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房价暴涨卖方违约,买方该怎么办?

[ 俞强律师 ]——(2017-6-15) / 已阅2154次




房价暴涨卖方违约,买方该怎么办?

根据笔者操办的多个二手房买卖案件来看,15年中下旬签订的房屋买卖合同,至16年3月左右,上海房价基本涨了近40%左右。其中一套房产,15年签订合同时房价为300万元,16年3月涨了40%至420万元,就存在了整整120万元的差价。


就卖家来说,如果他拿到现在来卖,就能卖420万元。然而,并没有,他卖早了,所以做一下加减法,如果他过户给原来的买家,就等于亏损了近120万元。那卖家就不乐意了,人类趋利避害的天性开始蠢动,你说他会怎么做?

“要么加钱,要么这房我不卖了,定金双倍还你。”

笔者的几个当事人在谈论案情至该部分的时候无不咬牙切齿,愤恨不已。想来也是,呕心沥血积攒了好久的购房款,有的为了购置婚房,有的为了孩子上学,有的为了孝敬父母,结果房价上涨后,合同对卖方就像一张废纸,毫无约束力。

“咽不下这口气,不买了?以合同签订的价格,现在哪里还买得到同样的房子。加钱?但卖方狮子大开口,都是血汗钱实在难以接受。”

是不是很纠结?

难道卖方违约买方只能咽下这口气加钱?难道只能双倍返还定金?难道违约最多也只能按合同上的约定的房款总额的20%主张违约金?


这时候,就需要一个好律师来帮助你分析,你的处境如何,及接下来该如何做了。
一、首先,要先确定买卖双方是否已签订房屋买卖合同 双方签订买卖合同是接下来一切对策的基础,如果双方没有签订买卖合同,仅交付定金,则只能适用定金罚则,由卖方双倍返还定金。 注意,此处所谓的“房屋买卖合同”,并非特指在房地产交易中心网上备案的买卖合同(所谓的“网签”),因为网签合同仅为行政备案需要,并不影响合同本身的效力,故,只要双方签订的协议具备了房屋买卖合同的主要内容,即可认定为已签订房屋买卖合同。 二、固定卖方违约的证据  固定卖方违约的证据是也是非常重要一环,如果你都没有证据证明卖方违约,甚至卖方都可以反咬买方一口,主张买方违约要求解除合同都有可能。 1、哪怕卖方怠于履行合同义务,买方也要严格遵循合同履行相应的义务,不要给卖方留下买方违约的把柄。 2、房屋买卖合同一般会约定具体期限要求双方办理相应的手续,比如约定具体日期进行审税及网签等,如果卖方怠于履行,买方一定要固定催告的证据:如发函催告卖方在一定期限履行合同义务,催告函最好以快递方式寄发,注意在快递单上写明快递品名,并保留快递底单以证明送达卖方。同时可以其他方式同时催告卖方,比如发送短信给或打电话录音等。 3、如果卖方仍怠于履行或拒绝履行,则可委托律师发送律师函,进行进一步的催告。经催告无效的,则可固定卖方违约的事实,就可以着手提起民事诉讼了。 起诉,这时买方有两个选择,择一行使: (1)要求继续履行;(2)要求解除合同并赔偿损失。   三、起诉要求继续履行  根据《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》第6条规定,“除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外,无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约,如另一方坚决要求继续履行的,除符合《合同法》第一百一十条规定外,应责令双方继续履行。在履行义务的同时,另一方还有其他损失的,应当赔偿损失。” 实际履行必须除《合同法》第110条情形之外,那该规定是包括哪些情形呢? 《合同法》第110条规定:当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外: (一)法律上或者事实上不能履行; (二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高; (三)债权人在合理期限内未要求履行。  因此,在司法实践中,如果买房需要贷款买房的情况下,法院很难判决继续履行,原因在于贷款买房需要卖方配合办理贷款手续,法院难以强制执行。  而在买方能够全款清掉房款的情况下,法院则可以判决继续履行,判决生效后,如果卖方拒不配合的,买方可以向法院申请强制执行。 四、起诉要求解除合同并赔偿实际损失 1、 违约金和实际损失 一般房屋买卖合同的违约金会约定为房款总额的20%,但问题是,如果房价上涨超过20%,主张违约金仍不能弥补买方的实际损失。这时,可以要求法院调高违约金以弥补实际损失,或者直接主张实际损失。 2、实际损失的确定 实际损失,在房屋买卖合同卖方违约的情况下,可以理解为买方丧失以同等价格购买涉案房屋的机会,造成买方的价差价损失,因此,房价的上涨金额可以作为买方的实际损失。 根据《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》第6条第二款规定,“对于确不能继续履行的,违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失,包括直接损失和预期可得利益损失。 其中房屋涨跌损失的确定,可参照以下方式: 一、双方协商确定的,从其约定; 二、双方不能协商确定的: (一)原则上可比照最相类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失; (二)无最相类似房屋比照的,可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。” 五、结语 综上所述,买方遭遇卖方因房价上涨而违约的情况,完全可以拿起法律的武器,只要双方签订的房屋买卖合同真实有效,就不仅仅是定金双倍返还这么简单了。拿我们开头的案例来说,买方完全可以起诉卖方,要求继续履行合同,或者主张房价上涨120万元的实际损失。 伯尔曼在《法律与宗教》一书中曾言“法律必须被信仰,否则便形同虚设。” 因而,不信仰法律,无视合同约束力的人们,也终会因此付出代价。
作者信息:俞强,上海君澜律师事务所合伙人律师,手机17612173508

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