[ 奚正辉 ]——(2017-2-9) / 已阅22246次

公司买卖办公楼的流程及注意事项



文/ 奚正辉|律师
远闻（上海）律师事务所 主任、高级合伙人

阅读提示：
营业税改增值税后，公司购买房屋可以抵扣5%的增值税，刺激了公司购置办公楼及商铺的需求。在上海，办公楼及商铺的体量非常大，每年交易的金额也很高。办公楼及商铺如何交易？如何缴税？很多人都一知半解。本律师就以刚代办完成的办公楼买卖案件向大家做简单介绍，希望能提供一点参考价值。

关键词：
办公楼 土地出让 增值税 土地增值税 银行贷款

主文：
2016年4月，买卖双方（都是外商投资企业，注册登记在上海）自行达成买卖上海市长宁区三间办公室的意向，没有中介公司居间介绍，双方于是委托专业的房地产律师办理房屋买卖手续，并控制交易风险。
律师接受委托后，先审查双方的资料：出售方于2007年在上海市长宁区向开发商购买了15层、16层办公楼，每层共6间办公室，一共12间，登记在一本房地产权证上，土地性质为划拨，目前有贷款抵押给了银行。买受方现要以银行贷款的方式购买1601-1603室，买受方具备购房资格。

律师策划并经办了全部交易流程：
首先、办理土地出让手续：
1. 申请归还出售方的银行贷款；
2. 领取抵押注销文件；
3. 办理抵押注销登记；
4. 办理退保手续；
5. 出售方向上海市长宁区规划和土地管理局申请补缴1601-1603室土地出让金及附相关资料；
6. 长宁区房地产测绘管理办公室出具分摊土地面积的查阅单；
7. 对1601-1603室房屋所分摊的土地进行评估（评估费由政府承担）；
8. 出售方与长宁区规划和土地管理签署《上海市国有土地出让合同》（约定合同签署后15日内支付10%出让金，60日内支付90%）；
9. 到出售方的开户银行凭《非税收入一般缴款书（收据）》缴纳土地出让金（收款人为长宁区财政局）；
10. 到工商局开具《工商行政管理注册号变化证明》（由于公司注册号变化）；
11. 申请并缴纳契税；
12. 办理房屋转移登记申请，缴纳每套房屋的交易手续费，取得二份收件收据；
13. 取得1601-1603室的产权证及剩余房屋的新产权证。

其次、办理房地产转让手续：
14. 双方就三套办公室分别网签《上海市房地产买卖合同》；
15. 委托一级资质评估公司对转让的办公室进行评估，出具评估报告；
16. 将评估报告交不动产交易中心的核价公司审核；
17. 向交易中心档案室调取原购房合同及契税单（因为出售方遗失了资料）；
18. 向开发商调取原购房发票（因为出售方遗失了资料）；
19. 出售方开具增值税发票（若没有开票资格，向所在税务所申请）；
20. 交易中心的税务部门出具《土地增值税纳税联系单》；
21. 由出售方所在地的税务所核定土地增值税（土地增值税纳税申报表）；
22. 纳税完毕后，税务所当场出具《土地增值税完税联系单》及税收完税证明；
23. 凭《土地增值税完税联系单》，双方到交易中心税务部门办理审税，出售方缴纳增值税及附加5.65%，买受方缴纳契税3%及印花税0.05%；
24. 办理房屋转移登记申请，缴纳交易手续费等，取得收件收据；
25. 买受方凭收件收据领取不动产权证；
26. 买受方凭产权证办理抵押，获得银行流动资金贷款，并支付给出售方；
27. 出售方交房给买受方。

本次交易的注意事项：

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