[ 卢庆波律师 ]——(2020-8-23) / 已阅3748次

《民法典》研读心得之三：今后买二手楼时，一定要查居住权 (2020-08-17 18:43:11)[编辑][删除]转载▼
标签： 民法典 居住权 婚姻 房产
《民法典》研读心得之三：今后买二手楼时，一定要查房产有无设立了居住权！

作者：卢庆波律师单位：广东广信君达律师事务所（东莞办公室）

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关键词：民法典 二手楼 居住权 出租 遗嘱

前言：以前买二手楼时，一定要查房产有无被查封，从2021年1月1日起（即民法典生效之日），大家买二手房时，要增加一项前置措施，就是要查房产有无设立了居住权！有居住权的房产，不买为妙！如下是本文的分析。

一、注意！你买的二手楼可能设立了居住权。

（一）风险一：以合同的形式设立居住权。举例说明。小明是房产的所有人，小红嫁给了小明。小红担心小明日后花心，不要她，离婚后将露宿街头。于是在小红的要求下，小明与小红签订居住权合同，约定小红可以居住至百年归老，并向登记机构申请居住权登记。

（二）风险二：以遗嘱方式设立居住权。举例说明。长辈林伯非常感谢某人刘叔，刘叔是陪伴他晚年的老朋友，刘叔家景不富裕，居所给了他孩子了，自己没有居所。林伯想留房屋给自己孩子，但他也想刘叔在他去世后也可以一直居住他家直到百年归老。林伯想到一个所有权与居住权分离两全其美的方式：房产所有权给孩子；房产的居住权给了刘叔。于是立了遗嘱，并向登记机构申请居住权登记。

二、设置了居住权的二手楼，你买了有多大的影响？

（一）什么是居住权？法律上是这样解释的：居住权是对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，居住权的目的是满足生活居住的需要。说白点：享有居住权的人可以长期住在房屋里，并因生活需要可以合理地装修房屋，直至居住权期限届满或者居住权人死亡。

（二）如果你买了有设立居住权的房屋，有多大价值？第一，你打算自住的，好，将有一个陌生人与你同住，你赶不走他，他有居住权！第二，你打算买来用于出租的，好，谁愿意租来与一个陌生人同住？况且法律上也规定设立居住权的住宅不得出租，除非居住权合同有特别约定。房产不能自住也不能租，那价值在哪？将来转手也成问题呀！

三、一定要买有居住权的二手楼时，应如何处理？要求一手房东马上到登记机构办理注销居住权手续，待居住权注销后，才进行二手楼交易。但注意：有一种可能，居住权人不配合一手房东办理注销！那你就别买了！