改变成商业用房或者办公用房等经营性用房。没有书面证据证明的，不能认定为同意。[2]
《建筑物区分所有权解释》第10条第2款规定：“将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。”据此，“住改商”即使得到“多数有利害关系的业主”同意，也不能证明其行为合法。《民法典》第279条在《物权法》第77条的基础上新增加了“一致”二字，正是吸收该款司法解释条文的内容，明确规定“住改商”应当经有利害关系业主的“一致”同意才可以进行。
《建筑物区分所有权解释》第10条第1款规定：“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第77条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”据此，结合《民法典》第279条规定，如果相关业主未经“有利害关系的业主”的“一致”同意便进行“住改商”，“有利害关系的业主”则有权行使物权请求权以及侵权请求权，以获得法律上的保护。

注释：
[1]马骏驹、余延清，2005.民法原论（第二版）[M].北京：法律出版社，190-191.
[2]最高人民法院物权法研究小组，2007.《中华人民共和国物权法》条文理解与适用[M].北京：人民法院出版社，250.

作者简介：北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所股权高级合伙人、管委会副主任、执业律师，九三学社新疆区委法律专门委员会主任，联系电话：18699089007。