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    [ 陈召利 ]——(2020-6-17) / 已阅4327次

    干货|《民法典》物权编的二十项重大变化
    作者:陈召利,江苏云崖律师事务所合伙人 来源:利眼观察 微信公众号


    2020年5月28日15时08分,十三届全国人大三次会议以2879票赞成、2票反对、5票弃权,高票表决通过了《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》),新华社于6月1日受权发布《民法典》全文(这部民法典送你了!)。这是新中国首部以“法典”命名的法律,被誉为“社会生活的百科全书”和“保障民事权利的宣言书”,宣告中国“民法典时代”的到来。

    《民法典》共7编、1260条,各编依次为总则、物权、合同、人格权、婚姻家庭、继承、侵权责任,以及附则,自2021年1月1日起施行,现行《民法通则》、《民法总则》、《物权法》、《合同法》、《担保法》、《婚姻法》、《收养法》、《继承法》、《侵权责任法》将同时废止。

    之前一篇文章(干货|《民法典》总则编的二十四项创新与亮点)解读了《民法典》第一编“总则”与现行法相比的重大变化,今天说说《民法典》第二编“物权”与现行法《物权法》等有关法律规定、司法解释相比有哪些重大变化。

    《民法典》物权编在现行物权法的基础上,按照党中央提出的完善产权保护制度,健全归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度的要求,结合现实需要,进一步完善了物权法律制度。
    1. 关于所有权。
    (1) 改变了遗赠物权变动规则。
    《物权法》第二十九条 因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力。

    《民法典》第二百三十条 因继承取得物权的,自继承开始时发生效力。

    通过对比可知,《民法典》物权编删除了受遗赠时物权发生变动的规定,将遗赠与继承的法律效果相区分。受遗赠的,应当按照法律规定完成物权变动公示(登记或者交付)后才能发生物权变动的效力。

    (2) 修改业主大会的议事规则,适当降低决议通过门槛。
    《物权法》第七十六条 下列事项由业主共同决定:
    (一)制定和修改业主大会议事规则;
    (二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;
    (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
    (四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
    (五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;
    (六)改建、重建建筑物及其附属设施;
    (七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
    决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

    《民法典》第二百七十八条 下列事项由业主共同决定:
    (一)制定和修改业主大会议事规则;
    (二)制定和修改管理规约;
    (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
    (四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
    (五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;
    (六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;
    (七)改建、重建建筑物及其附属设施;
    (八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;
    (九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
    业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
    第二百八十一条 建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。
    紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的,业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

    实践中,业主大会成立难、公共维修资金使用难等问题普遍存在。因此,《民法典》物权编在现行物权法规定的基础上,进一步完善了业主的建筑物区分所有权制度,第二百七十八条适当降低业主共同决定事项,特别是使用建筑物及其附属设施维修资金的表决门槛,并在第二百八十一条第二款增加规定紧急情况下使用维修资金的特别程序。

    (3) 完善按份共有人优先购买权的行使规则。
    《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》(法释〔2016〕5号)
    第九条 共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时,其他按份共有人主张优先购买的,不予支持,但按份共有人之间另有约定的除外。
    第十条 物权法第一百零一条所称的“同等条件”,应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。

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