[ 胡雷 ]——(2019-8-30) / 已阅3638次

摘要：法律是维护社会稳定和人民群众合法利益的工具。但是社会上总有一些别有用心之人利用法律的一些规则损人利已，即以合法形式掩盖非法目的。受害者在其一步步的引诱下误入圈套，日后即便起诉也往往会因证据不足而败诉。

关键词：房屋买卖；中介；居间；定金

一、案情简介

卖方和房屋中介签订居间合同之后，中介以方便卖房为由引诱卖方与中介的职工甲签订房屋买卖合同。中介在居间服务的过程中，对卖方压低价格说房屋最多只能以50万出售，对买房抬高价格说最低只能以60万价格出售。后买方从实际买家得知实际价格之后与中介协商。中介反水说该房屋是其职工甲从卖方中买来后自行出售的，甲卖多少与他人无关。卖方不服将中介和甲方诉至法院要求返还多卖的10万房款。

二、支持中介的观点

卖方与甲签订的房屋买卖合同合法有效，物权变动具有滞后性。甲在签订合同后支付大部分房款，卖方将房屋交付甲之后。甲对涉案房屋就获得了占有、使用、处分、收益等类似物权的权能。甲完全可以自行将房屋另行出售他人。卖方作为完全民事行为能力人，应当对自己签署的房屋买卖协议有清楚的认知，该份协议也已经获得实际履行。即便中介在过程中有居间的磋商过程，但不足以推翻已经实际履行的卖方与甲之间已经实际履行的买卖协议。故对卖方的诉求不予以支持。

三、支持卖方的观点

本案先后存在居间服务合同，卖方与中介职工甲的房屋买卖合同，卖方与买方最终的房屋买卖合同。形式上三份合同均发生法律效力且实际履行。尽管卖方与甲订立的是房屋买卖合同且形式上已经实际履行，但是从客观行为上看，甲作为中介的工作人员一直与卖方沟通交流代其卖方的事宜非其本人与卖方的买卖事宜。虽然卖方主张的其和甲的买卖合同是应中介便于处理卖方事宜的要求而签订没有直接证据支持，但是依据卖方与甲的微信聊天记录可得知，双方沟通事宜均是围绕的代为卖房进行，可以认定卖方与甲之间亦是居间合同关系，且甲作为中介公司的员工，该行为亦为其职务行为。故甲方与卖方之间虽然形式上签订了买卖合同，但实际让仍为居间关系。故中介公司应当将多卖的10万款项返还卖方，但考虑到中介在多卖的10万款项中仍然付出了劳动，扣除参照合同确定的中介费后将剩余款项返还卖方。

四、中介相关人员构成合同诈骗罪的观点

中介工作人员以非法占有10万为目的，在签订、履行中介、买卖合同过程中，利用买卖双方信息不对称性骗取买方10万，构成合同诈骗罪。该10万的最终归属应当是卖方。根据举轻以明重的法律原则。如果卖方明确知晓该10万的存在而被骗取的构成诈骗，那么作为受害人的卖方在被隐瞒的情况下被骗更能构成诈骗。

五、上述观点的剖析及卖方的防范措施

上述观点均有一定的道理，核心在于有无证据证明卖方和中介形式上为买卖实际上为居间的证据。如果有，那么根据《合同法》第52条之规定，以合法形式掩盖非法目的合同无效。具体到本案，中介及其工作人员以合法的买卖合同的形式掩盖其非法占有多出售的10万购房款的目的，故该甲与卖方签订的买卖合同无效。对于多出售的10万应当按照居间合同的约定退还卖方。所以笔者赞同支持卖方的观点。至于是否涉嫌刑事犯罪，笔者认为多出售的10万毕竟主要是通过中介的工作取得的，加之社会危害性较为轻微，笔者认为还是作为经济纠纷处理较为妥当。这就要提醒我们的卖方在此类事情中，要注意保全证据。当中介提出此种要求时一定要和中介说明并有证据证明，卖方与中介的买卖合同仅仅是为了方便中介代为卖方非真实的买卖，实质上双方的法律关系仍然为居间。